法拍房的“独”与“离”

引语：无疑，有用、值钱、有价值的“观念、想法”备受追逐，于是乎，大家都在“怀着乡愁的冲动到处寻找精神家园”。

数据“靓丽”的法拍房

都说大环境不好，法拍市场的环境却…

一打开阿里拍卖网、京东拍卖网等，就可看到，法拍房似乎已到了遍地八折、七折的地步。

关于房贷断供潮以及法拍房“暴涨上百倍”的消息不断…

单看其数量暴涨，就知法拍市场是个“繁荣的”环境，那么是“理性繁荣”还是“非理性繁荣”，则需另说。

深圳，挂拍量暴增超60%；

北京，连续多少多少个月挂拍量上涨20%以上；

杭州，挂拍量从单月80套，增加到单月200套以上；

苏州，10个月的挂牌量，就已超过此前的一整年；

今年郑州法拍房暴涨的报道一再刷屏——从2021年9月到2022年3月，阿里拍卖上架的法拍房数从2.7万套增加到5.13万套

…

数据显示，2021年全年法拍房挂拍75.82万套，增长超过13%，住宅类挂拍量同比却减少了3.59%，商业类大幅增长超过46%。

重庆、成都、郑州为法拍房挂拍数量的前三甲，增量显著；1亿元以上标的物的挂拍量年增51%，远超其他类型标的；全国法拍房已被纳入限购了，参拍人数降了10%。

2021年底，阿里拍卖网上的房产总标的物数量达300万套，今年3月份变成了310万套(数据处于动态变化，每日更新中)，最近的数据——标的物数量已达到325.5万套；其中，破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。

值得留意的是，2021年6月以后，阿里拍卖不再发布法拍房的月报或周报。2022年3月后，阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数。

阿里拍卖网所显示的房产总标的物数量，是一个历史累计数据，即包含所有已成交、已过期的房产，反映的是挂拍次数，即一套房子有被重复统计的可能，这必然是一个远大于实际的数据。

独特、离散的法拍房

不了解法拍房，就会有恐惧、担忧、惊愕等情绪(按常理讲，对某个事物，了解得越多就越坦然，对“必然的”事物了解得越多就越“自由”，这仅是“按常理讲”)。

法拍房市场，肯定是独特、殊特的，游离、环绕在楼市、银行、法院之间。

它的房源不具体在某个小区楼盘、某个开发商、某个物业…

它只在拍卖公告上，没有案件、没有法拍公告，就没有法拍房；当然还是有传统的线下拍卖，那种较特殊的不良资产包处置(可戳融易拍往期文章了解关于法拍房的一切资讯)。

说到网络拍卖，“网络”归根到底仅是个工具，其实可简单粗暴地把“网上的东西”分为两类——“有回应、回复的”以及“没有回应、回复的”。

法拍房的特殊情形确实有很多，真多、超多(甚至有人怀疑是一些“人为制造”的坑)…

法拍房，一定会涉及清偿，如似把肥肉摆上桌面了(割不正，不食？还是…)

大家都很着急、很赶，买家急着拍下房子，债权人急着拿钱，法院急着结案…

此处，仅提到一些非常非常殊特的情形。

比如：多套房子，放在一个产证上，一起抵押给银行——“联合抵押”。拍到此类房子，够头大的！需把联合抵押的全部贷款一起还清，才能办这套房子的房产证(当然法拍公告会有提示)。

再比如，法拍房背后的债务连锁关系，确实很难深究，因为涉案细节可能被封存了(不是写小说瞎编能了事的)。

法拍房原房主是否涉及很多隐性债务，这套房子会不会牵涉多个债务关系，确实比较难了解(可委托辅拍机构去尽调)。

拍下这套房，过几天是否又被另一个法院查封？

民间借贷的黑暗势力，找不到欠债的，会不会上门找居住者讨债？

会不会遇到无止境的诉讼风波，无止境的民间借贷…

然而，债务远远不是法拍的最大风险。

因为首封法院，有自主处理的权利，是这套法拍房的第一处置人。先封了这套房子，就有权自己处理。

即便轮候的法院再来查封，首封法院是有义务作为第一责任人，去解决这个问题。

首封法院先处置，处置拍卖之后拿到的款项，自己先清偿。如有多余的，首封法院会与后面的轮侯法院协商分配。处置这套房子背后的一切债务和债权程序，基本与参拍人是没有任何关系的。

排在后面的债权债务关系，不会去找买受人，而是直接去找首封法院。

首封法院，有义务、有责任消除掉该套法拍房背后的所有债权债务关系(当然不必过度迷信法院，也有执行瑕疵的情形)。

法拍房尤为敏感“土地属性”

法拍房里的隐性风险之一——土地。

2016年以前，两证未合一，指的是一套房子有两个证：土地证、房产证。

那么不难想见的是，有部分房子会出现这种情形——土地证被单独抵押。

如果土地证被单独抵押，想过户怎么办？要把原房东的“土地证抵押贷款”还清后，才能过户。

法拍房尤为敏感“土地属性”问题，比如划拨用地。这种房子，得标拍后想要拿到完整的房产证，要补交“土地出让金”。

有些房子，单独补交，就行了；麻烦的是需整栋楼的所有住户全部补交土地出让金那种。

比如某栋法拍房，住的全是七八十岁的老人，他们既不想过户，也不打算办抵押，不需要完整房产证。他们对房子的要求，只有能住就行了，完全漠视土地出让金这回事，又不影响居住。

他们不去补交，即便买受人自己补交，也不一定能拿到完整产证。

拍到这类房子，拿到的是单证——可入住，房子也是自己的。

一旦再次买卖，最多只能卖到市场价的七折左右，甚至更低。

法拍房的殊特情形很多，比如土地压红线这种，并不是没有出现过(常见的有小产权房)。

如房子涉及到压土地红线，得标后，是无法过户的。

参拍法拍房之前要做很多尽调，“土地属性尽调”是其中重要的一环。要跑住建局、不动产交易大厅，查土地属性(可委托辅拍机构尽调)。

(感谢阅读，敬请指正)