为什么法拍房有风险还是有很多人愿意买?

2022-04-07 15:52:17 admin 19
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引语:假设有两个人(处于清醒状态)在靶场射击(如上图靶标)。左边的射手有偏差,而且这是一个系统性的偏差,但总的来说,左边的射手比右边的更接近靶心。右边的射手没有系统性的偏差,但有很高的方差。通常,这两者此消彼长,你不能同时缩小方差并修正偏差。若你面临重大选择且极度缺乏灵活选项,比如两个人举枪对射,那么你宁可自己是左边的射手,这样才能避免被灭。即是说,面临一个风险时,修正偏差比缩小方差容易得多。

 

法拍房确实有风险,但价格诱人,所以购房者会通过辅拍机构来“尽调”,希望规避风险,从而捡漏。

 

法拍房比一般的二手房交易,竞购流程更为复杂,面临风险大,多数情况下只有辅拍机构或其他专业人士才敢于竞买。

 

法拍房的价格,有可能低于二手房,位置、地段好的优质资产不管其起拍价如何,更是值得追逐,有其价格优势。

 

“尽职调查”有那么重要吗?


尽职调查对成功投资的概率,有多大影响?如果大多数项目都以失败告终(比如筛选法拍房源,确实费时、费精力),那么尽职调查不是在浪费时间吗?

 

有些人可能会认为,从长期来看,尽职调查并没有实际作用,成功的投资在大多数情况下“仅靠运气”。

 

几乎没有可靠的实证研究,能证明尽职调查确实提升了投资成功率。即便是规模很大的知名投资机构,也只有15%-20%的投资项目能赚到钱,能脱颖而出的项目更是凤毛麟角。

 

尽职调查真的能帮助投资人选出赢家或者减少亏损项目的数量和金额吗?或说,对于普通投资者来讲,它仅仅是一颗安慰剂?

 

很多时候,投资人的成功率就好像赌场里的“庄家赔率”,严格的尽职调查能帮助他们摆脱无法掌控的命运吗?

 

尽职调查不仅有价值而且非常有价值,这一点是毫无疑问的。

 

那些风险投资机构之所以年复一年地取得巨额收益,相当一部分归功于严格审慎的尽调调查。

 

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当然,其中也有其他因素,比如它们更早地看到好项目;由于在业内声誉较高,它们优先于其他人与看中的企业、个人签约。但必须承认的是,正是完善而成熟的尽职调查体系和操作准则,赋予了它们快速判断公司或个人是否优质的能力。

 

“尽职调查”究竟在调查什么?


风险投资机构(比如辅拍机构)一般会询问大量基础的、甚至听起来很愚蠢的问题,这些问题有时似乎是给8岁小孩准备的,但非常必要。

 

通过这些简单问题的答案,风险投资人足以感知你或者你的公司到底在做什么样的事情,并通过进一步分析、推测出项目成功的概率。

 

对任何一个主题,都从零开始了解,并提出看似简单但能阐明公司情况的问题,并不是一件轻而易举的事情,这是非常严肃和令人紧张的。

 

风险投资人在人们的印象中应该是聪慧机智、经验丰富、学识渊博,甚至可能是有些狡猾但有巨大能量的金融家,但在这一表象后往往潜伏着他们对未知或不可知事物的恐惧。

 

“尽职调查”中的核心问题其实是非常基础性的(例如,对某家公司的尽调):


这家公司做什么或生产什么产品?它如何运转?


谁是它的客户群?消费者为什么会购买?


它能卖出多少产品?生产成本是多少?


产品能被量产吗?消费者愿意购买吗?


创业团队里究竟是什么样的一群人?


他们为什么能够以及怎么样冲破重重阻碍并取得成功?


他们会在竞争中失败离场吗?他们会是好的合作伙伴吗?或者即便能成功,他们也不值得自己付出吗?


他们的负债能力是多少?他们的购房欲望,有多大?


他们的家庭里,有小孩需要学区、学位吗

三番五次地,一位真正的风险投资人必须暴露自己的无知,这不是一门需要向他人展示聪明才智的生意。在尽职调查过程中,风险投资人会暴露自己的弱点。

 

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当然,在看起来脆弱的表象之下,风险投资人包裹着一层坚硬的保护壳——他们手上有现金,而创业者想要得到现金、刚需则想要拍得房产(且大家的角色总是模糊的,常常是多重身份的,比如有的刚需购房人本身也可能是风险投资人)。

 

那么,购买法拍房之前找辅拍机构,

就自然而然了


法院工作总是相当繁重,执行法院很难短时有效地完成全部调查事项;所以在实践中,将部分调查工作合理分配给了评估机构(如质量瑕疵)以及拍卖辅助机构(如应缴税款),而执行法院专注于不动产权属、权利负担的调查,等等。

 

比如“占有使用状况”,可由当事人或律师、评估机构、拍卖辅助机构等共同协助来完成。占有使用状况总是多变、不确定的,以委托评估后的现场评估时间点来尽调完成不动产现状中的占有使用情况,比较高效,利于确定清场腾退的时间节点。

 

买房(法拍房)是一种高价值、低频次的消费、投资行为,有些技术上的经验也是很难重复积累的。

 

简单来讲,要应对购房政策(限购、贷款),时常发生变化的交易制度、流程等,还要面对不同区域,不同类型的房产,单个个人孤军去参拍是难以想象的。

 

单就个人而言,比较少的人能够重复积累到拍卖房产的经验,更不用说“能复制、能传播开去的法拍经验”。

 

辅拍机构的专业价值与口碑,是无价的。

 

辅拍机构每年要对成百上千套房子进行调研,参拍几十套、中标若干套;需要熟稔五大网络房源平台的特征,各类房产在土地、产权、税费方面的各类风险…

 

比如融易拍,要了解深圳各个行政区的法院、甚至其他地方的法院,各家银行支行的拍卖贷款条件及放款特点,各个交易中心的审税过户流程,各类型物业对法拍房的交接态度…


(感谢阅读,敬请指正)

 


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