有没有金刚钻,都要揽瓷器活!

2022-07-04 11:31:28 admin 6
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引语:本能地择取不利于自己的东西,受“无私的”动机吸引,这几乎就是颓废的公式。

 

绿景白石洲旧改项目概述


绿景白石洲旧改项目的正式名称为:白石洲沙河五村城市更新单元。

 

南临深南大道、白石洲地铁站,东面毗邻华侨城波托菲诺,东临沙河东路。

 

沙河五村城市更新单元用地面积48.01万平米,拆除用地面积45.95万平米。改造后计容积率总建面达347.96万平米。

 

其中住宅125万平米,商业、办公及旅馆业104.5万平米,商务公寓112万平米,公共配套设施6.5万平米,容积率11.5。

 

土地出让金、村民的补偿金、建筑成本等都需大量的现金流。

 

数据显示,整个白石洲项目的总投入为900亿,其中一期200亿、二期100亿、三期300亿、四期300亿。

 

白石洲旧改项目是深圳核心资产,也是我国一线核心资产。

 

绿景白石洲旧改项目分四期开发,一期已顺利动工,并已进入实质性开发阶段。

 

市场估计货值在300-400亿左右,预期2023年可达到预售条件并开盘。

 

绿景白石洲旧改项目可售面积分别为:一期20万平米、二期10万平米、三期60万平米、四期70万平米,三、四期占了总可售体量的八成。

 

前期拆迁、回迁投资大,但可售物业较少,可售面积共160万平米,不到项目总面积的一半。

 

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漫长的改造过程:

2005年,深圳市和南山区府开展白石洲旧村改造研究,白石洲旧改正式拉开序幕;


2012年8月由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组;


2013年10月,沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作;


2014年,白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单;


2016年6月,股份公司50万平米集体用地完成确权;


2016年12月,沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查;


2017年6月,沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案)正式公示;


2017年年底,绿景白石洲城市更新办公室成立;


2018年12月,白石洲改造专项规划已于获得市规土委正式批复,按照政策规定,专项规划批复两年内必须要完成签约,清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作;


2019年3月 完成集体物业拆迁补偿协议签订;


2019年5月,最新个人物业确权已经接近90%;


2019年6月,启动拆迁补偿协议签订;


2020年10月,沙河工业区率先动工开拆;


未完待续


终究还得转让股权


绿景推进白石洲旧改已超过10年,项目优质,耗时长,到头来还得转让股权套现。

 

绿景白石洲旧改项目的股权,近期被转让了一部分,万科注资23亿入股白石洲旧改项目。

 

具体的股权转让内容为:

智慧城市、四达实业及万科旗下深圳市深全房地产订立认购协议——万科向四达实业注资23亿,其中1.713亿将注入注册资本,结余21亿将入账列为四达实业的资本储备;认购完成后,万科将持有四达实业8%股权,绿景中国的股权由100%稀释为92%。

 

据2021年年报披露,绿景中国的现金余额72.87亿,其中现金及现金等价物39.07亿、受限存款33.80亿;一年内到期的有息负债98亿,现金短债比为0.74,偿债压力不小。

 

绿景中国已针对14.6亿可转债、14亿境内小公募两笔债务与投资者沟通,争取存续。

 

投资者是否愿意对债务存续,取决于白石洲的进度能否达到预期!

 

因此,认购事项有助于优化目标公司的财务结构,支持后续市场上的业务发展。

 

通过引入万科,提高投资者对绿景的信心,同时为绿景提供更多融资选择。

 

股权转让的方式,仅涉及缴纳企业所得税,无需缴纳土地过户契税、营业税、手续费等,大大降低开发成本。

 

直接通过转让土地使用权,据相关税收政策、法规,受让方需缴纳成交金额3%的契税和房地产交易的0.5%手续费,转让方还需缴纳5%的营业税及土地税。

 

这个股权转让方式,无须办理土地使用权和项目建设开发者名称、批文、许可证等事项的变更登记,只需在签订股权转让协议基础上,在工商登记部门办理股权转让变更登记即可。

 

房地产项目公司股权收购一旦办妥股权转让手续,受让人即可投入资金进行后续开发建设,无需再另行成立房地产公司,不受资质等条件的限制。

 

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此外,万科入股绿景的条款十分刁钻。

 

万科投入23亿,占有项目公司的股权8%,分享利润的比例却高达20%。


还有“兜底协议”,如白石洲项目公司未能于2025年12月31日前就第三、四期取得所有四项证书或许可证,或买卖双方未能就第四期整体发展规划达成协议,万科可选择退出,并由绿景中国回购股权,且回购代价至少为12%的年回报率。

 

万科不参与该项目第一期及第二期开发及运营,无权获得一、二期的利润分配,无需对其任何负债负责。

 

万科分享的是三、四期的利润分配,与绿景中国分别按照20%、80%的利润分配。

 

按照一期可售货值300亿进行概算,三、四期的可售货值规模至少超过千亿。

 

目前白石洲旧改二、三、四期签约率已超过90%,只要达到政策要求的95%签约率就可确定实施主体。绿景中国披露,预计2022年底项目整体签约率可达100%。

 

没有内幕、没有黑幕,

能看、可看、要看的补偿标准


绿景对白石洲旧改给出的初步补偿方案分为两个部分:

1)2.8万元/平方米的货币补偿;


2)物业补偿,物业补偿的拆赔比在1:1.03-1:1.2之间,单层砖瓦房的老祖屋是1:3.5;

外来人员购买房屋按1:1赔付住宅或公寓,整栋如能按时签约会一次性奖励8万元,并补偿搬迁费用,回迁前会按月补偿租金:首层每月100元/平米,二层及以上每月60元/平米的搬迁费用(一次性发放6个月),回迁后补偿装修费用:住宅2000元/平米。

 

赔偿住宅户型(可按户型选择购买面积)小区住宅户型,分别为55平(此户型仅限有一套住宅指标的非本地原村民选择)、80平、100平、120平、160平,180平、260平、260平(复式),公寓有四种面积,分别为35平、50平、70平、120平。

 

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一期回迁户花园“绿景白石洲天悦花园”(01-10地块),其5层以上几乎都可看天鹅湖景观,预计2023上半年可选房。

 

购买人不用社保,不占用名额,可参考大冲片区旧改收益。

 

2018年6月,白石洲的小产权房交易市价已达4.2万/平,到2020年5月已达7.2万/平,到2020年7月已达8.3万/平,那么到2026年7月会是多少?

 

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(感谢阅读,敬请指正)

 

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