法拍房十大风险梳理归纳

2022-04-14 10:41:25 admin 39
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引语:人不知者多矣。知之幸也,不知未咎。

智以智取,智不及则乖。愚以愚胜,愚有余则逮。

智或难为,愚则克之,得无人者皆愚乎?

上不忌愚,忌异志也。下不容诈,容有诚也。

上明而下愚,危亦安。下聪而上昏,运必尽。

言智者莫畏,畏言愚也。

 

法拍房的最初涉案所带来的风险


从法拍房的“产生来源”就可看出其风险,若是粗略地描述,可分为“财产风险、责任风险、信用风险”等。

 

法拍房主要由商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产(实践中甚少出现)等原因产生。

 

如法拍房的权属,总是会出现不明朗的情形。

 

原因很多,或者由于法拍房所涉及的案件详情并没有完全公布,拍卖公告一般只披露相关判决、裁定,案情细节没有公开,这也是基于公民隐私权的考量;或者房子未交齐土地出让金;或者房产证暂未办理;或者土地性质为划拨土地时,有些银行会不予办理按揭贷款(具体看不同银行的政策);

 

或者是宅基地房屋,其是否可以拍卖存在争议;或者房子存有继承、赠予的情况,继承有继承的一个比例、赠予有赠予的一个比例,等等…

 

“原房主身份不明”的风险


买法拍房,首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人。

 

其次,如果原房主因债务问题跑路,后期竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨(法院通常不会很明确告诉原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因)。

 

如果原房主人品可靠,只是暂时手头周转不来、资金链断裂,那还是最让人省心的。

 

曾有这样的案例,在上一手交易时出现“直系亲属过户”,那么,直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税,可以自行报价,5年之内再交易则需缴纳房屋总价差额的20%税费。

 

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“原房主身份不明”的风险,最极端的还是指原房主涉案之前,从事或经历过的、影响房产使用的特定事件,主要为“黄赌毒、民间涉黑高利贷”等。

 

原房主在自己名下房屋被拍卖之前,在房屋内经历非法黄赌毒活动,或者原房主的房屋为涉黑地点,这对后续居住都是棘手的事…

 

这一类带有原房主身份风险的法拍房,对于竞拍人来说,是能顺利过户、交付、居住的。也有个别朋友极其在意这类污秽事,觉得住着不心安,担心随时有人上门,找原房主麻烦、波及自己。

 

那么在参拍之前,尽调原房主有无此类问题,就很有必要了;如有,就要衡量自己的接受底线了。

 

房屋瑕疵的风险


法拍房的瑕疵,一般包括:房产是否有多次抵押,是否存有位置、户型、周围环境、配套设施等不尽人意的问题,是否发生刑事案件;房产属性诸如年限、地籍、土地出让性质等,是否能拿到房产证等。

 

确实出现过此类“关于房屋瑕疵”的案例:某某在参拍法拍房前,未参与现场看样而直接委托他人参与竞拍,得标后对房子不满意,以“法院未披露房子已知重大瑕疵”为由,请求退回保证金;认为法院侵害了其知情权,遂向法院提出执行异议,要求撤销拍卖,退还缴纳的保证金。

 

其振振有词的理由,完整地表述为——执行法院未披露拍卖财产已知的重大瑕疵;执行法院发布的拍卖财产的某个视频或者某个照片展示严重失实;执行法院隐瞒拍卖财产的某个重大瑕疵,误导竞买人知情权,损害了异议人的合法权益;执行法院不予退还执行异议人缴纳的拍卖保证金,适用法律错误。

 

法院的最终裁定,大多数情况是驳回异议人的执行异议请求。

 

想要“撤销涉案裁定”?几乎是不可能的。再说了,主要还是因为得标人悔拍、藐视司法过程了。

 

竞买人在参拍前,绝对是已看过公告及须知的,并清楚相关的注意事项。只是在竞买前未去实地看样,在未参与现场看样情况下直接参与了竞拍,这就被认为“其对涉案房产实物现状予以确认”了,并应承担参与竞买的相应法律后果了。

 

以上,为某个千篇一律的案例,“似乎没有增加任何新内容”,甚至还浪费了大家的关注、阅读时间——无非是某某化名的竞买人,竞拍得某某房产,因某某原因不满,认为某某法院未披露房子“已知的某某重大瑕疵”,最后申请复议,但某某法院还是维持原裁定。

 

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这种案例的主要作用,似乎在于“提请大家的注意”而已…

 

给我们留下深刻印象的,可能就只有“某某”二字了,因为整个案例里没有出现“具体的内容”!普罗大众只能靠“猜”、去“悟”、去“想象”了…

 

“落户难”引起的风险


买了套法拍房,原房主的户口一直没迁出,买受人很头疼…

 

这就属于特殊性户口落户难、一户多人等问题了。

 

最最没办法的办法,就只有信访了。信访人的合法权益,总是会得到有关部门关注的。

 

这还涉及当地部门联动的问题,甚至有“同区级不动产部门函查制度”等问题,需要在社区联系公共集体户,进入强制迁移落户程序里。

 

遇到比较好的情况,就是派出所(户籍业务单位行政服务科)与看守所展开联动,管教民警找到原房主做工作。在征得原房主同意的前提下,将其户籍从买受人名下的房产迁出,迁入社区集体户。

 

户口对儿女学籍的影响较为复杂,还取决于各学校的招生政策,包括户口、产权、年限、房子本身是否划入学区等,不能等闲视之。

 

租赁带来无法入住的风险


如果原房主把租赁合同签个10年、20年,或者一开始没有租赁的法拍房,到过户时突然冒出租赁合同或者有人居住不肯腾房,使得刚需买家无法搬进去住。

 

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一般情况下,执行法院不会强制腾空(除非有的地方法院有绩效考核),购房者还需另立民事案件进行处理。

 

法拍房被恶意租约占用,怎么办?

 

拍卖之后,正常情况下需要等到租赁期结束,最好就是跟租客协调提前搬离。遇到带租约的情况,要调查清楚租赁时间和抵押时间,如果租期在合理范围内是没有必要担心的,完全可以简单协商解决。

 

最棘手的就是房子有长期租赁的情况,需要确定其合同是否有效。

 

在租客提供的房屋租赁合同中,约定租期过长、一次性支付大额租金的行为,并不符合日常、正常的交易常规。实践中,受物价、租赁市场的不确定性影响,在签订租赁合同时,一般会采取分期分段的方式支付租金(一般就是短租,极少会有长租)。

 

租客和原房主,若无法提供其他证据证明双方租赁关系真实存在,大部分是会被判定为恶意租赁抵抗拍卖,租赁合同被认定无效(也不排除个别特殊案例)。如找到辅拍机构融易拍,能保证正常过户。

 

“法拍房十大风险梳理归纳”的剩余部分,留待下期分解~

(感谢阅读,敬请指正)

 

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