盲选?货币与实物之间的隐秘通道!

2022-06-27 17:15:00 admin 3
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引语:心无所住,遇缘即宗;

因缘所生法,我说即是空;

无尽法界,主伴重重,互摄互融。

 


要货币,还是要实物?怎么那么像是“鱼与熊掌”?


一切还得从郑州于今年年初提出“大力推进安置房货币化安置,鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”谈起。

 

当时的舆论,都在担忧这一举措会不会传染到其他城市。

 

郑州对“货币化安置”总是依依不舍,早在2020年11月发布的储备土地综合开发实施细节(试行)等文件通知中,提到货币化安置。

 

当时,当地正准备这样做:将纳入征收范围的集体土地,按照集体土地征收的有关规定和程序依法征收,涉及农村村民住宅的,采取提供安置房或者货币补偿等方式给与安置,鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式——不到万不得已,当地是不会这么执行的。

 

而万不得已的情形,终究还是来到。

 

郑州去年遭遇了重大灾害,经济受创,在政策上估计有照顾,且郑州房价整体不高,对棚改货币化的副作用还能忍耐。

 

2022年的郑州楼市,土拍与新房市场的压力巨大。整个河南省,还面临着出生率下降、人口外流的双面夹攻。

 

货币化棚改,是一剂特效药,是无奈之举,会提前透支居民购买力,楼市支撑力断层;

 

加之郑州的“疫情+涝灾”,冲击经济基本面,重创了居民购买力;

 

郑州的新房销售均价一路下滑,处于1.2万/平米左右了,去化周期长;

 

郑州还有大量城中村,5600万平米的城中村将会被改造出租,分流居住需求


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郑州的楼市、房价,已被“供应端”拿捏得服服贴贴。

拆掉一波城中村,可催生出一大批需求;

 

取消实物安置,让催生出来的需求,只能流向新房、二手房;

 

直接货币化安置,让催生出来的需求,手里拿着大把钞票的,“被定向地”的引流进新房、二手房。

 

失去自住房,拿到大笔拆迁款的居民,购买自住房时更多地会倾向于“原地置换”。

 

然而,一二线城市中心城区的供应规模已经十分紧张,上海新房库存面积仅有400多万平米,平均去化周期6个月左右;

 

广州越秀、天河、黄埔、荔湾等拆迁重点区域,当前平均去化周期6-9个月之间;

 

深圳、南京、苏州、无锡、西安等城市的平均去化周期都不足10个月。

 

买不到新房的购房者,将很可能被逼到同板块二手房市场。

 

特别是一线城市,以及热点二线城市的核心板块,早已是存量房的天下,相关区域板块的二手房价格借势水涨船高。

 

货币化安置的货币,来自于央行对国家开发银行银行提供的“抵押补充贷款”——PSL。

 

货币化安置,也就相当于地方政府联合国家开发银行,动用货币力量将存量房市场集中盘活,为增量房市场创造购买力。

 

此外,今年下半年的通胀压力还会更大。

 

全球食品成本变动与其对亚洲的影响之间存在大约6个月的滞后期,亚洲的食品价格增速在今年下半年应该会加快。

 

通胀已经从谷物和食用油蔓延到肉类、加工食品等其他产品类别。

 

消费者对通胀的看法,受到食品等日常必需品价格的强烈影响,可能导致通胀预期上升。

 

至于“拆迁与通胀”之间的关系?仍然较为晦暗不明…

 


货币化棚改,并没有走远


其实从去年底始,全国已有不少的一二线城市重启了棚改货币化安置。

 

2021年11月底,北京通州发文,将对八里桥板块约57.56万平米的范围进行棚改,拆迁安置款将达到78亿之多;

 

“十三五”期间,上海中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万平米,涉及居民13.2万户,其中,黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户;

 

广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套,其中,公租房6000套,拆迁安置房5000套,危房改造682户,已大幅超过2020年,海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列;

 

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2021年,杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套


补偿标准,触及到了“可计算性”问题的核心


蔡屋围、岗厦、大冲无疑是深圳旧改中最引人注目的节点,共性是谈判的艰难。


不计其数的协商,争议、解释、说服、让步,事关实实在在的、巨额的利益。补偿标准之争作为利益争夺的主轴,是每次旧改必经的荆棘地。

 

在维护自身利益时,每个人都是精明的,一次拆迁所得的补偿,搞不好能吃两辈子…

 

岗厦改造的拆迁补偿方案,经过几轮磋商才尘埃落定。相较于蔡屋围,岗厦方案更为成熟、全面,选择面也更广。

 

村民们可以选择全额货币补偿,也可以选择全额实物(住宅、公寓、商业物业)补偿,还可以选择货币、实物相结合的补偿方法。

 

开发商尝试创新,以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择,即首层按1∶0.82赔付集中商业物业,二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算。

 

拆迁中,对权利、历史、事实的尊重,可归纳为对四项权利的保证:知情权,信息对村民公开透明;自由选择权,村民可以在现金补偿和房屋置换中任意选择;此外,还有经济保障权与自由表达权。

 

单单是村民拿到的补偿协议,就经过了合作、改造三方不下 20次的商谈、修改,依照议定的补偿标准,给出各种不同的 支付方式、条款。

 

后来经过与村民多次协商,得出了两个标准、三种模式、六种选择。

 

两个标准:

一个是按面积划分:480平方米以内按1∶1补住宅,超过480平方米按1∶0. 88补公寓;另一个是按层数 划分:首层按1∶0.9补集中商业物业,二层以上按1∶0. 9补住宅或公寓。

 

三种模式:

一是选全部实物补偿,二是选全部货币补偿,三是可选实物和货币补偿相结合。

 

两个标准加三种模式,即产生六种选择方式。 

 

按照新方案,如果选择货币补偿,住宅公寓按每平方米1. 28 万元计算,集中商业物业则按每平方米2.38万元计算。

 

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(深圳主要的棚改区域)

 


说开发商对补偿标准有所让步,信乎?


岗厦改造开发商、金地大百汇认为,将价值每平米约23800 元的集中商业物业计入其中——村民获得的实际利益已经高于1∶1补偿住宅的价值。

 

村民却疑惑不解,补偿比例为什么会低于1∶1?且阳台楼道 只算公摊面积,以0.5计算,也让他们无法接受。

 

不少对内地法律不了解的侨胞、港澳籍村民更有不解与争论。

 

有的人认为,对土地性质作辨析就可以解惑了,但实操中并没这么简单。

 

蔡屋围风波(蔡氏夫妇拿到天价补偿)更加重了这种不满,谈判如何继续?

 

最先一批城中村里的房子建得较为凌乱,“握手楼”多,电线、水管交错复杂。

 

拆迁不是一天、两天的事,常常会出现这栋签约拆完了,那栋突然断电的情况。于是,改造开发商、金地大百汇首先花了400万元,把村里的水电网络重新拉了一遍。

 

鉴于拆迁后,原本以收租为主要收入的村民没了经济来源,开发商给予每平米每月30元的租金补偿;

对于面积120平方米以上的,还有额外租金补贴,这在之前的操作中很少见。

 

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(感谢阅读,敬请指正)


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