一场场土拍,一个个屏幕记忆

2022-05-19 09:40:02 admin 132
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引语:在对立面的“巧合/融合”中,“重复”在“类-能指”的结构和动态中产生“差异”。

 

综览今年深圳的首轮土拍


今年4月29日,深圳举行首批集中供地,宗地分别位于宝安、龙华、龙岗、光明(2块地)、坪山(2块地)、深汕;土地总面积32.1万㎡,总建筑规模107万㎡,总起始价168.11亿,最终全部封顶成交,揽金超193.3亿。

 

该批次供地,进一步加大了保障性租赁住房供应力度。

 

龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地,全部用于建设企业自持的保障性租赁住房;其余7宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”,通过“三限双竞+摇号”方式挂牌出让;该批次用地的最高溢价率,控制在15%以内。

 

与去年同一位置的地块价格相比,深圳今年第一次土拍的限售价格上涨了3%-5%。

 

如“万科拍下的宝安新安街道A012-0112地块”限价8.75万/㎡,去年同片区A122-0372地块限价8.33万/㎡,上涨幅度为4200/㎡。

 

上涨幅度最大的要数“华润拍下的光明凤凰街道A503-0095地块”,限价为4.89万/㎡,而同片区A503-0093地块去年限价为4.44万/㎡,上调幅度为4500/㎡。

 

限价上调,给开发商释放更大的利润空间,房企拿地热情普遍高涨,且安全系数高的城市一直受开发商青睐(听君一席话,如听一席话)。

 

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明年,深圳在这几宗地块上的新房价格,势必会上涨,而且有政府的官方背书。

 

“土地结构、竞拍规则”将会持续优化,拿地门槛、竞拍规则、销售限制等,还会有所调整…

 

土拍规则新探索,体现“精准调控”


去年2月底,北上广深等22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策,要求集中发布出让公告,原则上每年不超过三次,时间间隔需相对均衡,地块梳理需科学合理。

 

集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。

到了8月,自然资源部再召开会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,继续压制地方政府的土地财政依赖度。

“两集中”新政,使土地市场有了全新的变革。

 

集中土拍对政府供地行为产生约束作用,土拍更加公开化、透明化;加速房企间的分化,利好资金实力强的大型房企。

各城市在土拍规则上各具特点,除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持、竞配建”等,还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则。

 

对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求,在竞拍公平、避免热度过高、“控地价、稳房价”等方面,搭建防线。

集中供地竞拍规则更加完善和细化,体现了精准调控。

新的土拍规则、销售投资比规则,或使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。

 

对于产品力强、受市场认受度高的房企来说是利好,去化能力弱的房企拿地受到限制,一定程度上会加速优胜劣汰。


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历史的尘埃,如何演变成了一座大山


土地招拍挂制度推动房价上涨,是因为这个制度必然导致地价上涨。原因简单,这主要是一个竞价制度。

 

拍卖和挂牌方式,都是价高者得。招标方式,虽然未必是价高者得,但价格仍然是竞标时权重最大的因素之一。

 

对于“土地出让制度”,我国几乎每年都有新举措。

 

比如去年关于“国有土地使用权出让收入”的新规定,“关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知”:国有土地出让收入,自2022年起,全面划转税务部门征收。

 

土地出让制度的不断完善,经历了长期的过程。

 

我国曾采用“综合条件最优者”的招标方式,将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素,作为评标条件;设定合理价格区间;


弱化投标价格因素,其所占分值由某个分数降低到某个分数,最终按综合条件最佳者得的原则确定土地受让人

 

招拍挂制度必然会推动房价上涨,但地价是否必然推动房价上涨?这是有争议的。

 

比如,遥望2009年1月,全国工商联房地产商会向全国工商联提交了一份“我国房价何以居高不下”的报告。

 

当年3月,该报告以全国工商联的名义提交到全国“两会”作了书面发言。

 

报告指出,房地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%;开发费用总支出中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

 

“开发费用一半流向政府”的说法,盛行一时。

 

显然,根据上述报告,房价上涨的重要原因,被归结到了地价身上。这种观点与国土资源部是完全对立的。

 

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房地产商会的上述报告,引起轩然大波,房价上涨的矛头指向地价。据说,全国工商联领导为此也批评了房地产商会。

 

官方的态度则是:房价推高地价,而不是相反。

 

地产商敢于去高价拿地,就是因为他预期房价会继续上涨,高价拿地仍可获利。

 

后来,国土资源部着手搜集证据予以反击,用一个月的时间调查了110个城市的620个项目样本。

 

2010年6月,该部公布了调查结果:“目前在中国,地价占房价15%~30%,平均是23.2%”。

 

随后,由国土资源部土地利用司和中国土地勘测规划院共同编写(以城市地价动态监测项目组名义)的“中国城市地价状况2008”报告称,地价占房价的比例基本处于20%~40%之间。

 

比较艺术的讲法应是:地价只是影响房价的重要因素之一,但非决定因素。

 

有关房价与地价关系的争论,仍会一直持续下去。

 

只是当年那次争论,双方均有调查数据,有明确观点,且阵容强大。一方是全国工商联,场合是全国两会;一方是主管全国土地市场的国土资源部,场合是新闻发布会,所以格外引人注目。

 

有人说,房地产商会代表的是地产商的利益,国土资源部代表的是部门利益和地方政府的利益。他们的观点都有一定道理:结论虽对立,但立论却是可取的。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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