法拍房防范风险是不是必须依靠中介？

引语：世界不是一个容器，世界乃事物之间的秩序。

人和事物的关系，首先不是单纯的认知关系，而是做事、操劳；锤子不是放在那里让我们静观的东西，而是用来打钉子、敲木板的；在我们用锤子敲打之际，对锤子有了最真切笃实的认识——那把锤子太轻，那把锤子松了，这把锤子最合适、最上手…

锤子是用来敲打的，如敲打是为了加固某种东西，某个棚子，棚子是为防风避雨，那谁在避雨？人避雨。一种上手事物连到另一种上手事物，连到最后，都是连到人身上(因缘勾连)。

法拍房防范风险是不是必须依靠中介？其答案可以是肯定的，也可以是否定的。

法拍房之所以由中介公司在卖，其中一个可能是——

法拍房是被中介公司拍下来的，虽然不允许这样直接操作，但中介公司的人脉较广，不排除以个人名义去获得购房资格并参拍法拍房，然后再拿到中介公司出售，也很正常；

另一个可能是——居民获得了法拍房的购买资格，拍得房子后转手卖出，需要通过中介公司去完成，所以中介公司帮忙销售也有可能。

房屋中介，仅仅是出售房源的一个途径。某些地区的法院为了更快速地把房子出售，跟某些中介公司是有合作的。即是说，法拍房并不完全由法院自行对外出售。中介作为一个拍卖平台，把房源信息散发出去，吸引更多的人来购，提高出售率。

中介卖法拍房，属于比较正常的现象，虽是法拍房，但中介还是可以把这种房源挂出去，吸引更多的人过来看房，中介公司只是一个出售房屋的平台而已。

中介既然在卖法拍房，那么依靠中介来防范法拍房风险，就是自然而然了。

法拍房确实是可以购买的，只不过在买的时候，一定要做好准备工作，比如找辅拍机构协助，等等。

中介为了推销房子，可能与拍卖公司合作。依靠中介来防范法拍房风险，我们需留意“中介”本身就可能在制造风险…

比如，某个拍卖公司将淘宝网拍上的法拍房信息复制到自己的网站，在中介公司挂出售房信息，售价略低于周边房屋的总价，只说是法院拍卖的，不讲明是淘宝上的公开拍卖。

有客户来时，拍卖公司就约到中介，与客户谈。接着，拍卖公司告知客户，房子是司法拍卖房，最终拍卖价格还没定，但通过操办，能以略低于市场价的价格拿下来。客户可先交一部分履约保证金，如最终拍卖价超出期望，交易失败，保证金全退。

一般的，竞拍人识别风险的成功率，比辅拍机构小；竞拍人能想到解决风险的渠道资源，比辅拍机构少；竞拍人想更快更好的解决问题，花费成本比辅拍机构高。

所以，不太谨慎的竞拍人会觉得可行，直接交给拍卖机构办理就好了，毕竟房价较低且是司法拍卖房，于是就签定了三方协议。

然后，拍卖公司会跟客户要身份证、银行账户，到淘宝进行实名认证，以购房人名义去拍这套房子。成交后，购房人按合同支付房屋价款，差价款由拍卖公司与中介分成。购房人按法拍房的成交价支付给拍卖公司后，还没完，还得向中介公司交2%左右的佣金。购房人觉得，反正成交价低于周边房价，有赚头，也不会特意去问法院。

中介常用的伎俩，无非是诱使客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司又以各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟取他利。

一些中介占用客户房款甚至长达三、五个月，给大家带来诸多不便。如果遇到中介公司关门、倒闭的，更添麻烦。

所以，想要租房、出租房或是买卖房，对中介的资质都要多留个心眼。不管是找大机构还是小公司，都要看清中介机构有无营业执照、备案证书等；要查看中介人员有无实名备案，是否取得房中协颁发的星级人员服务牌等。在找中介时，还要登录深房中协的官网，对机构与中介的资质进行查询。

不少购房者在看房期间，曾被中介推荐过法拍房。

法拍房起拍价低于市场价20%-30%，中介作出了“零风险购房的兜底承诺”且“竞拍成功包腾退”，这样的乐事并不是每天都能碰着！

针对房屋无法腾退的风险，中介人员一般向购房人做出兜底服务的承诺，如果竞得房产半年内无法成功交付，将按市场价赔付租金，如果三年内无法交付，则回购涉拍的房产。这是中介夸下的海口、许下的承诺，确实让一些购房人动心…

于是乎，购房人支付了3.5%的居间服务费，委托中介辅助竞拍，并以500多万的价格竞拍下某套房产。

那么，高昂的中介费是否能买来安心？(真的是“不求最好、但求最贵”？)

在交割房屋时，购房人才发现，原房主与第n方签订了15年的租赁合同。之前承诺兜底服务的中介，也不断以各种理由推诿。购房人陷入了冗长的腾退拉锯战，到头来难以入住。

中介行业确实难做，不少人员已转做法拍房，看好法拍房的前景。购买者对法拍房的热捧，让中介机构伺机而起。

在法拍房市场，中介机构针对竞拍者掌握信息有限的“痛点”，推出“兜底”等服务，借机收取高额佣金。通常来讲，普通商品房的居间服务费为总成交价的0.5%-2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居间服务费相对较高。

大部分助拍中介从总成交价中拿到的佣金在3%—5%不等。如果按100万一套的住宅总房款、3%的服务费计算，中介机构就能从中赚到3万，这比普通商品房的佣金高很多。

据相关规定，对“入围法院名册的中间机构收取佣金的上限”所作的规定，需按照中标方案确定的金额收取佣金。但对于市场中绝大部分未入围的中间商，并没有相应的约束规定。

(感谢阅读，敬请指正)