法拍房之不完整产权房(续)

2022-05-16 11:01:14 admin 57
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引语:江声不尽历史剧,天意无私草木苏;

“公私”两字是宇宙之人鬼关。

 

私产与公产的界定


假设在一个正好有1000人的小城,有一座剧院,这座剧院采取股份制,1000个居民每人获得均等的股份。同时,这座小城,还有一座公共的教堂。假设这座私人的剧院与公共教堂,主要营收是收取门票。

 

在给定以上社会安排后,那么,这座私人的剧院与公共教堂在产权性质上有何区别?怎么认定前者是私有财产,后者是公共财产?

 

这个设定告诉我们,产权本身没有那么重要,重要的是经济效率。私有产权具有效率基因,而公共产权,则需要设计良好的机制,确保股东权益。比如,很多上市公司成为了公众公司(社会化公司);又如,政府控股或持股的大众汽车、淡马锡,经济效率也很高。

 

表面上看,剧院和教堂都属于居民,似乎没区别,但对照产权要素,区别就大了。


旧居民离开小城,还可以从剧院股份获得收益。但教堂不一样,人离开了,就无法使用了。反过来说,一个新居民到来,没法获得剧院收益,但却可以使用教堂。

 

我们可以看出,剧院是私有财产,教堂则是公共财产。居民对于私人财产的关心度,不会随人数增加而降低。相反,对公共财产,关心度则会随着人数的增加而递减。

 

如果把剧院的场景换成农村土地,则有另一番的讨论。

 

过去,集体土地是公共财产,所以,生产大队人数越多,大家偷懒的动力越强。农民积极性不高,大锅饭尽量多吃,活尽量少干,生产不好,常常吃不饱。

 

包产到户后,土地收益有很大一部分归属农民,干多干少就完全不同。于是,土地就具有了私有财产的属性,农民的积极性问题,似乎一下就解决了。

 

从社会经济的角度看,这些约束往往有很大的争议与博弈。

 

例如一块土地可以作住宅、农业、工业或商业用途,而在这每项中又可以再分类。


从社会整体利益的角度看,一块土地应不应该有用途项目(权项)的约束?而若要有这约束的话,选择从何而定?政府或议员或代表们的选择,是否以社会的利益为依归?指定了用途的约束,其用途的上限(权限)为何?

 

一栋楼房可建多高,可占私产土地的面积多少?这些又该如何选择?使用权利的界定不可以没有约束或规限,但怎样约束或界定是大问题。

 

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我们有理由相信,“长期而言”,资源使用的权项与权限的界定,会以社会利益为依归。

 

需要留意的是,好多我们认为怎样也说不通的用途权项与权限的约束,一般是交易费用存在的结果。

 

从社会整体的角度看,资源使用最高的利益,是使用的权项与权限能使社会得到最高的租值与消费者盈余的总和。也就是说,资源的使用给社会带来最高的总用值。

 

有交易费用存在的话,这情况的阐释还会变得更复杂。


小产权房,是典型的不完整产权房


在深圳,没名额买不了住宅的,又想在深圳安个小家,还有哪些办法?不限购的小产权房,也是其中一途(法拍房里头,也有不少私宅会上架拍卖)。


小产权的总价门槛相对低,不需月供,出租收益率较好,交易灵活转手没税费,还有机会“博拆迁”;适合没名额,资金充裕的投资客;还有刚需家庭上车,小产权可办租赁信息申请学位。 


小产权缺点是大部分不能贷款,首付压力大,没有证不能在银行抵押(“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”,它并不真正构成法律意义上的产权;是一些村集体组织或开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”;小产权房虽然有产权证,但是并没有土地证,没有得到国家的认可,所以银行也就无法贷款,房屋贷款要产权证和土地使用证齐全)。

因历史遗留问题,深圳的小产权房较多,(截至2021年)在深圳依然有超过60%的人住在小产权房、农民房里,这个比例当然是会逐年减少,小产权房的存量房处于逐年减量的状态(前些年这个比例甚至超过70%)。


深圳的小产权房,值不值得投资?


小产权房不限购,交易也相对活跃,偶有旧改拆迁补偿的“暴富”例案,引起众多刚需与投资客的注目。


小产权房是相对大产权房来说的。国家发产权证、能交易买卖的属于大产权房,通常的商品房都属于大产权房,有70年、50年、40年产权等。小产权房的单价相比商品房低,升值能力滞后于商品房。

深圳的小产权房主要有三种:原住村民自己筹资兴建的农民楼;村集体组织在集体用地上建设的统建楼;开发商出钱,村里集体出地,合作建设的楼盘,有些小产权的外观与商品房几乎一样。

在深圳,大部分小产权房交易是签“合作建房协议”,然后把原件资料交给买家,律师楼见证签字,大社区的小产权一般还要到物业管理处备案、过水电,交易流程可以很快。

市面上常见的小产权房证明材料有绿本、两证一书、历史遗留,少见的有大红本、“猪肝本”、无证,其中绿本又分真与伪。还有,小产权的证明材料都是排他性的,如有绿本就没有历史遗留、有历史遗留两证一书就没有绿本,有些楼盘历史遗留和两证一书同时存在的。


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小产权房交易都是现房交易,在律师事务所做完见证(合同是一式三份),交完钱就可以收房拿钥匙,然后拿着身份证去管理处登记水电过户。如合同上的甲方业主与物业管理登记不符,是无法过户的。

深圳可供直接开发的住宅用地极少,主要依靠城市更新。深圳房屋拆迁主要通过市场化的城市更新以及政府主导的土地整备完成,相关“城市更新实施细则”里有提到搬迁补偿安置协议相关内容(深圳到2035年的目标之一:新增建设筹集各类住房共170万套)。

当前,在深圳拆房子都是有赔偿的,有不少投资客就是冲着城市更新来买的。


风险最高的小产权是:靠近生态控制线,水源保护区的房子。


一般的,在深圳买农民房需要关注的点有:已封顶、已住人;没真绿本;没占用水源地、公共用地。


如遇到备案过的小产权,怎么解决?若做不到签买卖合同时,再让原业主签署一份自动放弃房源后期,那么就不要碰备过案的!不要碰备过案的!


(感谢阅读,敬请指正)


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