隆暑的云团爬上高楼,留下大块阴影

2022-07-04 11:30:14 admin 14
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引语:要素的时间次序的颠倒,比空间形式的上下颠倒能在更大的程度上造成歪曲,时间次序的颠倒简直造成一种不同的新经验。


言语与诗词中的词汇,只能在体验到的次序中再现出来;如发音颠倒使整个声音次序都出现颠倒,我们就再也认不出言语中的各个词组了。


特定的回忆只与词汇中的特定声音次序相结合,只有特定的回忆对应于词序按一定次序被唤起时,这些回忆才联合到一起,产生出特定的意义。


对于基本的表象或感觉,它们的时间次序本身构成它们的回忆映象的一个部分。

 

风光无限的深圳速度,留下难以抛却的城中村


没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村、这么复杂的利益关系和历史遗留问题。

 

如深圳能解决城中村问题,那么国内任何城市都应该能解决。

 

“深圳现象”作为我国城市现象的代表,开启了对我国城市化探索的最佳样本。

 

深圳用不到20年的时间完成了3次土地政策的演变,用不到10年完成了三种产业的发展,用不到5年造就了房价翻三番以上的局面。

 

在这5亿人涌动的30多年里,城市化吞没了深圳的大量农业用地,却没能消化掉受国家土地政策保护的农业人口的宅基地。

 

这些30多年前分布在我国海边的渔村,来不及在改革的浪潮中退却,旋即被发展所结出的成果包裹得密密层层,并且,它们利用政策疏漏,随着城市的扩张而更疯狂地扩张。 

 

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客观地讲,城中村为新增的城市底层人口提供了基本的廉租住宅,也为这个城市留下不少卫生、消防、治安等隐患。


“深圳市城中村旧城改造整体规划纲要”曾有如下论断:经多年的积累,城中村问题已成为全市社会经济发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。

 

深圳的每一届政府,都想破局城中村难题


以往,政府包揽拆除加补偿、公开招投标等的惯常做法,显然无法适应深圳城中村问题的复杂性和特殊性。

 

如是政府包揽,仅资金一项累加,就是无法承受的天文数字。

 

数据显示,若干年前,当时深圳共有村落1000余个,城中村241个,共有私房约30万栋,建筑总量达1亿平米。

 

工程量的浩大,国内城市无出其右。深圳城中村改造,是一个需要不断探索的新课题。

 

早在2004年10月,“深圳市城中村(旧村)改造暂行规定”发布,鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或参与开发城中村改造项目,为房产商提供了“圈地”的机会。

 

这一模式模式乃“政府主导+市场运作”,其内涵是政府主导整个改造过程,在具体执行时引入开发商,由其负责资金、项目运作等,并自负盈亏,解决政府资金和人力不足等难题,并可借助开发商的经验,提高改造效率,同时能在政府的监管下控制风险。

 

2006年“深圳市改造难度最大最大的城中村”岗厦村河园片区启动改造,被认为是“政府主导+市场运作”模式的成功范例。

 

岗厦村改造,由开发商金地集团负责,这是一家具有政府背景、实力雄厚的房企,曾经操盘过渔农村改造——深圳首个城中村改造项目。

 

同样起家于深圳的大百汇集团,与金地集团联手成立了金地大百汇房地产开发有限公司,共同开发岗厦改造项目。

 

岗厦改造,释放了15.16万平米的可建设用地,临近CBD,开发前景好。

 

城中村改造,愈“改”弥新


城中村改造需分步推进,科学规划,总的来说,迟改造不如早改造。

 

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一日不改造,抢建违建现象一日不止,改造成本就会越来越大,各项安全隐患、治安管理也都会存在很大问题。

 

在此背景下,2009年12月,“深圳市城市更新办法”发布。

 

这个“允许鼓励权利人自行改造,允许一对一协议出让土地”的新政策,对于城市空间的利用发挥到极致,一批地产公司将从中受益。

 

“深圳市城市更新办法”将城市更新分为综合整治、功能改变、拆除重建三个方面,城中村改造需据此统筹规划。

 

哪些需要综合整治,哪些只需要功能改变,哪些必须拆除重建,要有一个合理规划,而不是所有的城中村或城中村的所有建筑都要拆除重建,不能为了图省事,也不能为了拿补偿,一刀切都拆掉。

 

更新十年后,2019年,“关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案”发布,明确城中村改造中有机更新的新路径,体现新时期城市更新转型提质新思路——由侧重于单个项目改造为主,向顺应城市发展内在秩序和规律、与城市相融共生转变;由侧重于物质环境改造,向层次丰富、内涵深厚的综合可持续更新转变。

 

改造的模式,越来越多样化


早期的“政府主导+市场运作”,没能如预期那样被全面复制;后来改造的田厦等村落,就抛开了开发商,通过村民土地入股并参与项目利润分配的方式来进行改造。 

 

每个村的情况都不一样。深圳城中村难题的特殊性在于,不可能找到一种通用的解决方案,甚至一个村、一个模式,一个旧改项目、一个模式…

 

无论是“政府+开发商”、村民自行改造还是传统的“招拍挂”,都无法完全适用已通过规划的上百个城中村改造项目。

 

往后,还有老旧社区海绵城市建设模式,观澜古墟、清平古墟有机更新模式,等等…

 

旧资料显示,当年深圳全市需进行城市更新的总用地面积约240平方公里,其中城中村100平方公里,旧工业区126平方公里,旧工商住混合区6平方公里,旧住宅区8平方公里(这些数据每年都会有动态变化)。

 

及至今年,深圳各区城市更新相关的项目名单已披露,共有910个!

 

比如南山区,有三个超大型航母级旧改项目——白石洲旧改、后海村旧改以及湾厦村城市更新单元(下图为南山的局部旧改项目,实际以官方公布的名称为准)。

 

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(感谢阅读,敬请指正)


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