结离婚“破限购”风险分析

2022-04-19 10:25:07 admin 0
图片关键词


引语:半壁见海日,空中闻天鸡。

千岩万转路不定,迷花倚石忽已暝。

熊咆龙吟殷岩泉,栗深林兮惊层巅。

云青青兮欲雨,水澹澹兮生烟。

列缺霹雳,丘峦崩摧。洞天石扉,訇然中开。

青冥浩荡不见底,日月照耀金银台。

 

“离异前家庭总套数”,乃“房票”的依据


关于“结离婚破限购买房的风险”,其中有一些比较“露骨”的关键词——婚姻轨约、房产资产、身体秩序、精子战争、情感纠葛、道德理欲、生活习性、伦理责任、家族风云、公法私法等等…

 

从前,不少人为了改善住房,与妻子办理假离婚、然后购房,一年后再复婚。可是近两年,这一招不灵了。

 

全国各地方都曾重锤打击“假离婚”买房(并且一直持续下去),各地的主要调控政策大致有:离婚未满三年购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数来算。

 

“离异前家庭总套数”,就是日后主要的“房票”依据了。

比如某个离婚案子——前家庭名下只有一套房,该市户籍居民家庭还可再买一套,如离婚前家庭名下有两套甚至更多,即便离婚了且一方名下无房,三年内仍然不能买房。

 

那么,“真离婚”的朋友怎么办?

 

真离婚后,男方或女方带着孩子,在清算财产后,也许能付首付,因政策要求,必须带着孩子租房三年;其工资似乎赶不上货币贬值速度和飞涨的房价,也许三年后首付就不够了。

 

具体的实际情况,总是还会更复杂。假若三年内孩子要上学,怎么办?难道还要到前妻、前夫处才能落户上学?这似乎给人们提供了离婚冷静期,假离婚的就真的被限制了,真离婚的还可此为由冷静一下…

 

不少人熬过了不幸婚姻的摧残,正满心期待换新房,却栽在了“打击假离婚”的限购令前。

 

按离异前家庭拥有住房套数计算,一夜间,有人买房资格化为泡影,有人“首套房”变“二套房”,首付高出几百万…

 

不仅银行暂停贷款审批,居间合同逾期违约,还要等待长达三年的“无家可归”,甚至有高额经济赔偿的风险。

 

此外,各地已经调整了增值税征免年限——将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

 

简单讲,若900万买入的房子,2年内以1000万出售,中间的100万差价,增值税交5万左右;新政推行后,5年内交全额营业税,1000万的房子交50万的税,利润一下被抹去很多,短期内交易成本难以转嫁到下家,价格需重新磨合。

 

图片关键词


这对于“打新热”是一种降温,买到新房后转让也能有差价,提高增值税免征年限,也提高了炒作成本。

 

显名代理和隐名代理


代理制度,一般分为显名代理和隐名代理。

 

显名代理是指代理人以被代理人的名义,在代理权限内,与第三人实施民事法律行为,其法律后果由被代理人直接承担的代理形式。

 

即是说,显名代理的突出特点是代理人必须是以被代理人的名义与第三人进行具有法律意义的民事活动。


隐名代理是指代理人或者说受托人以自己的名义,在被代理人的授权范围内以自己的名义进行代理活动。

 

隐名代理的突出特点是代理人是以自己的名义与第三人直接进行民事活动。

 

简单介绍一个案例:购房时女方以男方代理人的名义代为购房,则属于显名代理;若案情走向为——女方对外从事购房行为时,是以自己名义进行的,给第三人的感觉是女方购房,但事实上是男方在购房(主要还是男方征信不好,只能靠女方的名义)。

 

通过双方签署的协议,可看出首付款是男方出的,贷款是男方还的,最后责任承担也是男方,他们之间的协议完全表明了双方的关系即隐名代理关系(买房后,男方经常不按时归还银行贷款,造成银行经常电话催讨,给女方的生活带来诸多烦恼,加之小夫妻间的感情破裂,于是分手,但男方要求返还房子)。

 

男方可通过确权诉讼要求确认房屋的归属。鉴于双方是一种代理关系,委托人(男方)可要求受托人(女方)返还财产,并配合办理过户登记手续。


女方称登记在自己名下属于自己的财产这种说法是没有法律依据的,对于男方不按时归还银行贷款给女方造成的资信影响,理论上讲应承担责任的,但司法实践中,由于女方无法举证证明自己的实际损失,因此很难得到经济赔偿。

 

男方可通过法院诉讼确认自己是房屋的真正产权人,但在没有归还完银行贷款之前,无法办理产权变更登记。他们之间的这种代理关系,在按揭贷款的行业术语中称为“贷托”。

 

图片关键词


银行属于善意第三人,即是说,若是男方申请贷款,由于其资信问题银行是不会同其进行交易的,除非男方一次性将贷款结清,否则由于房屋存在按揭贷款抵押无法办理产权过户。

 

据“物权法”相关规定,物权自法院的法律文书生效时即享有,只是男方再次处分(如出售)房屋时需做变更手续而已。

 

代持协议是否有效?


值得留意的是,当前房价居高不下,很多城市开始执行限购令,以期房价回归到理性状态,在房产新政之下所签署的代持协议是否有效?这种“代持”行为是否有效?假设“代持”行为有效,那么法院可否判令房屋恢复登记至出资人名下?

 

依据相关规定,法院确认合同有效无效只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据,只有当民事行为违反了法律和行政法规强制性规定中的效力性规定(法律或行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或虽未明确规定违反之后将导致无效,但若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益的规范)才导致行为无效。

 

就“代持”问题而言,该种行为只是规避国家和地方政策,而法院无法以民事行为规避国家政策为由而认定无效。

 

虽然“代持”行为并非无效行为,但这并不意味着出资人一定可从代持人手中“夺回”房屋。

 

试想,若出资人起诉至法院,要求代持人将房屋恢复登记至出资人名下,若法院支持出资人的诉求,则会出现法院为规避国家政策的人提供了合法“外衣”这一奇怪的社会现象…

 

倘若法院判决不支持出资人要求将房屋产权恢复登记至其名下的诉请,那么对于出资人与代持人的利益应如何保护?相关法律责任又将如何分配与承担?这是以后的新课题了。


(感谢阅读,敬请指正)

融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询