实地看样需要关注的9项要点(续)

2022-04-06 11:33:52 admin 3
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引语:明月别枝惊鹊,清风半夜鸣蝉。稻花香里说丰年,听取蛙声一片。七八个星天外,两三点雨山前。旧时茅店社林边,路转溪桥忽见。

 

承接上一期,关于“实地看样需要关注的9项要点”剩余部分,如下——

 

户型


经过疫情之后,如今的购房人对“户型”有了独特的要求,因为大家都变得“深居简出”了。

 

如房屋内过道,是否有浪费问题?

 

买三房的话,就需要“过道”。过道为各个主要功有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带,以达到房型舒适自然的效果。如果没有过道的话,房型将会是很不方便,看起来也不会太自然。

 

限购


2022年,法拍房全部被纳入当地限购政策范围了。


“最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定”将法拍房全部纳入当地限购政策范围,自2022年1月1日起施行。

 

新规定对竞拍前后购房人的资质,有了严格的要求——

法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的(对竞买人的资格审核),法院不予准许;


申请参拍的竞买人,还应承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

 

到了2022年,法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前,将审核买受人提交的自其申请参拍到成交裁定书出具时“具备购房资格的证明材料”。

 

此外,对申请执行人要求以房抵债的情况,新规定对申请执行人的购房资格也作了要求——

法拍房出现流拍等无法正常处置情形时,不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的,法院将不予支持。

 

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以上也仅供参考,具体还以当地房管局政策为准;因为在经济运行与金融市场里,风险总是处于日夜不停地变幻莫测中。


土地性质


安置房、经济适用房、房改房这一类房产信息,只有在房屋的产权调查上才能看到,并且其中一些房子是不能够做贷款的,只能全款买。

 

土地性质是安置房或房改房:增值税及其附加税免征;个税满五唯一免征,不满五唯一1%。

 

土地性质是经济适用房:经济适用房的产权变更中间要间隔五年以上,不满五年的经济适用房可能无法办理房本;按各地政策的不同,过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

 

抵押


一般的,房产如抵押未解除,则无法过户,需提前核实解除抵押及过户流程。

 

尾款缴纳完成后,就开始走流程,买受人(辅拍机构)先要联系房管局,咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项以及需要的证明材料,然后联系法院,到法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖,拿到法院材料之后,就可以要求法院解封房产,确认解封之后,需要立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封的,房产多数是抵押在银行里的),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

 

房产清白之后是最危险的,需要立刻开始办理过户手续(房产解封后就是清白、自由的,如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人或者对房子作其他处置,可能会引起麻烦)。

 

税费


作为第一大税种(营改增)对第三大税种的兼并、重组,可谓“一子落而满盘活”。

 

从调整的结果来看,各相关税种的计税依据普遍下降,体现了营改增“只减不增”的优惠底色。

 

此处僅就“营改增对各税种的影响”作一概述——

 

契税:


据相关规定,自2016年2月22日起,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

 

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对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指“已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房”。

 

计征契税的成交价格不含增值税,即“计征契税的成交价格为不含税销售额”,实则就是购买不动产或者土地使用权取得的发票上“金额”栏注明的数额。一般可以少交11%或者5%(即发票上的税率)的契税,购入免税不动产的除外。

 

房产税:


房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税,即房产税的计税依据为不含税销售额。

 

房产自用的,将不动产也纳入抵扣范围后,包括以各种取得方式取得的房产、按规定计入房产原值计征房产税的设备、土地价值等,作为房产税计税依据的房产原值不再包含可以抵扣的进项税额。

 

个人所得税:


1.转让房屋环节

个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括该次转让缴纳的增值税。

 

之所以扣除的房屋价款中包含增值税,是因为个人购入房屋时所负担的增值税是不能抵扣的,是取得房屋的成本之一。

 

据相关规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

 

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

 

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收的管理,据相关规定执行。

 

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在现实二手房交易中,需要售房者个人缴纳增值税的并不多,很容易就可以达到2年免税的条件。因此,在二手房交易环节缴纳个人所得税时,增值税的因素只需稍微留意即可。

 

2.出租房屋环节

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括该次出租缴纳的增值税。

 

个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,

在计算转租所得时予以扣除。在个人出租不动产时,也有增值税的优惠政策,可合理利用。

 

据相关规定:其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产,取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;个人出租住房,应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

 

土地增值税:


营改增后,土地增值税的计税依据一直争议不断,虽有“国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告”,但分歧依然难以消除。

 

上文所据“相关规定”,容易查询,不再赘述。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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