回迁房涉税风险

引语：形成一种语言的，并不是那种可用几个参数来代表的永恒的理想模型，而是复杂过程中的偶然结果；

边界，会随着时间的推移而不断伸缩、折叠，变得凹凸不平或纠缠不清，所以边界不可能是一条明确的界限；

一个“体系”，看上去会是一个“分形结构”，无论将一个小的图形放大多少倍，依然会发现很多的不均匀，依然有更多的细节需要进一步观测。

由于安置动迁户用房没有取得现金收入，所以，有的房企在土地增值税清算时没有把回迁安置用房确认为土地增值税的销售收入；

还有的做法是——对回迁安置用房不计算营业收入，而直接抵拆迁补偿费。

关于土地增值税清算的相关规定——房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，“应视同销售房地产”。

那么，房企对动迁户的回迁安置用房属于换取其他单位和个人的非货币性资产，应当按“视同销售”不动产确认销售的实现。

据相关规定，房企将开发产品用于换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其中有一个确认顺序：

按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 

据相关规定，土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

据上述规定，房企安置动迁房的支出，允许计入房地产开发成本扣除。

但在纳税实务中，有的房企因未发生现金支出而误认为这部分支出不允许扣除(回迁安置用房未按规定计入房地产开发成本)。

这样操作，不但安置动迁用房的非货币性支出没有扣除，而且也没有扣除按建造成本计算的10%的房地产开发费用和按建造成本20%的加计扣除额，因而少扣除了扣除金额，虚增了增值额，多交了土地增值税。

比如，某房企与动迁户约定，还在建房屋1000平米，还在建房屋的公认价值为800万；

该公司在土地增值税清算时，没有将这部分房产的公认价值计入土地成本，因而少扣除了房地产开发费用10%(即80万)，并少扣除了加计扣除额20%(即160万)；

该项目多计算了增值额1040万(800+80+160)，假设适用税率为30%，则多交土地增值税312万。

有人认为，以新建的商品房安置了动迁户，那么，回迁安置用房的开发成本就是房企安置动迁户的对价，所以，按回迁安置用房的开发成本计入土地征用及拆迁补偿费。

实际上，房企以新建的商品房换取被动迁户的旧房，本身是一种房产互换的交易，因此，应按换出房产的公认价值确认主营业务收入，同时，按换出房产的公认价值确认房地产开发成本的土地征用及拆迁补偿费用。

换出房产的公认价值可按相关规定进行处理。

据相关规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑 面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

对于同一个项目中分期开发的，有些费用可能是各期共同发生的，应在各期之间进行分摊。

分摊方法有以下几种：

按实际转让土地面积占全部土地面积的比例计算分摊；

按实际转让的房产建筑面积占全部建筑面积的比例分摊；

按税务机关规定的其他方法来分摊。

房地产开发是按照当地发改委审批的项目来立项的，一般来讲，开发项目的立项是以土地使用权为基础的，一个项目分期开发，即是将一块土地分期开发。

回迁用房的安置支出是计入土地征用及拆迁补偿费的，那么，对于分期开发的项目，首先应把回迁用房安置支出计入土地成本，然后再按一定的方法进行分配。

比如，某房企开发的一个由当地发改委批准的商品房项目，占地面积120000平米，包括A、B、C、D四个地段，容积率为1.67，建筑总面积为200000平米；

因为D地段有一栋六层的商住混合建筑还在进行拆迁，于是先对A、B、C三个地段作为第一期工程进行开发；

建设完成了24栋住宅楼，建筑面积163000平米，销售面积达九成以上，已开始入住。

当地主管税务机关要求对一期项目进行清算。在土地增值税清算时，如何计算土地成本就是该项目的关键。

D地段被动迁的商户有23户，计划回迁安置商铺面积5000平米，按10000/平米计算，安置用房支出为5000万。如果全部计入第二期工程的成本，显然是不合理的。

这笔安置动迁用房支出应当在整个项目中进行分配，即5000万÷200000×163000=4075万，应由第一期的A、B、 C地段承担其成本，其余的925万安置动迁用房支出计入第二期(即D地段)的土地开发成本。

房企用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按相关规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房企支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企的补差价款，应抵减该项目拆迁补偿费。

开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按相关规定计算，计入该项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

货币安置拆迁的，房企凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

拆迁补偿费按支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同、签收花名册或签收凭证核对相符的金额计算扣除。

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