不要“妖魔化”法拍房

2022-05-17 10:42:28 admin 5
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引语:初闻征雁已无蝉,百尺楼台水接天。

 

法拍房是正常的市场现象,请不要“妖魔化”法拍房。

 

近几年来,都是法拍房大年,2022也不例外。

 

某宝法拍平台数据显示,郑州3月份的法拍房数量达到5.13万套;此前的半年,这个数目表现为2.7万。

 

5.13万套法拍房,很可能意味着5.13万个破碎家庭!5.13万个法拍故事!5.13万个项目!5.13万个商机!

 

涉及5.13万个创业者、个体工商户、上班族,外卖小哥…

 

不少家庭,房产作为资产底仓,都是财富的大头。

 

房产,依然是为数不多的银行认肯的资产。除了买房时的银行按揭外,遇到家庭资金紧缺时,大家首先想到的,多是将房子抵押。

 

一旦资金链断裂,或收入下降、失业等,没有及时还款,那些被抵押的房子就可能变成法拍房。

 

受疫情影响,医药圈“破产潮”的说法也一直在传,近几年破产的药企确实不少;最近互联网公司也还在裁员,不管学历、履历如何,都有可能被裁;且,股市突然又继续在大跌…

 

据有关数据:疫情已导致近8亿人负债,今年将有2.07亿人失业;今年1100万应届大学生已经落实单位的比例,暂时在23%左右。

 

不管现在从事什么职业,都应珍惜、加倍努力;不论在哪个岗位,都应全力以赴!

 

新时代背景下,法拍房多了一个重要来源


法拍房的来源,除了经济纠纷、抵押贷款、民间借贷、金融诈骗、刑事犯罪、无主房产、或买卖双方交易出现问题以外,法拍房多了一个重要来源:疫情。

 

疫情宅家,失业又没钱,疫情后更内卷。

 

内卷,简单讲就是低水平的复杂,无意义的竞争。

 

产生内卷的核心原因有:一是很多人还没有摆脱对组织安全感的追求;一是工具人越来越多了。

 

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内卷之所以会发生,就是之前用不着竞争就能获得的东西,反而有太多人去竞争了。

 

想想我们父辈那一代,每天工作8小时,就能生活无虑,该买房买了,该把我们养大,把我们养大了。怎么到了我们这一代,每天“996”,仍然还不起房贷,养不起孩子?

 

难道是我们的劳动价值降低了?难道物价已经高到这个程度了?还是我们干事业不如老一辈人认真、努力?

 

30年前,你可以在一个单位里干一辈子;

20年前,你可以考一个公务员干一辈子;

10年前,你可以考一个研究生,吃一辈子红利

但现在,不行了。

 

为什么?

 

因为企业的命越来越短,而你的命越来越长。你想在一家企业干一辈子,怎么可能?

 

一旦失业,你抵押在银行的房产,就可能被拿来拍卖…

疫情,让互联网与供应链密切接合,有人从中开启了创业,大胆地开了淘宝品牌店。

 

朱博士就是一个例子:毕业后,他到某机构面试,第一个问题就是“你都读到博士了,还需要出来求职吗?”

 

朱博士吃了“闭门羹”,家里还有老人常年卧病,哪怕创业也要试试,开了个淘宝服装店…

 

今年3月,疫情肆虐。疫情让电商如履薄冰。

 

疫情若是爆发在冬天,一堆高价的冬衣库存直接就把生意压垮了;


疫情若是爆发在年后,直接切断了供应链生产的时间,没有货可卖;


疫情若是爆发在3月初,就错过了三八妇女节,错失一次回款机会

疫情严重以后,朱博的销售链条几近断裂了。

3月底,朱博整理了该月销售总结:

顾客没封,工厂封了,损失n万;

工厂解封,仓库封了,损失n万;

仓库解封,物流停了,损失n万;

物流开了,顾客封了,损失n万

网店老板朱博走运乎?不走运乎?他不是没有流量,也不是没人买,硬生生地就是“货发不出来”!整个销售链条被切割得不连贯了!

 

货没法上路的每一秒,人民币燃烧的声响都在他耳际回荡…

 

朱博不晓得还能不能继续创业,也不知道抵押的房子还能不能返还给他…

 

宁愿让货币被通货膨胀蚕食,

也不要购买有泡沫的资产


作为一名房产领域的创作者,经常会被问到,投资什么好?

 

——不知道,真的不知道,要不然早就发财了嘛。

 

但可以明确的是,在购买法拍房的时候,宁愿让货币被通货膨胀蚕食,也不要购买有泡沫的资产。


房地产租赁的存在,是一个全球性的均衡现象,租金房价比与贷款利率的比较,是判断楼市是否存在泡沫的基本标准。

 

泡沫的评估并不难,简单讲,泡沫就是价格超出商品价值的部分。

 

但,房地产不是商品而是资产。

 

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这两者的区别在于,资产能够带来多年的收益而商品只能带来一次性收益。

 

如似馒头这样的商品,一口就吃掉了,未来收益就没有了。

 

而房地产,如果是自用,那么能够节约我们未来每年的租金支出,节约的租金支出不也是收益吗?如果是投资,那么每年都将给我们带来租金收益。

 

换言之,无论是自用房产还是投资性房产,租金收益就是投资收益,而房价就是投资额。

 

评估房地产市场是否存在泡沫的基本方法,就是比较房地产的租金房价比,即年租金除以房价。


识别泡沫,需要火眼金睛


为了更好理解这一点,不妨分三个步骤来看一个的例子。

 

一是买房出租,属于房地产租赁业,在全球都存在,这是一个毋庸置疑的事实。大家称之为均衡,即房地产租赁的存在是一个均衡现象。

 

房地产租赁业存在的前提是什么?

 

二是我们不妨假设某科置业按8%的年利率借入100万买一套住房用于出租,那么其每年租金收益至少大于8万,某科置业才能活下去。

 

这就意味着一个均衡的房地产市场,应该成立:租金房价比大于等于贷款利率。

 

三是有人自然会质疑,买房的钱,怎么会全部从银行借?

 

假设自有资金为20万,借款80万。自有资金属于股权资本而银行借款属于债务资本,股权的风险大于债权,因而股权的收益率应该大于债权。

 

我们不妨假设股权资本的预期收益率是10%,那么整个某科置业至少需要为股东赚取20×10%=2万、为银行赚取80×8%=6.4万,合计至少应该赚取8.4万,此时的租金房价比不再是大于等于8%的贷款利率,而是应大于8.4%。

 

换言之,如果考虑首付,那么租金除以房价得到的租金房价比,应该比贷款利率高出更多。

 

综览之,一个均衡的楼市,应该是租金房价比大于同期的贷款利率,否则房地产租赁企业就不可能存在,而房地产租赁的存在是一个全球性的均衡现象。

 

正因为如此,租金房价比与贷款利率的比较,是判断楼市是否存在泡沫的一个基本标准。

 

为什么如此简单的道理,会有人质疑呢?会有人质疑租金房价比在我国的适用性?

 

或许,由于“观点与利益”之间有一个函数关系…


(感谢阅读,敬请指正)

 

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