法拍房防范风险是不是必须依靠中介?(续)

2022-04-12 11:02:50 admin 52
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引语:世界无穷小,人心不足空。
世界无穷大,天情是诸无。

 

首先来看看中介到底有什么能耐,居然能防范法拍房风险?


1

“居间者•中介•中间商”是个永恒的存在


关于居间服务(拥具“尽调”的成分):包括“提供房屋买卖市场行情资讯”,“寻找、提供并发布房源、客源信息”,“引领买受人实地看房”,“协助查看房屋权属证明文件”,“协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容”,“促成交易双方签署合法有效的买卖合同”…


这些过程都很关键,哪个环节出现瑕疵,整个交易都泡汤了。


比如“居间合同”,是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;这类合同一般除了约定居间事宜,也会约定买卖标的、房价、过户、违约责任等房屋买卖合同该具备的主要条款,后续服务有“网签合同、协助过户、交房等”;而且买方、卖方、居间方三者的角色是跳动的,买方可能是卖方或者居间方,诸如此等跳动的情形,在楼市里相当频繁。


再说“跳单”:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬(见于民法典)。


在房产买卖中,中介的监督功能确实是重要的,不管在接头会面,当面交割房款方面,还是价格磋商,都能起到调停、润滑的作用。


按一般的经验,打通房源信息、帮助买卖、网签算费、跑程序走流程,这种基础服务的技术含量并不高,买卖双方多研究一下是可以取代的。但交易的根本其实是“互信”,中介真正的价值并不是服务,而是解决了买卖双方之间的“信任成本”。


“中介”服务于业主和购房人,主要提供房产信息,促成交易撮合,以及签约后的事务办理等,收取适当的居间服务费。


近几年来,房产中介确实难,压力、风险无处不在,“客户!客户!客户!”是他们的生命线。近九成的中介,都经历过跳单,以及同行撬单。


2

日用常行而不知、不觉的“中介、中间人”角色


不难想见,很多人都在从事“中间人”的职业(类似于中介),即使他们避免使用这个词形容自己的工作。


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显而易见的中间人——连接着买方和卖方的专业人士,也就是众多的销售代表、地产经纪人、财务顾问、猎头、保险或者贷款经纪人。


在我们复杂的经济中,许多工作都含有隐藏的“中间人”成分(信息提供者,甚至可说是“赫尔墨斯”情结隐伏其间)。


比如婚礼策划人——他们打扮时尚、办事条分缕析,统筹安排婚礼,帮助新娘避免在临近婚礼时变得暴躁不安——这听上去与中间人似乎毫不沾边,不过想想那些供应商(例如花商、蛋糕供应商、婚纱制造商等等),就是中间人的工作。


再如律师,当他们代理协议时,就是中间人。家庭医生也是中间人,他会把你引荐给专科医生,更多的时候,他会给你开一些特定的药——如果你的医疗保险公司是你和医生之间的中间人,那么医生就是你和药品生产商之间的中间人。


对于那些中间人元素在其中发挥着重要作用的工作,扮演好中间人角色会带来显著的成效:买方、卖方都对中间人抱有一定的期望,没有满足这些期望会破坏生意关系。买卖双方一般不会轻易说出这些期望,除非事情已经开始变得糟糕。


于是我们可以看到,为什么中间人没有消失?其主要原因在于对信任的需求。

 

中间人与买卖双方的沟通频率远远高于那些试图越过中间人直接交易的人之间的沟通频率,所以中间人更容易与买卖双方建立信任。


例如,在eBay(易贝)或是淘宝等平台上,体现得极为明显——尽管eBay为买卖双方提供了直接交易的机会,但大多数交易还是通过那些因成千上万次的交易而累积了高信用值的中间人进行。


在eBay建立的初期,诸如一些在线拍卖公司的实体服务得到了发展,想通过eBay虚拟店铺挣钱的人并不会亲自把旧唱片和糖果盒等闲置拿出来卖,而是会找中间人,付给他们大概45%的佣金让他们去卖。


eBay已经存活很多年了,为中间人注入了新的活力,成千上万的人通过在eBay上购买特色产品然后再转卖出去谋生,这些人中不乏收入高的佼佼者。


正正因为中间人角色(中介)如此重要,我们需留意中介在交易的中途变了样。


3

有中介借着“网拍出标竞价”,做“职业抬价人”


除了辅助竞拍、提供贷款赚差价之外,有一些不法中介哄抬竞价、提供冲抵债务的服务。


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据相关规定,拍卖成交后,买受人悔拍的,其缴纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵该案被执行人的债务等。那么,如竞买者认为拍卖价格超出自己的心理预期,就极有可能出现悔拍的情况,其缴纳的保证金就会用于冲抵被执行人的债务。


一些不法中介利用流程和规则,让被执行人缴纳保证金,报名参与竞拍,并在竞价环节抬高拍卖价格。哪怕最后是债务人自己拍下了房屋也没关系,直接悔拍就行,保证金也会冲抵债务,等于钱从左兜到了右兜,房子也能暂时保住了。


这些中介的收费标准一般是抽取10%-20%,如果法拍房拍出了高价,还会另外收费。这明显就是司法拍卖里的“托”。


值得留意的是,在现行司法拍卖相关规定中,对申请执行人、被执行人的竞买权做了详细说明、解释。被执行人及特定人可通过实名制的形式参拍,并依法享有优先竞买权。但与他人恶意串通,抬高竞价等,对其他竞买者、法院造成损失的,应被判定为拍卖无效,甚至将构成违法行为。


承接上一期的说法:法拍房防范风险是不是必须依靠中介?其答案可以是肯定的,也可以是否定的。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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