法拍房十大风险梳理归纳(续)

引语:世上的声音，或者甚多，却没有一样是无意思的。我若不明白那声音的意思，这说话的人必以我为化外之人，我也以他为化外之人。

承接上一期“法拍房十大风险梳理归纳”剩余的部分。

由于网上竞价、出价，法拍房的成交价常常会比评估价多出几十万乃至几百万不等。

此外，房产估价报告的有效期为一年。那么，买受人就需留意套房产的评估价值时点。

买受人后续要作另外投资，还需作新的估价，要是买受人办理了拍卖贷，银行当然也会作自己的一套估价。

一个纠纷案的卷宗，往往有几十、几百页，而能够公开批露给大众的，可能也就一、两页纸，这里头就潜藏了大概率的风险！（尤其是涉及刑事的案件，可能“案里有案”，如为骗保险而隐瞒相关事实等）

实际案例中，法院也是会有执行瑕疵的出现，如查封的问题、执行回转的问题、涉及“违建”的执行瑕疵、拍卖标的与实际房产信息不符、拍卖公告发布的拍卖财产的视频或者照片展示严重失实等（在拍卖前一定要现场看样，甚至多次去看样，分不同的时段去看样）。

有的时候，买受人即使得标了，法院也会撤回拍卖。或是由于债权、债务人达成协商，拍卖也就被撤回了。

如有的竞买公告，特别附有以下几点说明：本次拍卖本院不负责清场交付，无房屋钥匙；拍卖成交后，该房屋仍由被执行人父母生活居住，“直至两人百年后”方可交付；拍卖成交后，七年内不计算收取被执行人父母生活居住的房屋租金，自第八年起计算房屋租金，租金届时另行计算…

以上那几点特别说明，就含藏了巨大的争议以及风险。

拍卖成交时，成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费；过户时所产生的“转让双方”的一切税、费（包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等）、应补地价、土地使用费，一般均由买受人承担。因为原房主多半是负债累累，最好的情况就是“各付各税”了(可戳融易拍往期文章，了解更多关于“法拍税费”的资讯)。

此处，仅具体地关注一个问题——把无偿划拨的土地有偿转让，如何征收土地增值税？

比如，某单位是一个老国有企业，因产品陈旧落后无销路早已停产，职工放假。为解决拖欠的职工工资，厂领导决定，把仅有的厂房及土地转让，但是，该厂所在的土地是20世纪60年代国家无偿划拨的土地，那么，土地转让还征收土地增值税吗？

 据“土地增值税暂行条例”的相关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照相关条例缴纳土地增值税。

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地 的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土 地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

据上述规定，该公司转让土地使用权应当缴纳土地增值税的。

此外，据相关规定，无偿划拨的土地使用权转让应当由市、县人民政府土地管理部门代表政府收取土地出让金。区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门 根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

那么，该公司在转让划拨的土地前，还应向当地土地管理部门补交土地出让金，补交的土地出让金在计算土地增值税时允许抵扣。

“投资行为”拥具硬币的两面，这两面不可分离，正面是追逐利润，反面是承担风险。

在“追逐利润”的过程中，投资人的心理和情绪就像钟摆，在恐惧和贪婪两个极端之间来回大幅摆动。

如在证券市场、房地产市场中的情绪波动，就像一个钟摆的运动一样。这个钟摆来回摆动，形成一道弧线，弧线的中心点完美地描述了这个钟摆的“平均”位置，钟摆待在这个弧线的中心点位置的时间极短，一晃而过、稍纵即逝。

投资市场，形成了类似钟摆一样的摆动：

从兴奋到沮丧；

从为利好事件欢呼庆祝到为利空事件忧虑不安；

从价格过高到价格过低；

从贪婪到恐惧；

从乐观到悲观；

从风险容忍到风险规避；

从信任到怀疑；

从相信未来的价值，到坚持现在要有实实在在的价值；

从急于购买到恐慌卖出

…

这种从一个极端到另一个极端的摆动现象，是投资世界里最确定的特征。投资人心理像钟摆一样，在许多时间里都在走极端，要么走向一个极端，要么走向另一个极端，投资人很少停留在中心点上，很少走在中庸之道上。

在证券市场、房地产市场待过一段时间的人，都会有这种错愕：同样的证券、同样的楼盘，同样的市场，同样的企业，同样的投资人，却会有完全相反的心理和情绪，而且自己的每次反转都被自己认为是对的，反转之后又会再反转。这种反复无常，一般用“钟摆”来摹状之。

如今，保险和金融体系对个人福祉、社会福利都异常重要，但其产生和发展的重要前提是数据：从精算表到企业资产负债表，还有司机安全驾驶记录、工作经历记录、信贷和住房记录、纳税记录等等。

形式多样的数据，使我们可有效估算风险价值，并对其进行定价，同时也辅助我们持续进行协议、借贷、调整、支付等，且使得这些工作进程更加顺利。

如果我们想完善这些风险管理机制，使其涵盖更多种类的风险，那么所有人（居民、承保人、投资经理、银行家和公职人员）都需要质量更高、更全面的数据库，同时需要更先进的数据管理技术处置这些风险。

不管我们想建立哪种风险管理制度，来帮助个人、家庭、社会乃至全世界提高生活水平，总是需要通过一些激进的金融创新，才能对冲一些从未被重视的风险，而推动激进金融创新之前，必须解决一些与信息相关的基本问题。

毕竟，分摊风险的前提是单个主体有意愿与其他主体互换自身的风险，也就是实现双赢局面的动力有多大(比如核酸测试，最直白地看，就是某种“体液”呈献)。要了解这种意愿，我们必须允许个体之间自由交换相关信息，从而预先对风险做出界定和量化。

为了这个目的，我们必须建设更大更好的数据库，帮助买卖双方拟定相关的合同、协议。在此基础上，数据库就成为大众化金融秩序的根基，全社会可广泛利用电子化存储的信息。

(感谢阅读，敬请指正)