面粉似尘土如黄金

引语：所有历史物都源自人类精神的活动，并且都带有历史性的特征。作为历史的产物，它们交织在感性世界中。

无论是公园里树木的布局、街道上房舍的排列、有各种功能的工具，还是法庭的刑事判决等，都是时时刻刻围绕着“我们”的历史物。

今日，“精神”将什么从其特性中置于生命表现里，明日矗立在那里的就是历史。

为何说“对于面粉的追逐，无所不用其极”？

因为“无偿退出”虽不常见，倒也是有。

有些地方的宅基地制度改革文件中，规定了“无偿退出”的内容。

“无偿退出”的前提是政策鼓励，而非行政强制(主要有以下情形)：

违法违规建筑、闲置废弃畜禽舍、户外厕所、倒塌住房、影响村内道路及公共设施建设的院套围墙等建(构)筑物应当拆除；

鼓励无偿退出宅基地使用权，也可经本农村集体经济组织集体决策同意，按宅基地使用权退出补偿标准进行补偿；

鼓励“一户多宅”的多宅部分无偿退出；

鼓励进城落户的村民无偿退出宅基地使用权，保留宅基地资格权，待有需要时可重新申请宅基地使用权；

村内无主、自然消亡户的宅基地或房屋、废弃房屋，经农村集体经济组织公示三个月无异议后，由农村集体经济组织无偿收回。

仔细地看，以上那些“无偿退出”，没有明确的法律依据，在表述上有逻辑混乱甚至悖谬，其关键词仅仅是“鼓励”。

宅基地制度改革的试点探索，还得回归到“土地管理法”所确立的“自愿有偿退出+盘活利用”模式上。

“无偿退出”需要双方协商一致后“自愿退出”，不能违背村民意愿的强制收回。

在协商一致情形下，对本应“自愿有偿退出”的宅基地使用权适用“无偿退出”，属于村民对自身宅基地权利所做的处分，尽管没有政策、法律依据，也不能算违法。

当然，村委会可强制收回宅基地使用权，有以下几种情形：

乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿(多数村委会主导的旧村改造拆迁即通过这种途径)；

不按照批准的用途使用宅基地的；

因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权；已经确定使用权的，由集体报经县级政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；

非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；

在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权。

此外值得留意的是，两年前，“广东省人民政府关于全面推进农房管控和乡村风貌提升的指导意见”发布，其目标为：

2020年底前，建立以“一户一宅”为基础的农房管控制度机制和乡村风貌提升“1+N”政策体系，农村违法违规建房乱象得到初步遏制；

2022年底前，宅基地“一户多宅”、农村违法建设明显减少，存量整治成效显著，新建农房管理进入规范化法治化轨道；

2025年底前，宅基地“一户多宅”、农村违法建设基本解决。

至于实际的法律实践，当然很残酷。

谁家的地、谁家的房，就该由谁家自己管(地契、产证等材料必不可少，千万不要随意签那些“宅基地自愿退出协议”)。

一旦收到村委会作出的“收回宅基地(集体土地)使用权的决定”，村民朋友要立刻咨询相熟的律师，通过合理的诉讼程序将其撤销。

哪怕想撤销，也不是易事：

提民事诉讼，好吧，去找行政庭；

提行政诉讼吧，去找民事庭；

两边都提吧，还可能以所涉纠纷属于“村民自治”范畴不予立案。

“收回决定”到底该归哪边管？这是个问题。由村委会依法履行行政管理职责，还是“村民自治”行为？

其中的争议巨大，不同的法院、法官可能做出截然相反的裁判，给出矛盾的观点。

需要明确的是，“村民自治”有关决议和“收回决定”均无权直接强制拆除村民的房屋，要做好守房、取证和申请查处、进一步起诉的准备。

宅基地的所有权是村集体的，但宅基地上合法建造的房屋却是村民自己的私有财产，受“民法典”保护。

村委会无权仅凭一张“收回决定”或村民会议、村民代表会议、村民小组会议的决议，就对当事者的房屋实施“强拆”。

依法作出的收回宅基地使用权的决定，其强制执行方式一般有以下情形：

如案审中将其判定为行政管理行为，应由村委会申请法院强制执行；

如判定成“村民自治”这类民事行为，应由村委会以涉案村民为被告提起民事诉讼，要求法院判其交回土地、自行拆除房屋，根据需要申请民事强制执行。

对于普罗大众的合法房屋，有且只有法院有权通过强制执行裁定来拆除，行政机关、村委会在无法征得当事人同意的情形下，没有拆房的权力。

宅基地的转让，有其特殊的规则、程序。

宅基地转让需同时满足以下条件：

转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；

同一集体经济组织内部成员转让；

受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；

转让行为征得当地集体组织同意；

宅基地使用权不得单独转让，地随房走。

有以下情况的，则视为转让无效：

城镇居民购买宅基地；

向非本集体组织成员转让；

转让人未经集体组织批准；

受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

如若法拍房涉及到宅基地，其权属问题更是让人焦头烂额。

宅基地房屋，其是否可以拍卖存在争议，虽然有法院曾经操作拍卖过，但一般法院不会操作拍卖，原因在于宅基地房屋的购买人只能是同一村民集体成员，且购买的只能是房屋而非宅基地所有权。

宅基地所有权属于村民集体，故只能流转使用权，但我国现有的“房地一体”模式，使得购买宅基地房屋必然涉及宅基地，其合同效力需要区别对待。

“土地管理法”有规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超出规定标准，也就是说如已有宅基地且超过规定标准的，购买无效；如没有超出的、是可购买的，但也很难办理宅基地房屋房产证，绝大部分省市房屋管理部门都停止办理宅基地房屋房产证。

(感谢阅读，敬请指正)