三四线城市的线程走向迥异于…

2022-07-06 16:42:43 admin 10
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引语:“通过思考投身于存在之形相(form)”,还是“逃入非存在”?这是个问题。

 

三四线楼价上涨的动力,没了!


一个素朴的简单纽带——居住在一二线城市的,肯定有一些亲戚、亲人、亲友居住在三四线。

 

关于三四线楼市泡沫破灭的话题,十多年前就已经开聊了,估计还会继续聊下去…

 

截至2022年,三四线城市的楼价,暂不具备继续上涨的基本条件。

 

因为三四线城市楼价上涨的基本动力,没了!

 

以下几股动力没了:城镇化带来人口大量流入三四线城市;那些年棚改货币化安置的推波助澜;一二线楼市政策收紧,投资者涌入三四线城市。

 

城镇化进程已接近尾声,截止2020年底,我国的城镇化率已达64%;三四线城市房价一直居高不下,也影响到了城镇化的推进。

 

与此同时,我国正大力建设新农村,农村经济发展良好,农民不愿意在城市定居,所以靠城镇化红利推高三四线城市房价的时代已过去。

 

除了城镇化红利,还有就是棚改货币化安置,大量拆迁居民拿着拆迁款到处买房,从而推高当地房价。

 

从去年开始,棚改货币化安置已变成旧改,三四线城市大量拆迁带来的购房需求基本消失;于是我们看到,投机性购房需求和开发商逐渐退出。

 

未来三四线城市房价不会逆转,会率先回归居住属性。

 

三四线城市房地产供大于求,空置率高。很多三四线的人口在不断外流,表现为越来越多的年轻人选择去一二线城市发展;随着人口老龄化,刚需买房人也在不断减少。

 

因前几年三四线城市房价大涨之时,开发商不断拿地盖楼,而人口却不断减少,如今三四线的房子供给远大于需求。

 

一轮又一轮的轮动


在上一轮收割里,不少人采取快进快出方式,赚到之后,立刻退出三四线,撤回到一二线城市。

 

如今三四线城市,处于人口净流出的状态,在短期不会扭转。

 

前几年,三四线城市住房的短期需求已被透支,市场缺了稳定向上的动力。城镇化越来越集中,没有支柱产业和大量人口流入的三四线城市,会很尴尬。

 

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房价高企,不好置换,没有成熟的二手市场,也无人接盘;三四线城市楼价盛宴后,留下一片狼藉。

 

大家知道,地方政府出让土地给开发商,开发商盖楼卖给购房者,但都没钱,需要银行。

 

银行贷款给开发商买地、建房,银行借钱给购房者买开发商的房子,此处,购房者就已“透支”了未来30年的收入去买房。

 

银行方面,还可大规模贷款给地方去搞基建,于是整个杠杆被放大了30倍。


房地产带动经济,经济好转,人们生活居住条件改善,大家变有钱了。与国外工业化带动城镇化有所不同,我囯是城镇化带动工业化。

 

2008金融危机,我囯4万亿基建计划,直接把建房子的进度条拉满。

 

后来库存积压,房子卖不动,开发商就不拿地,于是去库存时代到来。

 

2015-2017年,三四线城市的货币化棚改如火如荼,把房子拆了,给现金补偿,居民手上有了现金去买房,房子卖得动了,房价涨了,行业链条又转动了。

 

库存去了,开发商拿到钱,大家生活改善。

 

但短期度过难关后,地方又在疯狂卖地,开发商又在疯狂地建房…

 

然后一下子又把库存量积压,如今楼市再一次承压,房子又卖不出去了。

 

往后会是怎样的故事?

 

又来一轮基建?新基建已经开始了。此外就是政策松绑,刺激刚需买房,刺激改善换房。

 

那么,这种方式的作用有多大?

 

上一轮进场的那批购房人还没来得及浮上水面呼吸,都在疯狂想着如何降价出手。

 

除了东部一些房价过热的三四线城市,在上一轮调控中被限售或限购或限贷外,大多数三四线城市都没调控。

 

三四线没有像一二线放松甚至放开限购那样的大消息,顶多是降利率,或发起一些补贴活动。

 

比如近期,有的三四线城市开发商奇招尽使,让三四线的托底措施走上前线,最奇葩的是建业地产在商丘市民权县、开封市杞县大搞“以小麦、大蒜抵房款”活动(很快被叫停了)。

 

总是要自谋出路。

 

10多个三四线城市开启“棚改+房票”模式,拉开三四线城市疯狂自救的大幕。

 

之所以改为“棚改+房票”模式,而不是直接货币棚改,因在当下货币棚改不太灵了,棚改户拿到赔偿款,不一定去买房,如换成可结算的房票,那钱只能流入楼市,才能真正地去库存。

 

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库存高企、人口外流、经济孱弱,大多数三四线城市的这些基本面依旧很难。

 

而新的房子,塔吊还在运转,房子还在建…

 

只要经济没好转,今年的刺激政策就不会停。

 

当新一线、强二线城市下场抢人,松限购、松限售、降房价之时,三四线只有躺平了。

 

如今对于大多数三四线城市,非刚需者,能不买就不买,有多套的赶紧卖!

 

“全国统一大市场”是一根救命稻草?


三四线是有工业体系的,其工业体系作为新中国的备份,建立之初的目标就是军事,而不是效率。

 

三四线没有规模效应的产业必将走向破产,而失业将驱赶着劳动力继续向发达地区聚集。

 

“全国统一大市场”或许是三四线城市的新出路——培育发展全国统一的生态环境市场。

 

依托公共资源交易平台,建设全国统一的碳排放权、用水权交易市场,让发达地区的大规模、高效率企业能够对全国低成本地进行商品倾销;

 

推进排污权、用能权市场化交易,探索建立初始分配、有偿使用、市场交易、纠纷解决、配套服务等制度;

 

推动绿色产品认证与标识体系建设,促进绿色生产和绿色消费,等等…

 

发达地区得用碳排放权、用水权、排污权、用能权和绿色消费对三四线的损失进行补偿。


三四线虽然失去了产业、失去了人口,也意味着更好的生态环境和更少的民生负担,需要通过来自发达地区的转移支付让“剩下的人”过上好生活。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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