“鸠居鹊巢”有原委,谁是鸠?谁是鹊?

2022-05-31 15:28:20 admin 5
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引语:满眼风光索弹压,酒杯须以蜀江宽。

百丈开田说大义,理事圆融无不备。

 

“抵押贷款风险”概览


环绕着房产周遭的“各色人等”(业主、房东、租客、投资客、经纪人、居间服务人、银行从业者、开发商、公共部门、其他金融机构从业者等等),总与“抵押贷”不相离的。

 

其中的关窍在于——房子本身能否成为资本?

 

如这房子没有收益,其实是一个巨大的、破败着的包袱!这应该就是楼市风险、泡沫最直观的表面了(不太相信能找到这个“本质”,好事者可去找找楼市风险、楼市泡沫的根源、本质在哪)。

 

那么,怎么简单评估一下这个贷款风险?

 

总体上看,国际通用的抵押贷款风险评估指标之一是“贷款价值比”,指贷款金额与抵押品价值(评估价值或交易价格中的较小者)的比例。

 

该指标受房价波动影响较大。这一指标可衡量住房价值对新增个人住房贷款的保障程度,也可用于反映银行个人住房贷款违约风险的大小。

 

数据显示,2022年第一季度,一线城市中,北京的平均新增住房贷款价值比为44.41%,处于较低水平;深圳的平均新增住房贷款价值比为40.64%;上海的风险相对较低,平均新增住房贷款价值比为16.22%;广州的平均新增住房贷款价值比为36.59%,处于合理水平。

 

二线城市里,重庆的平均新增住房贷款价值比为67.82%,相对较高;南京的平均新增住房贷款价值比为31.82%;厦门的平均新增贷款价值比为70.74%,相对较高;郑州的平均新增住房贷款价值平均为41.39%;武汉和天津的平均新增住房贷款价值比分别为60.38%和40.28%,处于合理区间。

 

我国的房地产信贷政策一直很审慎,条条框框那么芜杂,与其他高杠杆率国家相比,对住房抵押贷款的最低首付比要求严格,首付比例不能低于20%(今年,已有多城开始下调了这个比例)。

 

过去,受益于较高的首付比例、较低的贷款价值比,通常认为,我国个人住房贷款的整体风险其实是可控的。

 

据某金融报告,我国个人住房贷款不良率保持在较低水平,个人住房贷款不良率很低,除非房价暴跌幅度超过首付比例,否则居民不会违约按揭,损失掉自己的首付。

 

加之,住房按揭形成的信贷资产,没有被层层嵌套金融衍生品,在金融体系中来回翻滚,规模和风险被放大几十倍。

 

相比美国的抵押支持证券,我国个人住房抵押贷款资产支持证券(RMBS)结构简单,类似过手证券,并没有发展到过度金融化的地步。

 

即使在2020年疫情最严重时,RMBS优先档证券还是继续保持零违约,显示出极强的抗风险能力。

 

有的“原房主”,比较好说话


个人住房贷款一旦违约,很可能就造成一套法拍房的出现。

 

而法拍房的过户事宜,有时会劝退一众购房者,原房主或租客的刁难确实难辞其咎…

 

房子单纯就因债务问题被拍卖,没有人居住,直接被查封清场了,这类房子是刚需们的“甜点”,不必多虑,直接抢拍!

 

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若原房主还住着、很是配合,这是他的唯一住房,且拖家带口,他没跑路,意味着欠钱不多,还想翻身——

人家毕竟是“业主”,曾是个人物,而在我们的文化里,只要涉及“人物”、“角色”,极易掉进“玄学”的,比如品题、臧否、雅鉴、综察等。

 

一般情况下,原房主都会愿意配合,他自身已经焦头烂额了,没了容身之所,处在弱势一方。

 

此时,看房者千万不要火上浇油,激起原房主某些不必要的情绪。

 

加之,看房人若是多了,他不得不一一配合;毕竟多一个买家参与竞价,就可能多一点拍卖款,卖个好价钱;不仅能还清负债,还能有所剩余。

 

这种情形看似简单,也较为容易清场。

 

参拍者确实看中这套房的,选取洽谈的场地很重要!


尽量选择在辅拍机构的办公点,不要约到原房主家里商谈,哪怕到那种离原房主家较远的星巴克、餐厅等公共场所,也不要到原房主家里。

 

因为一旦在原房主家谈,主动权就会在原房主手上了,他想几时结束就几时结束,购房者不买也没关系,反正又不用他舟车劳顿,吃亏的是看房者(礼者,因人之情,缘义之理,而为之节文者)。

 

在其他场所商谈,还可用一下“疲劳战术”、“死缠烂打”这一连串的攻势,但在原房主家里,几乎就任由主人摆布了(客随主便)。

 

“原房主”不配合,让人很难招架


原房主在里面住,但不配合,怎么办?

 

只要人还在,说明都还愿意拍。不配合,很可能就是那种情况——想多要钱了。

 

最无解的还是那种用钱也解决不了的问题。

 

如果房源不错,购房者可花点小钱,让辅拍机构跟房主协商一下清场——给个3万、5万,清场一下。

 

甚至,还可多花点钱,让原房主配合做“满五唯一”。

 

说不定能省下3个点的税费,1000万的房子,省下30万,大家一起分。

 

这种情况,也还算相对容易清场,只要给钱,就万事大吉。

 

没有“原房主”的法拍房


原房主跑了,里面住着70、80岁的老人或者瘾君子等危险分子…

 

这就属于比较极端的情形,原房主故意推诿、不清场,一般的参拍人可果断放弃的(但这却是辅拍机构的业务强项)。

 

原房主跑了,但里面有租客在住,怎么办?

 

如是正常的租客,租赁时间还剩个一年半载,租金也比较可观,那就等到租期之后,房子收回(考验耐耗性)。

 

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如果原房主有坏心眼,提前签了一个长达20年的长租约,且租金低的离谱。

 

此时,麻烦也不小。

 

要去查这个租约,是抵押前签的还是抵押后签的。

 

如果是“先租赁后抵押”,一律买卖不破租赁,即便拍下房子,也不能赶走租客。

 

如果是“先抵押后租赁”,这个长租约,就不受法律保护,也就是说,可强制清场租客。

 

带租约的法拍房,一年半载的短租约,建议拍。

 

先抵押后租赁的长租约,谨慎拍。

 

先租赁后抵押的长租约,要更加谨慎拍(可委托辅拍机构进行清场)。

 

物品的清场,也要留意


除了“人的清场”,物品的清场有时也要让人脱一层皮。

 

拍到房子了,人也清出去了,千万别意忘形,房子里的东西,不可全都扔了!

 

虽然原房主跑了,房子里的东西不是无主的。

 

一旦东西扔了,原房主回来,反咬一口——这套家具,是紫檀红木的,谁撞坏的,得赔偿十万;这套餐具,是意大利的,全扔了?得赔偿五万

面对物品的清场,最稳妥的方式是:预先找个仓库,把原房主的物品打包,统一放到仓库。

 

同时给原房主发个律师函,限期处理;逾期之后,就当无主物品处理了。


(感谢阅读,敬请指正)


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