“鸠居鹊巢”有原委，谁是鸠？谁是鹊？

引语：满眼风光索弹压，酒杯须以蜀江宽。

百丈开田说大义，理事圆融无不备。

环绕着房产周遭的“各色人等”(业主、房东、租客、投资客、经纪人、居间服务人、银行从业者、开发商、公共部门、其他金融机构从业者等等)，总与“抵押贷”不相离的。

其中的关窍在于——房子本身能否成为资本？

如这房子没有收益，其实是一个巨大的、破败着的包袱！这应该就是楼市风险、泡沫最直观的表面了(不太相信能找到这个“本质”，好事者可去找找楼市风险、楼市泡沫的根源、本质在哪)。

那么，怎么简单评估一下这个贷款风险？

总体上看，国际通用的抵押贷款风险评估指标之一是“贷款价值比”，指贷款金额与抵押品价值（评估价值或交易价格中的较小者）的比例。

该指标受房价波动影响较大。这一指标可衡量住房价值对新增个人住房贷款的保障程度，也可用于反映银行个人住房贷款违约风险的大小。

数据显示，2022年第一季度，一线城市中，北京的平均新增住房贷款价值比为44.41%，处于较低水平；深圳的平均新增住房贷款价值比为40.64%；上海的风险相对较低，平均新增住房贷款价值比为16.22%；广州的平均新增住房贷款价值比为36.59%，处于合理水平。

二线城市里，重庆的平均新增住房贷款价值比为67.82%，相对较高；南京的平均新增住房贷款价值比为31.82%；厦门的平均新增贷款价值比为70.74%，相对较高；郑州的平均新增住房贷款价值平均为41.39%；武汉和天津的平均新增住房贷款价值比分别为60.38%和40.28%，处于合理区间。

我国的房地产信贷政策一直很审慎，条条框框那么芜杂，与其他高杠杆率国家相比，对住房抵押贷款的最低首付比要求严格，首付比例不能低于20％(今年，已有多城开始下调了这个比例)。

过去，受益于较高的首付比例、较低的贷款价值比，通常认为，我国个人住房贷款的整体风险其实是可控的。

据某金融报告，我国个人住房贷款不良率保持在较低水平，个人住房贷款不良率很低，除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。

加之，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。

相比美国的抵押支持证券，我国个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）结构简单，类似过手证券，并没有发展到过度金融化的地步。

即使在2020年疫情最严重时，RMBS优先档证券还是继续保持零违约，显示出极强的抗风险能力。

个人住房贷款一旦违约，很可能就造成一套法拍房的出现。

而法拍房的过户事宜，有时会劝退一众购房者，原房主或租客的刁难确实难辞其咎…

房子单纯就因债务问题被拍卖，没有人居住，直接被查封清场了，这类房子是刚需们的“甜点”，不必多虑，直接抢拍！

若原房主还住着、很是配合，这是他的唯一住房，且拖家带口，他没跑路，意味着欠钱不多，还想翻身——

人家毕竟是“业主”，曾是个人物，而在我们的文化里，只要涉及“人物”、“角色”，极易掉进“玄学”的，比如品题、臧否、雅鉴、综察等。

一般情况下，原房主都会愿意配合，他自身已经焦头烂额了，没了容身之所，处在弱势一方。

此时，看房者千万不要火上浇油，激起原房主某些不必要的情绪。

加之，看房人若是多了，他不得不一一配合；毕竟多一个买家参与竞价，就可能多一点拍卖款，卖个好价钱；不仅能还清负债，还能有所剩余。

这种情形看似简单，也较为容易清场。

参拍者确实看中这套房的，选取洽谈的场地很重要！

尽量选择在辅拍机构的办公点，不要约到原房主家里商谈，哪怕到那种离原房主家较远的星巴克、餐厅等公共场所，也不要到原房主家里。

因为一旦在原房主家谈，主动权就会在原房主手上了，他想几时结束就几时结束，购房者不买也没关系，反正又不用他舟车劳顿，吃亏的是看房者(礼者，因人之情，缘义之理，而为之节文者)。

在其他场所商谈，还可用一下“疲劳战术”、“死缠烂打”这一连串的攻势，但在原房主家里，几乎就任由主人摆布了(客随主便)。

原房主在里面住，但不配合，怎么办？

只要人还在，说明都还愿意拍。不配合，很可能就是那种情况——想多要钱了。

最无解的还是那种用钱也解决不了的问题。

如果房源不错，购房者可花点小钱，让辅拍机构跟房主协商一下清场——给个3万、5万，清场一下。

甚至，还可多花点钱，让原房主配合做“满五唯一”。

说不定能省下3个点的税费，1000万的房子，省下30万，大家一起分。

这种情况，也还算相对容易清场，只要给钱，就万事大吉。

原房主跑了，里面住着70、80岁的老人或者瘾君子等危险分子…

这就属于比较极端的情形，原房主故意推诿、不清场，一般的参拍人可果断放弃的(但这却是辅拍机构的业务强项)。

原房主跑了，但里面有租客在住，怎么办？

如是正常的租客，租赁时间还剩个一年半载，租金也比较可观，那就等到租期之后，房子收回(考验耐耗性)。

如果原房主有坏心眼，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的离谱。

此时，麻烦也不小。

要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。

如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁，即便拍下房子，也不能赶走租客。

如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护，也就是说，可强制清场租客。

带租约的法拍房，一年半载的短租约，建议拍。

先抵押后租赁的长租约，谨慎拍。

先租赁后抵押的长租约，要更加谨慎拍(可委托辅拍机构进行清场)。

除了“人的清场”，物品的清场有时也要让人脱一层皮。

拍到房子了，人也清出去了，千万别意忘形，房子里的东西，不可全都扔了！

虽然原房主跑了，房子里的东西不是无主的。

一旦东西扔了，原房主回来，反咬一口——这套家具，是紫檀红木的，谁撞坏的，得赔偿十万；这套餐具，是意大利的，全扔了？得赔偿五万

…

面对物品的清场，最稳妥的方式是：预先找个仓库，把原房主的物品打包，统一放到仓库。

同时给原房主发个律师函，限期处理；逾期之后，就当无主物品处理了。

(感谢阅读，敬请指正)