拆之迁之补之改之

引语：天地悠悠独怆然，刀光剑影我由裁。

持有“共同意识形态”观念的人们，总是会在他们各自的“格物致知”过程中，产生大致相同的对外在世界与事件间的因果逻辑联结，从而也就在其心灵中生成出对外在世界与历史事件大致相同的秩序性、结构性印象。

“改”的目的只有一个：最大限度提高土地的使用价值，提升物业价值和居住环境。

深圳加快了棚户区改造，早在2018年5月发布“深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见”，接着又发布了“深圳市棚户区改造项目专项规划审批操作规则(试行)”，进一步对棚户区改造项目规划审批操作进行了明确。

深圳各区，均已出台棚改实施细则的相关政策，对各区棚户区改造项目申报条件、改造意愿征集、签约比例、房屋征收及流程均作了明确规定。

据不完全统计，深圳棚户区改造项目累计超过30个，合计改造面积超过255公顷，容积率基本处于6.0以上。

项目所处的阶段不尽相同，有前期申报项目的(包含意愿征集、前期准备工作等)，已完成计划立项的，实施主体公示的，规划批复的，顺利进入开发建设阶段的…

深圳棚改与城市更新之间的区别，除了适用范围、补偿奖励标准不同外，最大的差异在于棚改是基于公共利益——以政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可参与，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房、保障性住房，最大限度保障公共利益。

在满足一定条件后，可依法实施房屋征收，棚改比城市更新拆迁速度更快、流程周期更短。

深圳特有的“城市更新”，率先开启了以市场运作为主的二次城市化模式，是由符合城市更新办法规定的主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等) ，根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或拆除重建。

据有关规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对于那些看似模棱两可的术语，理应杜绝“整词儿”。

什么是“类似房地产”、“类似房地产的市场价格”？

简单讲，是与被征收人房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产市场价格。

在评估时点，与被征收房屋类似的房地产市场价格，包括被征收房屋的价值，也包括房屋占用范围内的土地使用权的价值，评估时点为房屋征收公告之日。

确定房地产市场价格，可通过搜集实际成交案例，排除偶然的、不正常因素，被征收房屋价值不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋的“类似房地产市场价格”。

在征收实践中，有一些细节需留意：

某些地方的房屋征收补偿中，对被征收房屋予以补偿，对房屋产权中记载的建筑占地以外经批准使用的国有土地面积不予补偿，或对装饰、装修部分不予补偿，对于此类情况，可通过诉讼方式去认定补偿内容违法。

据相关判例及规定，经批准的国有土地使用面积上的院落、空地、绿地等，应给予补偿。

如补偿方案中，仅对房屋的建筑面积给予补偿，而对合法的空地、院落不予补偿，会严重损害被征收人的合法权益，被征收人需及时采取救济措施。

有些地方为图便利，在补偿方案中规定过细的补偿金额。如有的补偿方案中记有，砖混结构一平米补助4000元、框架结构一平米补助6000元等。

然而在“国有土地上房屋征收与补偿条例”中明确规定，被征收房屋的补偿标准是按照房地产价格评估机构依法作出的评估结论确定的。

在评估方案中不宜规定房屋价值的具体标准，应规定具体的评估程序、方法等内容，明确以依法评估结论为补偿的标准。

那么，如在补偿方案中规定了具体的补偿标准，而该标准离房屋正常的市场价格相差甚远，被征收人可维权救济。

于是，“拆迁评估机构”的作用就很关键了。

拆迁评估机构，一般由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定和随机决定的方式选定，具体的选定方式根据各个省、市的规定而不同，具体按符合当地的实际需求来决定。

据相关规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应向社会公开征求意见。

据国有土地上房屋征收评估办法的规定，房地产价格评估机构确定的方式是有规定的，如对政府选的评估机构不满意，可通过协商确定。

市场评估价格，乃被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合要求的专业评估机构，遵循评估原则，根据评估目的选择合适的评估方法，综合分析影响房地产价格的因素，在评估时对房地产客观、合理的价格或价值进行估计和判断。

如此看来，“拆迁评估机构”类似于“调停者”。

“拆迁”背后，有巨大的利益争夺，争夺的就是空间所有权和使用权。

开发商肯定热衷于“囤地”、“捂盘”；而动迁户的要价，肯定是越高越好。

“囤地”就是抢占有价值的空间资源，“囤积空间”为后续套利作准备。

从长期看，随着政府投入的增加和人们需求的增长，某些区域的空间价值一定会不断提升，拥有空间资源，就等于拥有了能自动增值的印钞机。因为快速增值的实际是空间，甚至有无房屋形态已变得不重要了。

比如某一线城市的地铁某号线，从规划到竣工，它以17%-30%的年均幅度抬升了沿线房价，相当于给沿线所有开发商、房主发放了补贴。

对高房价的预期，正正来自于政府规划下的巨额基建投入和继续投入的预期。

(感谢阅读，敬请指正)