法拍房何时成了一个“不祥之物”?

2022-05-30 11:23:27 admin 9
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引语:无边落木萧萧下,不尽长江滚滚来。

断供法拍楼价不尽染,

地价房价币量极相连。

 

谁告诉你法拍房就等于断供房?


具体到每套法拍房,都有一个故事(案件),似乎给参拍者一个错觉:从这个讲故事的到另一个讲故事的,从这个买故事的到那个买故事的,从那个卖故事的到这个卖故事的…

 

今年,我国某些地区的法拍房数量还能“翻倍增长”,让人瞠目结舌。

 

数据显示,2017年全国法拍房数量仅有9000套;2018年,2万套;到2019年,增长至50万套;2020年,达到了133万套;至2021年,达168万套(知言养气,有时“大量”接触各类数据之后,可能也要知“数据”养气)。

 

——阿里法拍平台上,每年的法拍房数量是累积的。

 

即是说,“2021年法拍房数量为168万”这个数据,实际上是这些年在阿里法拍平台出现过的法拍房总量,而不是单一年度的增量。

 

仅计算2021年新增的法拍房数量,只有34万套。比起2020年的29万套,仅多出了5万套,同比增长幅度是17%。

 

无论怎么看,法拍房数量是在增涨。

 

法拍房数量增多,也就是说不少人无力偿还银行按揭,其房产被强制执行了。

 

法拍房数量的增涨,原因有很多,例如投资客因经济下行无力偿还房贷;新房客户毫无规划去买房,后期月供还不上,导致房屋被拍卖;疫情后有企业出现经营困难,需要出让不动产或因违约导致抵押物被查封、拍卖…

 

法拍房的数量上升,跟断供潮其实一点关系都没有,两者有巨大的时间差。

 

从断供到司法仲裁结束,法院办完手续,至少需要18个月到24个月。

 

所以,今年上线的法拍房,至少都是2019-2020年的房子;以及在疫情期间,一些法拍房的处置、拍卖流程,延期到疫情后进行了。

 

“断供”其实是极为罕见的情形,刚需的业主极少选择断供,如今的房子还有抵押贷,还可做二次抵押贷出一笔,至少能维持一段时间的房贷。

 

今年,我国部分区域如燕郊、郑州因断供导致法拍房的数量相对增长明显。出现断供现象增多的区域一般有以下特征:当地是收缩型城市,房价缺乏上涨动力;当地有过房价上涨期,曾有炒房潜力。

 

局部地区出现的断供不太可能变成更大范围的“断供潮”。

 

以“断供房”为关键词检索,客户自述的断供经历其实不多,绝大部分是法拍房中介对经手房屋的推介。

 

为何会这样?法拍房中介宣传的“断供房”并不是断供房?

 

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因为购房者对法拍房最担忧的就是有刑事或民事上的纠纷,断供导致房子被司法拍卖这个由头最能被参拍人接受,操作法拍房业务的人就以这个名义让购房者更关注法拍房,其实是一种营销方式。

 

那些宁可“断供”也不去“想法子转手”的,只能说明房子的流动性弱得难以想象了。

 

法拍房要的就是变现,仅仅是现金而已


一般的购房人,买完房子就买完了,相当于完成了一个历史使命;这个房子的涨跌,他觉得无所谓,他不看短期,看的是长期。

 

即使跌了,随便打听一下,业主是否会卖房?他会朝干夕惕,不敢怠慢,仔细考虑到底卖不卖?最后,还是不着急,先放着好了。这是大多数人的想法。

 

但有一个类别的房产是必须马上卖的,需赶紧处置,这种房子就是法拍房,法拍房是立刻就要变现的。

 

法拍房的背后,其主人的资金链断裂了!

 

他或者欠外债了,或者银行贷款还不上,他不得不把这个房子卖了,“不卖”是要被法院请去喝茶的。

 

比如某个老赖,欠银行的钱,各种欠债,他没钱还,只剩下房子了…

 

如何解决?法院只能强制执行这个房子,必须拍卖!

 

拍卖所得的款项拿去还债,还银行、还债主。即是说,这个房子基本就与现金“画上等号”了。

 

每年的法拍房,有个平均数的,今年经济形势恶劣,还不上贷款的,那些失业的,很多炒房子的、负债的都还不上钱。

 

还不上钱,就只能卖房子,但房子又不好卖,挂到二手房又不好卖,卖不出去,且不能一拖再拖。只能走法拍了,短期卖不出的又必须要卖的房子都要被法拍。

 

那么,法拍房会不会成为一个“不祥之物”?

 

每天,全国各地都有法拍房在增涨。

 

比如,某个城市的法拍房每天都在增加几百套,某个城市一个区就1万多套法拍房…

 

这个大池子里,很多过去是不变现的!

 

但如今要快速变现,且规模被进一步放大,经济形势不明朗,大量房子要变现,法拍房是最为突兀的。

 

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全国的房子加起来的市值,据闻有450万亿元。全国有多少多少法拍房要变现,这450万亿要流出来多少钱?流出来以后谁接盘,有没有接盘的实力?

 

无疑,肯定卖的很便宜。

 

那么,谁把购房的资金全部吃走了?

 

法拍房要吃走很大一部分,之后,新房和二手房交易量只能下滑,所以这不是个危言耸听的事。

 

法拍房的价格,其实才是这个城市二手房真材实料的价格。法拍房数量变大以后,法拍房就是这个城市房价的底线,就是二手房房价的底线。

 

在“刀口子”上过活


断供、法拍增多,预警着某种金融风险。

我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产,楼市一直是金融风险里最大的“灰犀牛”、“黑天鹅”。

 

因为楼市本身拥具金融化、泡沫化的特征,这个倾向很强。房产占个人总资产的三分之一,甚至占到个人总资产的60%。

 

房地产贷款占比过大、增速较快,相应的居民杠杆率风险一直存有的,谁有这个能耐解决这个困境?

 

衡量住户部门债务水平的一个重要指标为房贷收入比(个人住房贷款余额与可支配收入的比值,住户部门债务中的最大份额是个人住房贷款)。

 

——此刻,我国住户部门债务收入比为139.98%,已经超过1990年日本房地产价格泡沫破灭前、2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值(120%、134.62%)。

 

房价下跌,出现大面积断供并引发金融危机,正是2007美国次贷危机爆发时的景貌。2007美国楼价急剧下跌、出现断供潮后,次级贷款违约率大量上升,并触发衍生品连锁雪崩,再通过金融市场蔓延至全球的海啸…

反观我国房地产按揭贷款,则是最安全的贷款,同时也最有系统性的风险(必有事焉而勿忘勿助?)

 

这种债务或者极少违约,或者大面积违约,“一爆就全爆”,很少有中间状态。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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