继续加杠杆！稳住！

引语：心灵，在穿越了它的进步历程之后，在从感觉顺利地上升到想象的和理性的共相之后，在从暴力上升到平等之后，它遵循自己永恒的本性，义无反顾地再次经历这一过程，沉陷于暴力和感觉之中，于是，它重新开始了自己的上升运动，重演出现了。

“2022年的政府工作报告，确定了国内生产总值增长5.5%左右的预期目标”。

“负债前行”是基调、是常态，保持宏观杠杆率基本稳定…

宏观杠杆率水平及其变化，反映出各部门债务压力的轻重。

自2008年始，每年我国宏观杠杆率的下降，均对应着GDP的明显减速。

2022年5.5%的经济增速目标，相比于2021年剔除基数效应后的增速还是有小幅增长的，这意味着宏观杠杆率水平可能还要提升！

今年，居民加杠杆是大概率事件，而居民部门债务占比中超过一半都是住房贷款，并且大量经营性贷款也是以房地产为主要抵押品。

可见，居民杠杆率的提升与地产业息息相关。

老百姓怎么办？

(商品住宅库存去化周期)

据相关数据，一线城市去化周期为12.96个月、二线18.05个月、三四线去化周期已达23.25个月。

全国去化周期最高的10个城市：防城港、连江、大连、烟台、河源、梅州、福清、惠州、铜陵、北海，其中，防城港的去化周期超过90个月(7-8年)。

一线城市虹吸全国高端人口，拥有全国最有购买力的居民和最具价值的房产，一线始终是一线。

二线城市相对安全，18个月的去化周期处于维持供地水平的范围，政府只要保持正常供地即可。其中，有7个城市库存去化周期超过2年，有1/3的城市去化周期在12个月以内。

三四线城市则相对危险，23.25个月的去化周期已经处于需要政府减少供地的范围，为防范系统性风险，只能少卖地。

三四线城市的经济基本面普遍较弱，且面临人口持续流出的严峻压力，棚改货币化基本已经收官，维系三四线高房价的最大支撑不复存在。

面临经济、人口基本面之变，即便出现全国范围内的大松绑(福州、郑州、哈尔滨等二线省会城市已率先“松绑”救楼市)，对三四线城市的提振效应也相对有限。

老百姓怎么办？

2022年住宅库存最高的20个城市

数据显示，哈尔滨新房去化周期超过30个月，郑州为20个月，福州为18.6个月，全超出12个月的警戒线。

即使未来新房全部暂停上市，在这些城市，至少也有1-2年时间，才能卖完已有的房子。

这对土地市场的影响很大，卖地收入走低。比如，今年福州的首轮土拍，共出让18块土地，其中有3块流拍、3块现场撤牌，在成交的12块土地中，8块都是底价成交。

老百姓怎么办？

杠杆率的衡量指标有很多，负债与股权之比、负债与资产之比等，为衡量我国的杠杆率水平，一般选取“债务/GDP”作为指标，通过统计政府、居民、非金融企业三个部门的杠杆率，加总得全社会实体经济部门杠杆率。

居民杠杆率是居民贷款余额/GDP，反映了居民的债务负担和偿债能力，而居民贷款余额的大头是长期贷款，即房贷；居民杠杆率这个指标，一般拿来表示居民的房贷负担。

外地人买了房，大概率就会落户，通常看新增的落户情况就可知外来人口到城市买房的规模。

对于深圳来说，很大一部分购房者是外来人口，要依靠外地父母支援首付和现金流购买房产，然后他们产生的贷款留在了深圳，但是支撑他们买房的GDP却是在外地。

这些父母们往往处于所在地的上层家庭，他们的购买力甚至强于深圳本地人；在拆迁之后，有不少老深圳或搬离原本城区的核心位置，或搬到回迁房，或搬到保障房，当然也有一部分老深圳早就移民了。

(严峻的人口形势)

过去房价上涨的时候，能缔造共赢的局面。

房价要是下跌的时候会如何？会引发多方共输，“一荣俱荣、一损俱损”。

由此可见，在不同时期，存有不同的市场需求，所处的社会发展阶段也不同。

城镇化初期，农民朋友进城带来了大量的住房需求，房子供不应求，土地好卖、房子好卖。

地方政府有收入，投入基础设施建设、提升城市价值；地产商有利润，更有积极性去建更多更好的房子；进城的农民朋友住进了新房，在快速城市化进程中抓住了赚钱的机会，得以还月供、偿房贷。一个楼市的良性回路就这样形成了。

然而城市化后半期，人口老龄化、不愿生育带来的少子化…

造成的结果——普遍性的住房需求不足。

住房需求减少、地产商没有利润、地方政府收入锐减、没有钱改善市政扩建新区…

城市地段就此固化，社会阶层就此凝固。

在有的城市里，库存商品房确实很难消化。那些年，房企都集中拿地扩张建房产，现在不管是新建商品房销售困难，就连二手商品房也同样“有价无市”。

大量房产空置着，这些房子都想高价出售，但始终买不出一个好价钱。各地商品房目前是产能过剩，并不是供不应求。

房地产供需情况已经发生了变化。

一些房产供应过剩、经济实力不济、人口净流出的城市，就会在房价下跌曲线里呈现“共输”。

房价上涨的根本原因是有需求，其次是居民收入的提高，有购买力的刚需占有大多数。

归根结底是一个城市的实力——好的城市才会有好的房价。

靠一时信贷刺激推高的房价，才是没有根基支持的泡沫，这种是真泡沫，总得要破灭，或早或晚（如若是真金白银砸进去的，就没泡沫，泡沫其实在虚拟经济里头）。

在楼市严调控下，仍有深圳、东莞、杭州等部分城市房价还有上涨预期。这是城市实力的体现，是对城市未来的预期，看看大家是否在用脚投票便知。

有一个说法：有巨大的杠杆就有泡沫。

但，我国的房产没有多少杠杆，我国是全世界首付比例最高的国家，首付约30%，二套房首付约70%。

而关键是：我国的城市化进程刚刚过半，房地产正值壮年。

说年轻人会得老年病，说的太早了。

普通人应该思考如何能买得起住房，而不必过分担心房价到没到顶，或有没有泡沫。

严厉的限购政策执行了这么多年，需求尚未满足，谈房价见顶或房产泡沫，可能还为时过早。 

以人民币计价的话，央行不断努力发钞，房价上涨趋势不会停。至于涨多涨少，只不过是个货币符号，对所有有房的人差不多，但没房的人确实非常吃亏。

因为资产（包括房产）价格长期普遍的上涨，等于社会财富再分配。无房的人确实比较吃亏，因为没有持有资产，所以没有机会参与分配。

(感谢阅读，敬请指正)