常言道“条条大路通罗马”,如今则是“条条投资之路通购房”

2022-05-24 15:41:01 admin 103
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引语:寂然不动者,诚也;

感而遂通者,神也;

动而未形、有无之间者,几也。

诚精故明,神应故妙,几微故曲。

 

截至4月末,M2增长超出预期


今年央行5月公布的数据显示,4月末,广义货币(M2)余额249.97万亿,同比增长10.5%,增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.4个百分点。

 

初步统计,4月末社会融资规模存量为326.46万亿,同比增长10.2%。

 

今年M2增长超出预期,主要体现在:


4月降准落地,有助于提高货币乘数,加强了货币派生效应;


财政政策积极发力,4月财政存款小幅增加410亿,同比少增5367亿;


去年4月M2同比增长8.1%,为当时的低点,形成了较低基数,对今年4月M2回升有一定贡献。

 

住户存款和非金融企业持有存款增多,对M2也带来一定支撑。同时,2022年以来央行上缴利润已超过8000亿,主要用于留抵退税和增加对地方转移支付,支持助企纾困、稳就业保民生;央行上缴利润将通过财政支出的方式下沉基层、直达市场主体,这会促使M2走高。

 

据测算,央行上缴利润经财政支出预计将拉动全年M2增速0.5个百分点。

 

即使跑赢CPI,也可能在输


想要保值,就是要跑赢CPI。

 

旧时,大家普遍认为买金饰品、换美元,或者买彩电、冰箱等,是抗击通胀、实现资产保值的主要手段。

 

当我们告别短缺经济时代以后,要让资产增值幅度超过CPI已经不那么困难。

 

比如,在我国重化工业化加速的时期,钢铁、石油、煤炭和有色金属等原材料的涨幅都很可观,导致PPI超越CPI,即便是投资国债,累计收益率也很高。

 

在GDP增长率都保持在10%左右的年份里,如果你的财富增值幅度仅仅快于CPI,同时薪酬收入年均增幅没有超过10%的话,以总资产衡量你的社会地位,无疑是下降的。

 

由于大家都在用货币来度量财富规模,那么,社会财富的增速大体可用货币供应量的增幅来做参照。

 

虽然GDP增速可反映一个国家新增产值的变化情况,但并不反映该国财富的增值情况,比如房价上涨导致的财富增值;而广义货币M2的增幅,则比较接近于财富的增值幅度,因为货币与资产的对应性较好。

 

如果把M2增速作为衡量社会财富增幅的基准水平,则很多资本品的涨幅都跑输了M2,而跑赢M2的则是我国最大类的资本品——房地产。

 

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全国房价平均累计涨幅已超过500%了,虽不是特别精准,但确实是一些地方房价涨幅的真实写照。

 

一些东部沿海城市的涨幅则更惊人,如上海、深圳、杭州、北京等地估计都在6-8倍左右。

 

此外,作为最稀缺的准资本品的古玩、珠宝玉器及部分艺术品等,涨幅也远远超过M2,很多都在十倍以上。

 

2020年1月,我国广义货币M2突破200万亿,而2013年(3月)才100万亿,不到七年翻了一番,据相关测算:过去四十年,我国广义货币供应量M2年均增速15%,

 

从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢印钞机。

 

楼市的核心政策,开始松了


今年4月以来,关于楼市的核心政策,开始松了。

 

(郑州是全国首个取消“认房又认贷”的城市,也是首个重提“棚改货币化安置”的城市,打响松绑第一枪;


哈尔滨则明确废止限售政策;


福州的“松绑”限购政策为——在五城区买房,无须提供12个月社保或个税证明…)

 

楼市与“政策”息息相关,大涨必有调控,遇冷必有松绑。

 

今年5.5%的GDP增长目标,本身就是房地产必须有所贡献的预兆。

 

面对疫情冲击、地缘冲突等“黑天鹅”,房地产的重要性有增无减。

 

今年这轮疫情冲击之大,比预期的要严重。全国经济第一大市上海成为“重灾区”之一,众多万亿经济强市也被席卷其中,稳增长面临前所未有的压力。

 

所以,托底乃至刺激房地产来稳增长,似乎又成了必然选择。

 

按通常的理解,房地产不仅能通过固定资产投资直接拉动经济增长,还能通过卖地收入补充地方的土地财政,经由上下游产业链带动一系列产业的繁荣。

 

然而,这种刺激效应也面临边际递减的无奈,与此同时,挤压实体经济、金融风险、民生压力等困扰愈发突出。

 

虽然几年前,房地产去金融化、泡沫化,被提上了日程,试图通过政策围堵来实现“软着陆”。

 

由于楼市本身的特性,决定了“硬着陆”的风险远远大于“软着陆”的可能,这是迟早要直面的问题。

 

鉴于当前居民收入、杠杆率及房价本身所处的位置,此轮松绑,着眼点还是在于维稳、扭转预期,对于高能级城市或许刺激作用较大,但大多数城市能维持房价不下跌就相当好了。

 

无论未来政策如何松绑,楼市都回不到过去的辉煌了。

 

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高购买力的地段在哪?


混迹房投圈的,无不知晓一句行话:买有钱人扎堆的地段,买有购买力的地段。

 

那么,高购买力的地段在哪?

 

购买力的背后是高薪人口,是高利润的企业,是高利润企业扎堆的产业链。

 

科创产业链上利润最高的就是研发设计环节,高利润的背后是高收益的企业,是高薪人才,是更值钱的土地。

 

高利润的产业链上附着的涉宅用地,都是抢手货。


比如深圳正在推动“四链协同”——围绕产业链部署创新链、围绕创新链配置人才链、围绕人才链完善教育链,促进科产教融合发展。

 

在这“十一个创新集群区”买房,绝对靠谱——


深圳高新区深圳湾创新集群区、坪山园区创新集群区、坂雪岗-观澜创新集群区、九龙山-福民创新集群区、宝龙科技城-大运创新集群区、宝安园区创新集群区和前海(宝安)深港创新集群区、玉塘-马田-燕罗创新集群区、梅林-笋岗-清水河创新集群区、东部滨海国际生物谷创新集群区以及深汕智造城创新集群区。

 

上述区域,既是深圳未来几年的城市科技创新“蓝图”,也是未来科技创新具体的“施工图”。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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