常言道“条条大路通罗马”，如今则是“条条投资之路通购房”

引语：寂然不动者，诚也；

感而遂通者，神也；

动而未形、有无之间者，几也。

诚精故明，神应故妙，几微故曲。

今年央行5月公布的数据显示，4月末，广义货币(M2)余额249.97万亿，同比增长10.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。

初步统计，4月末社会融资规模存量为326.46万亿，同比增长10.2%。

今年M2增长超出预期，主要体现在：

4月降准落地，有助于提高货币乘数，加强了货币派生效应；

财政政策积极发力，4月财政存款小幅增加410亿，同比少增5367亿；

去年4月M2同比增长8.1%，为当时的低点，形成了较低基数，对今年4月M2回升有一定贡献。

住户存款和非金融企业持有存款增多，对M2也带来一定支撑。同时，2022年以来央行上缴利润已超过8000亿，主要用于留抵退税和增加对地方转移支付，支持助企纾困、稳就业保民生；央行上缴利润将通过财政支出的方式下沉基层、直达市场主体，这会促使M2走高。

据测算，央行上缴利润经财政支出预计将拉动全年M2增速0.5个百分点。

想要保值，就是要跑赢CPI。

旧时，大家普遍认为买金饰品、换美元，或者买彩电、冰箱等，是抗击通胀、实现资产保值的主要手段。

当我们告别短缺经济时代以后，要让资产增值幅度超过CPI已经不那么困难。

比如，在我国重化工业化加速的时期，钢铁、石油、煤炭和有色金属等原材料的涨幅都很可观，导致PPI超越CPI，即便是投资国债，累计收益率也很高。

在GDP增长率都保持在10%左右的年份里，如果你的财富增值幅度仅仅快于CPI，同时薪酬收入年均增幅没有超过10%的话，以总资产衡量你的社会地位，无疑是下降的。

由于大家都在用货币来度量财富规模，那么，社会财富的增速大体可用货币供应量的增幅来做参照。

虽然GDP增速可反映一个国家新增产值的变化情况，但并不反映该国财富的增值情况，比如房价上涨导致的财富增值；而广义货币M2的增幅，则比较接近于财富的增值幅度，因为货币与资产的对应性较好。

如果把M2增速作为衡量社会财富增幅的基准水平，则很多资本品的涨幅都跑输了M2，而跑赢M2的则是我国最大类的资本品——房地产。

全国房价平均累计涨幅已超过500%了，虽不是特别精准，但确实是一些地方房价涨幅的真实写照。

一些东部沿海城市的涨幅则更惊人，如上海、深圳、杭州、北京等地估计都在6-8倍左右。

此外，作为最稀缺的准资本品的古玩、珠宝玉器及部分艺术品等，涨幅也远远超过M2，很多都在十倍以上。

2020年1月，我国广义货币M2突破200万亿，而2013年（3月）才100万亿，不到七年翻了一番，据相关测算：过去四十年，我国广义货币供应量M2年均增速15%，

从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢印钞机。

今年4月以来，关于楼市的核心政策，开始松了。

(郑州是全国首个取消“认房又认贷”的城市，也是首个重提“棚改货币化安置”的城市，打响松绑第一枪；

哈尔滨则明确废止限售政策；

福州的“松绑”限购政策为——在五城区买房，无须提供12个月社保或个税证明…)

楼市与“政策”息息相关，大涨必有调控，遇冷必有松绑。

今年5.5%的GDP增长目标，本身就是房地产必须有所贡献的预兆。

面对疫情冲击、地缘冲突等“黑天鹅”，房地产的重要性有增无减。

今年这轮疫情冲击之大，比预期的要严重。全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一，众多万亿经济强市也被席卷其中，稳增长面临前所未有的压力。

所以，托底乃至刺激房地产来稳增长，似乎又成了必然选择。

按通常的理解，房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长，还能通过卖地收入补充地方的土地财政，经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

然而，这种刺激效应也面临边际递减的无奈，与此同时，挤压实体经济、金融风险、民生压力等困扰愈发突出。

虽然几年前，房地产去金融化、泡沫化，被提上了日程，试图通过政策围堵来实现“软着陆”。

由于楼市本身的特性，决定了“硬着陆”的风险远远大于“软着陆”的可能，这是迟早要直面的问题。

鉴于当前居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置，此轮松绑，着眼点还是在于维稳、扭转预期，对于高能级城市或许刺激作用较大，但大多数城市能维持房价不下跌就相当好了。

无论未来政策如何松绑，楼市都回不到过去的辉煌了。

混迹房投圈的，无不知晓一句行话：买有钱人扎堆的地段，买有购买力的地段。

那么，高购买力的地段在哪？

购买力的背后是高薪人口，是高利润的企业，是高利润企业扎堆的产业链。

科创产业链上利润最高的就是研发设计环节，高利润的背后是高收益的企业，是高薪人才，是更值钱的土地。

高利润的产业链上附着的涉宅用地，都是抢手货。

比如深圳正在推动“四链协同”——围绕产业链部署创新链、围绕创新链配置人才链、围绕人才链完善教育链，促进科产教融合发展。

在这“十一个创新集群区”买房，绝对靠谱——

深圳高新区深圳湾创新集群区、坪山园区创新集群区、坂雪岗-观澜创新集群区、九龙山-福民创新集群区、宝龙科技城-大运创新集群区、宝安园区创新集群区和前海（宝安）深港创新集群区、玉塘-马田-燕罗创新集群区、梅林-笋岗-清水河创新集群区、东部滨海国际生物谷创新集群区以及深汕智造城创新集群区。

上述区域，既是深圳未来几年的城市科技创新“蓝图”，也是未来科技创新具体的“施工图”。

(感谢阅读，敬请指正)