法拍房十大风险梳理归纳(续)

2022-04-15 10:31:14 admin 7
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引语:世上的声音,或者甚多,却没有一样是无意思的。我若不明白那声音的意思,这说话的人必以我为化外之人,我也以他为化外之人。

 

承接上一期“法拍房十大风险梳理归纳”剩余的部分。


法拍房价格浮动的风险


由于网上竞价、出价,法拍房的成交价常常会比评估价多出几十万乃至几百万不等。

 

此外,房产估价报告的有效期为一年。那么,买受人就需留意套房产的评估价值时点。

 

买受人后续要作另外投资,还需作新的估价,要是买受人办理了拍卖贷,银行当然也会作自己的一套估价。

 

执行瑕疵的风险


一个纠纷案的卷宗,往往有几十、几百页,而能够公开批露给大众的,可能也就一、两页纸,这里头就潜藏了大概率的风险!(尤其是涉及刑事的案件,可能“案里有案”,如为骗保险而隐瞒相关事实等)

 

实际案例中,法院也是会有执行瑕疵的出现,如查封的问题、执行回转的问题、涉及“违建”的执行瑕疵、拍卖标的与实际房产信息不符、拍卖公告发布的拍卖财产的视频或者照片展示严重失实等(在拍卖前一定要现场看样,甚至多次去看样,分不同的时段去看样)。

 

有的时候,买受人即使得标了,法院也会撤回拍卖。或是由于债权、债务人达成协商,拍卖也就被撤回了。

 

如有的竞买公告,特别附有以下几点说明:本次拍卖本院不负责清场交付,无房屋钥匙;拍卖成交后,该房屋仍由被执行人父母生活居住,“直至两人百年后”方可交付;拍卖成交后,七年内不计算收取被执行人父母生活居住的房屋租金,自第八年起计算房屋租金,租金届时另行计算…

 

以上那几点特别说明,就含藏了巨大的争议以及风险。

 

法拍税费的风险


拍卖成交时,成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费;过户时所产生的“转让双方”的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等)、应补地价、土地使用费,一般均由买受人承担。因为原房主多半是负债累累,最好的情况就是“各付各税”了(可戳融易拍往期文章,了解更多关于“法拍税费”的资讯)。

 

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此处,仅具体地关注一个问题——把无偿划拨的土地有偿转让,如何征收土地增值税?

 

比如,某单位是一个老国有企业,因产品陈旧落后无销路早已停产,职工放假。为解决拖欠的职工工资,厂领导决定,把仅有的厂房及土地转让,但是,该厂所在的土地是20世纪60年代国家无偿划拨的土地,那么,土地转让还征收土地增值税吗?

 

 据“土地增值税暂行条例”的相关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应依照相关条例缴纳土地增值税。

 

土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地 的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土 地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

 

据上述规定,该公司转让土地使用权应当缴纳土地增值税的。

 

此外,据相关规定,无偿划拨的土地使用权转让应当由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取土地出让金。区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门 根据基准地价,按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

 

那么,该公司在转让划拨的土地前,还应向当地土地管理部门补交土地出让金,补交的土地出让金在计算土地增值税时允许抵扣。

 

投资本身的“两面性”所有带来的风险


“投资行为”拥具硬币的两面,这两面不可分离,正面是追逐利润,反面是承担风险。

 

在“追逐利润”的过程中,投资人的心理和情绪就像钟摆,在恐惧和贪婪两个极端之间来回大幅摆动。

 

如在证券市场、房地产市场中的情绪波动,就像一个钟摆的运动一样。这个钟摆来回摆动,形成一道弧线,弧线的中心点完美地描述了这个钟摆的“平均”位置,钟摆待在这个弧线的中心点位置的时间极短,一晃而过、稍纵即逝。

 

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投资市场,形成了类似钟摆一样的摆动:

从兴奋到沮丧;

从为利好事件欢呼庆祝到为利空事件忧虑不安;

从价格过高到价格过低;

从贪婪到恐惧;

从乐观到悲观;

从风险容忍到风险规避;

从信任到怀疑;

从相信未来的价值,到坚持现在要有实实在在的价值;

从急于购买到恐慌卖出

这种从一个极端到另一个极端的摆动现象,是投资世界里最确定的特征。投资人心理像钟摆一样,在许多时间里都在走极端,要么走向一个极端,要么走向另一个极端,投资人很少停留在中心点上,很少走在中庸之道上。


在证券市场、房地产市场待过一段时间的人,都会有这种错愕:同样的证券、同样的楼盘,同样的市场,同样的企业,同样的投资人,却会有完全相反的心理和情绪,而且自己的每次反转都被自己认为是对的,反转之后又会再反转。这种反复无常,一般用“钟摆”来摹状之。

 

由“信息、数据”本身所带来的风险


如今,保险和金融体系对个人福祉、社会福利都异常重要,但其产生和发展的重要前提是数据:从精算表到企业资产负债表,还有司机安全驾驶记录、工作经历记录、信贷和住房记录、纳税记录等等。

 

形式多样的数据,使我们可有效估算风险价值,并对其进行定价,同时也辅助我们持续进行协议、借贷、调整、支付等,且使得这些工作进程更加顺利。

 

如果我们想完善这些风险管理机制,使其涵盖更多种类的风险,那么所有人(居民、承保人、投资经理、银行家和公职人员)都需要质量更高、更全面的数据库,同时需要更先进的数据管理技术处置这些风险。

 

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不管我们想建立哪种风险管理制度,来帮助个人、家庭、社会乃至全世界提高生活水平,总是需要通过一些激进的金融创新,才能对冲一些从未被重视的风险,而推动激进金融创新之前,必须解决一些与信息相关的基本问题。

 

毕竟,分摊风险的前提是单个主体有意愿与其他主体互换自身的风险,也就是实现双赢局面的动力有多大(比如核酸测试,最直白地看,就是某种“体液”呈献)。要了解这种意愿,我们必须允许个体之间自由交换相关信息,从而预先对风险做出界定和量化。

 

为了这个目的,我们必须建设更大更好的数据库,帮助买卖双方拟定相关的合同、协议。在此基础上,数据库就成为大众化金融秩序的根基,全社会可广泛利用电子化存储的信息。


(感谢阅读,敬请指正)


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