法拍房的“独”与“离”

2022-05-26 10:49:41 admin 6
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引语:无疑,有用、值钱、有价值的“观念、想法”备受追逐,于是乎,大家都在“怀着乡愁的冲动到处寻找精神家园”。


数据“靓丽”的法拍房


都说大环境不好,法拍市场的环境却…

 

一打开阿里拍卖网、京东拍卖网等,就可看到,法拍房似乎已到了遍地八折、七折的地步。

 

关于房贷断供潮以及法拍房“暴涨上百倍”的消息不断…

 

单看其数量暴涨,就知法拍市场是个“繁荣的”环境,那么是“理性繁荣”还是“非理性繁荣”,则需另说。

 

深圳,挂拍量暴增超60%;

北京,连续多少多少个月挂拍量上涨20%以上;

杭州,挂拍量从单月80套,增加到单月200套以上;

苏州,10个月的挂牌量,就已超过此前的一整年;

今年郑州法拍房暴涨的报道一再刷屏——从2021年9月到2022年3月,阿里拍卖上架的法拍房数从2.7万套增加到5.13万套


数据显示,2021年全年法拍房挂拍75.82万套,增长超过13%,住宅类挂拍量同比却减少了3.59%,商业类大幅增长超过46%。

 

重庆、成都、郑州为法拍房挂拍数量的前三甲,增量显著;1亿元以上标的物的挂拍量年增51%,远超其他类型标的;全国法拍房已被纳入限购了,参拍人数降了10%。

 

2021年底,阿里拍卖网上的房产总标的物数量达300万套,今年3月份变成了310万套(数据处于动态变化,每日更新中),最近的数据——标的物数量已达到325.5万套;其中,破产资产标的物为9.4万套、诉讼资产标的物为296万套、涉案资产标的为2841套。

 

值得留意的是,2021年6月以后,阿里拍卖不再发布法拍房的月报或周报。2022年3月后,阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数。

 

阿里拍卖网所显示的房产总标的物数量,是一个历史累计数据,即包含所有已成交、已过期的房产,反映的是挂拍次数,即一套房子有被重复统计的可能,这必然是一个远大于实际的数据。


独特、离散的法拍房


不了解法拍房,就会有恐惧、担忧、惊愕等情绪(按常理讲,对某个事物,了解得越多就越坦然,对“必然的”事物了解得越多就越“自由”,这仅是“按常理讲”)。

 

法拍房市场,肯定是独特、殊特的,游离、环绕在楼市、银行、法院之间。

 

它的房源不具体在某个小区楼盘、某个开发商、某个物业…

 

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它只在拍卖公告上,没有案件、没有法拍公告,就没有法拍房;当然还是有传统的线下拍卖,那种较特殊的不良资产包处置(可戳融易拍往期文章了解关于法拍房的一切资讯)。

 

说到网络拍卖,“网络”归根到底仅是个工具,其实可简单粗暴地把“网上的东西”分为两类——“有回应、回复的”以及“没有回应、回复的”。

 

法拍房的特殊情形确实有很多,真多、超多(甚至有人怀疑是一些“人为制造”的坑)…

 

法拍房,一定会涉及清偿,如似把肥肉摆上桌面了(割不正,不食?还是…)

 

大家都很着急、很赶,买家急着拍下房子,债权人急着拿钱,法院急着结案…

 

此处,仅提到一些非常非常殊特的情形。

 

比如:多套房子,放在一个产证上,一起抵押给银行——“联合抵押”。拍到此类房子,够头大的!需把联合抵押的全部贷款一起还清,才能办这套房子的房产证(当然法拍公告会有提示)。

 

再比如,法拍房背后的债务连锁关系,确实很难深究,因为涉案细节可能被封存了(不是写小说瞎编能了事的)。

 

法拍房原房主是否涉及很多隐性债务,这套房子会不会牵涉多个债务关系,确实比较难了解(可委托辅拍机构去尽调)。

 

拍下这套房,过几天是否又被另一个法院查封?

民间借贷的黑暗势力,找不到欠债的,会不会上门找居住者讨债?

 

会不会遇到无止境的诉讼风波,无止境的民间借贷…

 

然而,债务远远不是法拍的最大风险。

 

因为首封法院,有自主处理的权利,是这套法拍房的第一处置人。先封了这套房子,就有权自己处理。

 

即便轮候的法院再来查封,首封法院是有义务作为第一责任人,去解决这个问题。

 

首封法院先处置,处置拍卖之后拿到的款项,自己先清偿。如有多余的,首封法院会与后面的轮侯法院协商分配。处置这套房子背后的一切债务和债权程序,基本与参拍人是没有任何关系的。

 

排在后面的债权债务关系,不会去找买受人,而是直接去找首封法院。

 

首封法院,有义务、有责任消除掉该套法拍房背后的所有债权债务关系(当然不必过度迷信法院,也有执行瑕疵的情形)。


法拍房尤为敏感“土地属性”


法拍房里的隐性风险之一——土地。

 

2016年以前,两证未合一,指的是一套房子有两个证:土地证、房产证。

 

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那么不难想见的是,有部分房子会出现这种情形——土地证被单独抵押。

 

如果土地证被单独抵押,想过户怎么办?要把原房东的“土地证抵押贷款”还清后,才能过户。

 

法拍房尤为敏感“土地属性”问题,比如划拨用地。这种房子,得标拍后想要拿到完整的房产证,要补交“土地出让金”。

 

有些房子,单独补交,就行了;麻烦的是需整栋楼的所有住户全部补交土地出让金那种。

 

比如某栋法拍房,住的全是七八十岁的老人,他们既不想过户,也不打算办抵押,不需要完整房产证。他们对房子的要求,只有能住就行了,完全漠视土地出让金这回事,又不影响居住。

 

他们不去补交,即便买受人自己补交,也不一定能拿到完整产证。

 

拍到这类房子,拿到的是单证——可入住,房子也是自己的。


一旦再次买卖,最多只能卖到市场价的七折左右,甚至更低。

 

法拍房的殊特情形很多,比如土地压红线这种,并不是没有出现过(常见的有小产权房)。

 

如房子涉及到压土地红线,得标后,是无法过户的。

 

参拍法拍房之前要做很多尽调,“土地属性尽调”是其中重要的一环。要跑住建局、不动产交易大厅,查土地属性(可委托辅拍机构尽调)。


(感谢阅读,敬请指正)


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