继续加杠杆!稳住!

2022-05-18 10:40:59 admin 20
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引语:心灵,在穿越了它的进步历程之后,在从感觉顺利地上升到想象的和理性的共相之后,在从暴力上升到平等之后,它遵循自己永恒的本性,义无反顾地再次经历这一过程,沉陷于暴力和感觉之中,于是,它重新开始了自己的上升运动,重演出现了。

 

继续加杠杆!老百姓怎么办?


“2022年的政府工作报告,确定了国内生产总值增长5.5%左右的预期目标”。

 

“负债前行”是基调、是常态,保持宏观杠杆率基本稳定…

 

宏观杠杆率水平及其变化,反映出各部门债务压力的轻重。

 

自2008年始,每年我国宏观杠杆率的下降,均对应着GDP的明显减速。

 

2022年5.5%的经济增速目标,相比于2021年剔除基数效应后的增速还是有小幅增长的,这意味着宏观杠杆率水平可能还要提升!

 

今年,居民加杠杆是大概率事件,而居民部门债务占比中超过一半都是住房贷款,并且大量经营性贷款也是以房地产为主要抵押品。

 

可见,居民杠杆率的提升与地产业息息相关。

 

老百姓怎么办?

 

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(商品住宅库存去化周期)

 

据相关数据,一线城市去化周期为12.96个月、二线18.05个月、三四线去化周期已达23.25个月。

 

全国去化周期最高的10个城市:防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海,其中,防城港的去化周期超过90个月(7-8年)。

 

一线城市虹吸全国高端人口,拥有全国最有购买力的居民和最具价值的房产,一线始终是一线。

 

二线城市相对安全,18个月的去化周期处于维持供地水平的范围,政府只要保持正常供地即可。其中,有7个城市库存去化周期超过2年,有1/3的城市去化周期在12个月以内。

 

三四线城市则相对危险,23.25个月的去化周期已经处于需要政府减少供地的范围,为防范系统性风险,只能少卖地。

 

三四线城市的经济基本面普遍较弱,且面临人口持续流出的严峻压力,棚改货币化基本已经收官,维系三四线高房价的最大支撑不复存在。

 

面临经济、人口基本面之变,即便出现全国范围内的大松绑(福州、郑州、哈尔滨等二线省会城市已率先“松绑”救楼市),对三四线城市的提振效应也相对有限。

 

老百姓怎么办?

 

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2022年住宅库存最高的20个城市

 

数据显示,哈尔滨新房去化周期超过30个月,郑州为20个月,福州为18.6个月,全超出12个月的警戒线。

 

即使未来新房全部暂停上市,在这些城市,至少也有1-2年时间,才能卖完已有的房子。

 

这对土地市场的影响很大,卖地收入走低。比如,今年福州的首轮土拍,共出让18块土地,其中有3块流拍、3块现场撤牌,在成交的12块土地中,8块都是底价成交。


老百姓怎么办?

 

“杠杆”是不是洪水猛兽?


杠杆率的衡量指标有很多,负债与股权之比、负债与资产之比等,为衡量我国的杠杆率水平,一般选取“债务/GDP”作为指标,通过统计政府、居民、非金融企业三个部门的杠杆率,加总得全社会实体经济部门杠杆率。

 

居民杠杆率是居民贷款余额/GDP,反映了居民的债务负担和偿债能力,而居民贷款余额的大头是长期贷款,即房贷;居民杠杆率这个指标,一般拿来表示居民的房贷负担。

 

外地人买了房,大概率就会落户,通常看新增的落户情况就可知外来人口到城市买房的规模。

 

对于深圳来说,很大一部分购房者是外来人口,要依靠外地父母支援首付和现金流购买房产,然后他们产生的贷款留在了深圳,但是支撑他们买房的GDP却是在外地。

 

这些父母们往往处于所在地的上层家庭,他们的购买力甚至强于深圳本地人;在拆迁之后,有不少老深圳或搬离原本城区的核心位置,或搬到回迁房,或搬到保障房,当然也有一部分老深圳早就移民了。

 

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(严峻的人口形势)

 

库存去化,保住需求,警惕泡沫


过去房价上涨的时候,能缔造共赢的局面。

 

房价要是下跌的时候会如何?会引发多方共输,“一荣俱荣、一损俱损”。

 

由此可见,在不同时期,存有不同的市场需求,所处的社会发展阶段也不同。

 

城镇化初期,农民朋友进城带来了大量的住房需求,房子供不应求,土地好卖、房子好卖。

 

地方政府有收入,投入基础设施建设、提升城市价值;地产商有利润,更有积极性去建更多更好的房子;进城的农民朋友住进了新房,在快速城市化进程中抓住了赚钱的机会,得以还月供、偿房贷。一个楼市的良性回路就这样形成了。

 

然而城市化后半期,人口老龄化、不愿生育带来的少子化…

 

造成的结果——普遍性的住房需求不足。

 

住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区…

 

城市地段就此固化,社会阶层就此凝固。

 

在有的城市里,库存商品房确实很难消化。那些年,房企都集中拿地扩张建房产,现在不管是新建商品房销售困难,就连二手商品房也同样“有价无市”。


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大量房产空置着,这些房子都想高价出售,但始终买不出一个好价钱。各地商品房目前是产能过剩,并不是供不应求。

 

房地产供需情况已经发生了变化。

 

一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市,就会在房价下跌曲线里呈现“共输”。

 

房价上涨的根本原因是有需求,其次是居民收入的提高,有购买力的刚需占有大多数。

 

归根结底是一个城市的实力——好的城市才会有好的房价。

 

靠一时信贷刺激推高的房价,才是没有根基支持的泡沫,这种是真泡沫,总得要破灭,或早或晚(如若是真金白银砸进去的,就没泡沫,泡沫其实在虚拟经济里头)。

 

在楼市严调控下,仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价还有上涨预期。这是城市实力的体现,是对城市未来的预期,看看大家是否在用脚投票便知。

 

有一个说法:有巨大的杠杆就有泡沫。

但,我国的房产没有多少杠杆,我国是全世界首付比例最高的国家,首付约30%,二套房首付约70%。

 

而关键是:我国的城市化进程刚刚过半,房地产正值壮年。


说年轻人会得老年病,说的太早了。

 

普通人应该思考如何能买得起住房,而不必过分担心房价到没到顶,或有没有泡沫。

 

严厉的限购政策执行了这么多年,需求尚未满足,谈房价见顶或房产泡沫,可能还为时过早。 

 

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以人民币计价的话,央行不断努力发钞,房价上涨趋势不会停。至于涨多涨少,只不过是个货币符号,对所有有房的人差不多,但没房的人确实非常吃亏。

 

因为资产(包括房产)价格长期普遍的上涨,等于社会财富再分配。无房的人确实比较吃亏,因为没有持有资产,所以没有机会参与分配。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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