法拍房之小产权房(续)

2022-05-11 11:10:51 admin 37
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引语:任何个人意识活动中出现的“知性能力”,甚至“感性能力”,是历史的、社会的交互主体化的产物;“意识”在任何时候都只能是“被意识到了的存在”,而人们的存在就是他们的现实生活过程,“意识一开始就是社会的产物”;这是一个“我”,这是一个“我们”;那是一个“我们”,那是一个“我”…

 

法拍小产权遭遇“行民交叉”


买法拍小产权,极易碰到“行民交叉”的案例。


实践中,法院一般是这样划分管辖范围的(“行民交叉”):


某A提交的“深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执”,只能证明某B曾提交申报表和当事人身份证明申报普查,不能证实购地和建房事实,不足以证明与被诉行政行为(深圳某区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室向某C核发“深圳某区历史遗留违法私房处理证明书”的具体行政行为,该行为系确认涉案房屋已按历史遗留违法私房处理完结,可到房地产权登记机关办理产权登记的行为)有利害关系(如若上诉方获得胜诉,可要求“行政赔偿”的)。


短评:一旦进入、卷入以上这类案例,意味着这个事件总是被具现化的(民事诉讼、普查申报收件回执、购地建房、处理证明书、具体行政行为…)

 

不会有事件直接涉及整体上的一个情势。一个事件总是情势的某个点,这就意味着它“涉及的”是在该情势中展现出来的“一个”多。事件触及了那个场所、那个点,即在那一点上,情势的历史性得到了集中体现。

 

所有的事件都有一个可以在历史性情势中独特化的“位”。“位”决定了由事件所“涉及”的具现的多元类型。这并不是因为“位”存在于有事件的情势之中,而是因为哪里有一个事件,哪里就必须有一个具体确定的“位”,即在那些至少存在着一个处于“空的边缘的多”的情势被展现出来。

 

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拆迁补偿的巨大诱惑,足以让买家“铤而走险”


买了某个“小产权房”,之后“城市更新”要拆迁,存有加建的楼层,且要求开发商与自己签署“搬迁补偿安置协议”…

 

比如:某M主张其通过与案外人某N签订“房产转让协议书”而成为涉案房产所有权人,并据此提出确认其为被拆迁人及要求与拆迁公司签订合同的诉讼请求,其诉请的前提在于确认其系涉案房产的权利人;

 

但根据某M提交的证据,涉案房产位于深圳市某栋住宅楼第7层,而“个人建房申请报告表”及“建筑许可证”均载明批准建设的房屋仅为3层,故其主张权利的涉案705房并未经过批准而建设;

 

该案并无证据证明行政主管部门已就该“不符合规划的建设行为”作出处理,在行政主管部门就涉案房产的合法性作出认定之前,法院无法对涉案房产的归属及权益作出处理,某M可待涉案房产合法性确认后再主张权利;

 

一审驳回了某M的起诉并无不当,法院依法予以维持。

 

值得留意的是,“深圳经济特区不动产登记条例”规定了  【绿本强制过户】的相关事宜:土地权属来源文件或者不动产登记簿中对房地产权利进行限制的不动产可以根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理转移登记。转移后不改变其原有权利限制,法律、法规另有规定的除外。

 

短评:“违法建筑”的买家起诉,要求与开发商签署“搬迁补偿安置协议”,无论程序上(要求签署“搬迁补偿安置协议”隐含前提为确认买家系搬迁物业权利人,而由于违法建筑的土地、规划违法行为处理机关均为政府,合法性由政府认定,不属于法院民事诉讼案件受理范围,故而起诉后法院会不予受理或裁定驳回起诉),还是实体方面(合同自由原则,包括缔约自由和内容自由),其实均不可行,解决之道或许只能“占有”。

 

无论与谁签署“搬迁补偿安置协议”,开发商都必须拆除搬迁物业,以便推进城市更新,在买家实际占有的情况下,为防止拆除出现障碍,开发商基本不会与卖家签约。

 

于是,“占有之”对于买家来讲至关重要,即:违法建筑的买家遇城市更新,唯一有效可行地对抗原业主、开发商的方式就是对违法建筑物的实际控制权——占有(形式占有与实质占有):钥匙在手,关于房产的一切证件在手,确保安全,一旦失却,就竹篮打水一场空…

 

一宗关于“动迁安置”的案例


某房地产开发公司同时开发 A、B 两个项目——


A项目建筑面积20000m²,不含动迁费的开发成本为3800万;


B项目建筑面积30000m²,不含动迁费的开发成本为6000万。

 

A项目有两户动迁户需要安置,安置情况如下——


甲户:拆迁面积90m²,协议价2600/m²,旧房总价234000。在A项目安置住房一套,安置面积120m²,市场价4000/m²,新房总价480000,新旧房差价246000,协议规定,甲户补交房款50000,少计销售收入196000。

 

乙户:拆迁面积130m²,协议价2500/m²,旧房总价325000。在B项目安置住房一套,安置面积140m²,市场价3800/m²,新房总价532000,新旧房 差价207000,协议规定,乙户补交房款20000,少计销售收入187000。

 

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1)该公司计算A项目的开发总成本为:3800+ (4000×120+3800×140)÷10000=3901.2(万元)


2)该公司已经把这两户新旧房差价款70000做销售收入处理,并交了营业税。

 

那么,“拆迁补偿费”如何算?安置动迁户新房的总价在计算土地增值税时可否扣除?

 

拆迁补偿费的计算为:

房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理, 按“国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”相关规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减该项目拆迁补偿费。

 

即是说,收入按下列方法和顺序确认:按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 

 

开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按相关规定计算,计入该项目的拆迁补偿费;


异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 

 

该公司应根据上述规定计算向甲、乙两户支付的拆迁补偿费,收到的新旧房差价应当抵减拆迁补偿费:


向甲户支付拆迁补偿费=4000×120-50000=430000(元);


向乙户支付拆迁补偿费=3800×130-20000=512000(元);

 

A项目含动迁费总成本=

38000000+430000+512000=38942000(元); 

 

按上述方法算的拆迁补偿费在计算土地增值税时允许扣除。 


安置动迁户营业税的计算——据“国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复”相关规定:对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;超面积的部分按照市场价格计算营业税。

 

A项目售甲户新房应交营业税及附加= 90m²×每平方米建造成本(不含土地成本)×(1+成本例润率)÷(1-5.6%)×5.6%+30m²×4000/m²;

 

B项目售乙户新房应交营业税及附加= 130m²×每平方米建造成本(不含土地成本)×(1+成本例润率)÷(1-5.6%)×5.6%+10m²×3800/m²


(感谢阅读,敬请指正)

 

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