烟着层层楼,云生波波价

2022-05-24 16:21:42 admin 31
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引语:物各有性,性各有极,……故小大之殊各有定分,非羡欲所及。


以形相对,则大山大于秋毫也。若各据其性分,物冥其极,则形大未为有余,形小不为不足。


夫物物自分,事事自别,而欲由己以分别之者,不见彼之自别也。


理有至分,物有定极,各足称事,其济一也。

性分各自为者,皆在至理中来,故不可免也。

所不知者,皆性分之外也。

所秉之分各有极也。

天性所受,各有本分,不可逃,亦不可加。

全其性分之内而已。各正性命之分也。


住房信贷政策调整,能降一点是一点…


今年5月15日,“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”发布,调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

 

对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

 

即是说,首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)调整为不低于相应期限LPR减20个基点(按4月20发布的5年期以上LPR计算为4.4%),如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调,居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时,利息支出会有所减少。

 

那么,按贷款金额50万、期限30年、等额本息还款估算的话,利率下调20个基点,平均每月可减少月供支出60元,未来30年内共减少利息支出约2万。

 

我国的房价,到底涨到什么地步了?


我国的房价在过去10年、20年究竟上涨了多少?

 

这个问题很重要。

 

遗憾的是,全国可能没几个人能够对这个问题给出一个准确的答案。

 

国家统计局曾经提供过一个官方数据,但是民间似乎对这一统计数据抱有强烈的怀疑态度。

 

国家统计局从2004年开始统计全国70个城市的房价水平,是所有关于我国房地产价格的历史数据源中提供时间序列最长的。

 

根据国家统计局的数据,我国在售房地产价格从2004年到2014年的10年间,价格上涨幅度是77%,二手房的价格上涨幅度是57%。

 

这一统计数据和老百姓的真实感受之间存在着较大差别。

 

许多老百姓认为,统计数据明显低估了我国房地产价格的上涨幅度,为政府推迟和免于出台房地产调控政策提供了依据。

 

统计结果有利于房地产开发商,但损害了广大购房者和消费者的利益。

 

另一个官方数据来自国家住房与建设部,涵盖的城市虽较少,但该统计显示了更大幅度的房价上涨。

 

根据住建部的数据,从2004年7月到2014年2月,样本城市的房价上涨了150%。

 

这意味着,一个官方机构的统计结果与另一个官方机构的统计结果相差一倍之多。

 

表面看来,两个统计数据似乎都有其合理性。毕竟在21世纪最初的10年里,我国的房地产市场和包括美国、英国在内的很多欧美国家的楼市一样,在2007-2008年全球金融危机爆发之前都经历了明显的资产升值。

 

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因此,我国的房地产价格出现明显的上涨,从大环境看来,似乎也没有什么特别让人担心的地方。

 

然而,官方数据之间的重大差异毕竟会引起广大公众的质疑,而官方统计数据和商业或者民间的第三方数据库统计的数据之间,则可能存在更大的差异。

 

除了官方数据之外,我国还有另外两个广泛为大家所使用的房地产数据来源,一个就是搜房网旗下的中国指数研究院。

 

依托搜房网这一全国主要的在线房地产中介平台,中国指数研究院在全国100个具有代表性的城市搜集当地房价的变化。

 

这一数据的优势在于“它涵盖了更多的城市,并且使用的是真实的交易数据”,缺点在于“数据的时间序列相对比较短”。

 

根据中国指数研究院的研究,在该指数所抽样的100个全国城市里,房价从2010年6月到2013年12月的3年时间里就上涨了21.27%。

 

该数据还表明,一线城市的房价在同期的涨幅比全国房价的涨幅要高出一倍还多。

 

这一数据,比上述提到的两个官方数据提到的涨幅高了许多,但和另外一个独立商业数据来源“中原地产”所发布的中国房地产指数相比,仍有很大差距。

 

根据中原地产的统计,从2004年5月到2014年3月的近10年里,我国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价,分别上涨了374%、346%、505%、420%。

 

这一统计结果远远高于其他三个数据来源公布的结果。

 

甚至有居民认为,即使是中国指数研究院和中原地产的数据,也仍然明显低估了我国房地产市场价格的上涨幅度。

 

从“历史的”、“国际的”视野来看待房价


国际上,广泛使用的衡量房地产价格的标准,就是房价和当地居民收入的比例。

 

这一比例,反映了一个地方的房价和当地居民收入购买力之间的关系。

 

根据我国主要房地产经纪公司的一项调研报告,全国主要35个城市房价与收入的比例是10.2,在大城市则更高。

 

以北京为例,房价与收入比例是19.1——即是说,北京的居民必须把他们全年的收入全部拿出来,连续存19年才有可能让一个三口之家在北京买一个100平米的公寓(我国某些地方的这个比例甚至还远大于19.1)。

 

如前所述,我国的房价很可能被低估,因此,真实的房价和收入的比例可能比这一数据更加糟糕。

 

反观国际,全球主要城市的房价和收入比例为4.6。

 

我国的房价与收入比例之高,和美国的房价收入比相比,更加明显。


在美国,老百姓认为可以供得起的住房一般是家庭收入3-4倍的住宅,即使是在发达国家之中,美国的房价也属于较低廉的。

 

其他主要发达国家的房价与收入比例通常在5-6倍之间,仍然明显低于我国的房价与收入比例。

 

此外,当地的土地总价值,也是一个看待某国家、地区楼市的角度。

 

在日本房地产泡沫顶端的1990年,日本东京都的土地价值达到4.1万亿美元,大概相当于当时美国全国的土地价值,是美国同期GDP的63.3%。

 

有人估算,北京早在2012年的土地价值总额已达到10万亿美元左右,相当于美国同期GDP的61.6%。

 

随着我国房价从2012年到2014年那一波上涨之后,以土地价值总额这一标准衡量,北京的房价很可能比东京在房地产泡沫顶端时的泡沫更加严重。

 

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无论采用哪种衡量标准,无论是历史水平还是国际比较,我国的房地产价格都处在一个非常高的水平。

 

及至疫情,有没有让我国楼市降一降温?

 

疫情暴发初期,即2020年1- 2月,我国房地产销售面积同比下降40%左右,3月只下降了14%;然后销量明显开始走强,且房地产投资增速也出现了正增长,可谓独领风骚。

 

同时,2020年第一季度股市也较为火爆,交易量大幅上升,基金申购规模大幅增加。反观实体经济,2020年第一季度GDP增速下降6. 8%,批发零售额下降17%,住宿、餐饮下降35%,建筑业下降17%。

 

据国家统计局公布的数据,2020年3 月,一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅销售价格环比微涨,但杭州、深圳的房价涨幅较大,不少豪宅出现疯狂抢购现象。

 

据相关统计数据显示,2020年3月深圳新建商品住宅住宅网签3152套,环比上涨279.8%,网签面积32.38万平米,环比上涨279.9%。

 

据统计,深圳那一波买房的主力,很多来自企业主。

 

企业主全款买了房之后,可用来做抵押低息贷款。该套利模式则与“深圳市应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。


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