法拍房之不完整产权房

2022-05-12 10:47:24 admin 3
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引语:“设定”可以很扯淡,一旦设定被规定出来,那么由这个设定引发的故事便是合理的,如有更加扯淡的设定时,读者(观众)对于真相也不太关心了。   

资产的产权结构


一提到房产,总是会关联到“产权”,涉及产权意识,方才完备、完整。

资产的特性决定着“产权结构”。因着“资产”本身就能自然而然、水到渠成、顺理成章地“解析、分析”出其自身的结构,不然就不成其为“资产”,仅是在悬想个虚空虚无了。


产权是一个社会强制实施的、选择一种经济品的使用与用途的权利。产权一般包含三个基本要素——选择资源用途的排他性,即“只能是你自己,而不是别人,可以对选择做出相关决策”;从资源获得收益的排他性,即“你获得这个资源产生的全部收益”;相互同意交换的权利,即“你可以就自己掌握的资源,自由与别人交换”。

 

私人使用权,是指由私人或个人决定使用资源的权利。有权决定怎样使用,但不一定是自己使用。


房子是我的,我有权决定将之毁了,或在不干扰他人的情况下把它烧了;一块土地是我的,我有权不准外人进入,我也可决定作为公用,只要外人不在土地上作违法之事,他们要在这地上游戏我就不管。

 

重要的是,我有权决定怎样使用,事实上怎样使用是另一回事。你借用或租用,我有权约束你的用法,你若不守信,在原则上我可以诉之于法。这是我的私有(决定)使用权与转让权合并的行为了。

 

私人的使用权是指有权私人使用,也可以不私用,重点是有权决定由谁使用和怎样使用。

 

此外,这个使用权的范围一定是有约束、有限制的。私人使用权的界定有用途(权项)的约束,而每种用途也有上限(权限)。没有用途的约束或上限,他人的权利就不能受到保障,私有产权就不能在社会中成立了。

 

从经济学的角度看,“所有权”不重要,可有可无;永久年限较重要,但不需“永久”,有足够的年限保障,或有明确的规定可延期,就行了;自由转让权则非常重要,不可或缺。


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“产权”的“不/完整”、“不/完全”、“部分/全部”…


毫不夸张的说,从某个“具体的资产”本身,甚至能推论出整个经济部类、金融体系…

房屋产权,一般指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利,即房屋各项权益的总和(房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利)。 

房屋产权,分为“房屋所有权”和“土地使用权”,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。

“产权”容易被忽视的地方在于——产权不是指一种而是“一组权利”。


这组权利包括:


使用权,在法律所允许的范围内以各种方式使用的权利;


收益权,在不损害他人的情况下可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里在权利转让的条件下获取收益;


转让权,通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。


如果以上一组权利完备地集中于一个主体时,这就相当于所有权的内涵。 


在实际的交易过程中,产权是可分解的。


完备的产权一经分解,就不再与所有权有对等关系。产权的分解既可以是使用权、收益权、让渡权之间的分解,也可以是每一种权利更为具体和细致的分解。 


使用权本身就是一种产权,但它并不等同于所有权,只是相当于所有权的某一项具体权能。


例如,土地所有者可出租在一定时期内的土地使用权,在契约期内,租地者又可以转租土地,土地收益则在土地所有者与租地者之间分割(常见的还有二房东、三房东等现象)。
 

这就涉及到使用权、收益权与让渡权的分解。产权的可分解性,使得同一资源能够满足不同的人在不同时间的不同需要,这增加了资源配置的灵活性和效率。


产权分解后,所有权变得不完备了,即所有者对所有权的行使受到了某种程度的限制。不仅如此,产权分解还意味着同一产权结构内并存着多种权利。


因此,每一种权利只能在规定的范围内行使,超出这个范围,就要受到其他权利的约束和限制,或者对其他权利造成损害。


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不完整(部分)产权的法拍房,能不能买?


比如:某套公寓法拍房,其建筑面积近200㎡,较为殊特的是,该次仅拍卖该房源0.5%的份额,折算下来约1㎡(拍卖原因——由于被执行人向某小微企业专营支行办理房屋抵押贷款,且签订了最高额为1000万的房产抵押合同,已借款的本金为200万,由于还款出现问题,导致其名下拥有的部分房产份额被拍卖);


起拍价3.5万,评估价5万,有9人报名参拍,经过60轮竞价,成交价近14万;


这套公寓拍卖的是某父亲名下的0.5%份额,最终其儿子作为优先购买权人拍下。 

购买一套部分产权的法拍房,无论其包含的产权是80%,还是1%,后续都会面临一堆意想得到的繁琐…

从上述这个案例可看出:


只要存在案外人共有的情况,在房产的交付中就会出现“意料之中”的不可控,毕竟买受人与其他共有人之间如何处理共有权利及义务,需由买受人与共有人另行协商或诉讼解决(而优先购买权人总是要占先)。

因房产设定抵押登记,拍卖部分房屋份额暂无法过户,需待房屋贷款还清、抵押登记注销后才能办理转移登记,不能办理转移登记的风险由买受人承担。 

不完整的产权,通常都可完成过户,但有些标的物由于抵押登记的问题,意味着购买此产权的买受人,将不能在贷款还清之前办理过户,无异于购买了一个虚拟产权,即使下次要想再交易也无法进行。 

学区、落户等权益,需与其他房产共有产权人协商。如仅持有部分的房产份额,意味着要跟另外的房产共有产权人协商落户、就学及其它权益。据一般经验来看,需与其他案外人协商的,都会出现较多的不配合。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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