结离婚“破限购”风险分析(续)

2022-04-20 10:46:50 admin 165
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引语:梅梅柳柳渐深行,尽调周查眼更明。

 

“限购”影响了结离婚,还是反之?


大概从2010年起,为规避限购、“二套房”首付比例以及贷款利率上浮,“假离婚”现象层出不穷,引发了不少房产交易、家庭财产方面的纠纷。


有的人曾想通过“户籍炒房”,其中一个重要途径,就是通过结离婚来“破限购”,针对此,各地才有了关于离婚追溯三年购房记录的规定。


房地产调控政策与离婚率的不断攀升,有没有一定的“联系”?在实行购房套数限制的若干大城市,这种联系表现得确实明显,简单讲就是“不能风餐露宿、嫁人就是嫁房子”…

有数据显示,施行限购政策的城市里,离婚率和复婚率分别增加0.2个千分点和0.05个千分点,该影响与限购政策的严厉程度是否有关?一个城市也是很大的,不同的区域有所不同,房产中介的规模也不同,这些都可能影响结离婚。

 

“离婚析产”的风险


对于离异家庭,深圳于2020年9月公布的政策——复婚或再婚家庭,按照现有家庭住房套数计算,不再考虑其双方离异前家庭拥有住房情况。即是说,如果离婚后重新组建家庭,双方都无房无贷,仍可以三成最低首付购房。这给部分投机者留下可钻的“漏洞”。

 

随后深圳楼市出了补丁——通过离婚分割(协议离婚或者法院判决)给无资质一方房产的,另一方三年内(即使再婚/复婚)也不能再买房。

 

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据相关规定,“居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下”,即“没有购房资格的家庭成员将不能上产证”。实践中,则有人通过婚后赠予、离婚析产等手段过户给无购房资格一方。

 

离婚析产,是指夫妻双方因离婚后,彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。比如房产原本登记在两人名下,离婚时约定归一人所有,那么离婚后需立即进行析产,到房管局办理变更,登记到一人名下,基本不需什么成本。

 

按最新补丁政策,如果通过离婚析产的方式,把房子分割给无购房资格一方,则有购房资格一方在三年内也不能再买房。

 

于是我们看到,拥有深圳购房资格的人,通过“反复结离婚”让他人间接购买深圳商品房,这个漏洞已经被堵上了。

 

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不离婚也可以分割财产


据“民法典”:夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿。

 

比如全职太太,将所有精力都放在了家庭中,承担了抚养孩子、照顾老人以及大部分家务劳动,但如果感情出现变故,离婚时是非常被动的。

 

在过去的经验里,多数人认为,没离婚的时候,财产是夫妻共同所有的,只有离婚的时候,才会涉及到分割财产的问题。

 

民法典明确规定了:不离婚也可以分割财产。

 

离婚的经济补偿以及婚内分割财产,要在实际生活中落地也是很难的,繁琐与冗长。

 

如一方有严重损害夫妻共同财产利益的行为——找小三小四,并在小三小四身上花费不少,另一方是能通过法律途径讨回来。

 

如一方负有法定抚养义务的人,患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关费用(有的人会选择重疾险来解决这类问题,也是很流行——婚前通过储蓄型保险来隔离一部分个人资产,这部分钱就一直属于自己,不会受婚姻的限制)。

 

婚姻的复杂性,恰恰就在于未知、善变——身如聚沫心如风,幻出无根无实性。

 

婚姻冷静期


“离婚限购”政策相当于提供了“离婚冷静期”,这是否阻碍了离婚自由?(当然,俗话讲“宁拆十座庙、不毁一桩婚”)


那么,协议离婚要如何分割财产,或成为一道困难的附加题。

 

据“民法典”关于“冷静期”的一些规定:夫妻二人协商一致后,可以到民政局申请离婚。申请离婚后有30天的“冷静期”,30天到期后才可以去领离婚证。冷静期和领证期,有一方不想离婚的,都可以撤回离婚申请。

 

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“离婚冷静期”一旦成了“共法”,协议离婚就变得更麻烦了。有的人或许会选择直接诉讼离婚,以为会快一点。如判决不离婚,双方分居一年后,一方再次起诉离婚的,法院应当判离。

 

离婚诉讼撕扯的时间其实也不短,家务事与法庭事纠缠在了一起,而且打官司无疑是一种巨大的精神消耗。看似“两个人的小世界”,总是把两个家庭、两个家族的亲朋好友,甚至公检法民政等机构,都“卷”了进去…

 

离异一时爽,后果被限购


出台“离婚限购”的城市里,大部分要求审查买房资格需追溯三年(有的是两年)内有婚姻关联的所有人员住房情况,以此堵住了另一条路——通过找名下无房人士“假结婚”再离婚,以“洗白”此前离异婚姻中的房产记录,重获买房资格。


限购的升级,似乎对女性特别不太友好。


很多是这种情况——男方有婚前房产,女方离婚出户;有小孩的更复杂,身为母亲的往往舍不得子女,男方会以争夺抚养权来要挟,迫使对方自愿放弃房产。


“离婚”是不是一件惨事?不一定。离婚后被限购买房,没有好地方落脚,就比较麻烦了。

限购政策有很强的后劲,如果再婚,对方也只能算二套,首付70%,再婚对象还受到前任的影响。

如上海楼市新政,还新增了新房摇号积分制,在十种购房者类型中,像那种因离异被认定“有房”的沪籍人士,基础分垫底,只有15分;如果当初没结婚的话,其得分有50分。

各地银行已停办任何三年内有离婚史人士的购房贷款业务。

银行是不是形成了一条新的鄙视链?——收入高、工作稳定、夫妻双方共同还贷的,在上游;而离婚单身带孩子的,还款能力受到质疑,再叠加上政策的不确定性,处在最下游,直接被拒。
不受限购新政影响的,其实也大有人在,比如那些在离婚前已经把唯一房产卖掉的。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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