法拍房防范风险是不是必须依靠中介?

2022-04-11 13:54:53 admin 85
图片关键词


引语:世界不是一个容器,世界乃事物之间的秩序。

人和事物的关系,首先不是单纯的认知关系,而是做事、操劳;锤子不是放在那里让我们静观的东西,而是用来打钉子、敲木板的;在我们用锤子敲打之际,对锤子有了最真切笃实的认识——那把锤子太轻,那把锤子松了,这把锤子最合适、最上手…


锤子是用来敲打的,如敲打是为了加固某种东西,某个棚子,棚子是为防风避雨,那谁在避雨?人避雨。一种上手事物连到另一种上手事物,连到最后,都是连到人身上(因缘勾连)。

 

法拍房防范风险是不是必须依靠中介?其答案可以是肯定的,也可以是否定的。

 

1

中介也可能卖法拍房的


法拍房之所以由中介公司在卖,其中一个可能是——

法拍房是被中介公司拍下来的,虽然不允许这样直接操作,但中介公司的人脉较广,不排除以个人名义去获得购房资格并参拍法拍房,然后再拿到中介公司出售,也很正常;


另一个可能是——居民获得了法拍房的购买资格,拍得房子后转手卖出,需要通过中介公司去完成,所以中介公司帮忙销售也有可能。

 

房屋中介,仅仅是出售房源的一个途径。某些地区的法院为了更快速地把房子出售,跟某些中介公司是有合作的。即是说,法拍房并不完全由法院自行对外出售。中介作为一个拍卖平台,把房源信息散发出去,吸引更多的人来购,提高出售率。

 

中介卖法拍房,属于比较正常的现象,虽是法拍房,但中介还是可以把这种房源挂出去,吸引更多的人过来看房,中介公司只是一个出售房屋的平台而已。

 

中介既然在卖法拍房,那么依靠中介来防范法拍房风险,就是自然而然了。

 

法拍房确实是可以购买的,只不过在买的时候,一定要做好准备工作,比如找辅拍机构协助,等等。

 

2

“黑中介”总是让人深恶痛绝


中介为了推销房子,可能与拍卖公司合作。依靠中介来防范法拍房风险,我们需留意“中介”本身就可能在制造风险…

 

图片关键词


比如,某个拍卖公司将淘宝网拍上的法拍房信息复制到自己的网站,在中介公司挂出售房信息,售价略低于周边房屋的总价,只说是法院拍卖的,不讲明是淘宝上的公开拍卖。

 

有客户来时,拍卖公司就约到中介,与客户谈。接着,拍卖公司告知客户,房子是司法拍卖房,最终拍卖价格还没定,但通过操办,能以略低于市场价的价格拿下来。客户可先交一部分履约保证金,如最终拍卖价超出期望,交易失败,保证金全退。

 

一般的,竞拍人识别风险的成功率,比辅拍机构小;竞拍人能想到解决风险的渠道资源,比辅拍机构少;竞拍人想更快更好的解决问题,花费成本比辅拍机构高。

 

所以,不太谨慎的竞拍人会觉得可行,直接交给拍卖机构办理就好了,毕竟房价较低且是司法拍卖房,于是就签定了三方协议。

 

然后,拍卖公司会跟客户要身份证、银行账户,到淘宝进行实名认证,以购房人名义去拍这套房子。成交后,购房人按合同支付房屋价款,差价款由拍卖公司与中介分成。购房人按法拍房的成交价支付给拍卖公司后,还没完,还得向中介公司交2%左右的佣金。购房人觉得,反正成交价低于周边房价,有赚头,也不会特意去问法院。


3

中介涉足法拍房的一些套路


中介常用的伎俩,无非是诱使客户把房款交给中介代管,但是房款一旦交给中介,中介公司又以各种理由拖延交易时间,占用、挪用客户的房款为公司牟取他利。

 

一些中介占用客户房款甚至长达三、五个月,给大家带来诸多不便。如果遇到中介公司关门、倒闭的,更添麻烦。

 

所以,想要租房、出租房或是买卖房,对中介的资质都要多留个心眼。不管是找大机构还是小公司,都要看清中介机构有无营业执照、备案证书等;要查看中介人员有无实名备案,是否取得房中协颁发的星级人员服务牌等。在找中介时,还要登录深房中协的官网,对机构与中介的资质进行查询。

 

不少购房者在看房期间,曾被中介推荐过法拍房。

 

法拍房起拍价低于市场价20%-30%,中介作出了“零风险购房的兜底承诺”且“竞拍成功包腾退”,这样的乐事并不是每天都能碰着!

 

图片关键词


针对房屋无法腾退的风险,中介人员一般向购房人做出兜底服务的承诺,如果竞得房产半年内无法成功交付,将按市场价赔付租金,如果三年内无法交付,则回购涉拍的房产。这是中介夸下的海口、许下的承诺,确实让一些购房人动心…

 

于是乎,购房人支付了3.5%的居间服务费,委托中介辅助竞拍,并以500多万的价格竞拍下某套房产。

 

那么,高昂的中介费是否能买来安心?(真的是“不求最好、但求最贵”?)

 

在交割房屋时,购房人才发现,原房主与第n方签订了15年的租赁合同。之前承诺兜底服务的中介,也不断以各种理由推诿。购房人陷入了冗长的腾退拉锯战,到头来难以入住。

 

中介行业确实难做,不少人员已转做法拍房,看好法拍房的前景。购买者对法拍房的热捧,让中介机构伺机而起。

 

在法拍房市场,中介机构针对竞拍者掌握信息有限的“痛点”,推出“兜底”等服务,借机收取高额佣金。通常来讲,普通商品房的居间服务费为总成交价的0.5%-2.5%,不得高于3%,但法拍房中介收取的居间服务费相对较高。

 

大部分助拍中介从总成交价中拿到的佣金在3%—5%不等。如果按100万一套的住宅总房款、3%的服务费计算,中介机构就能从中赚到3万,这比普通商品房的佣金高很多。

 

据相关规定,对“入围法院名册的中间机构收取佣金的上限”所作的规定,需按照中标方案确定的金额收取佣金。但对于市场中绝大部分未入围的中间商,并没有相应的约束规定。


(感谢阅读,敬请指正)

 

融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询