实地看样需要关注的9项要点

引语：滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在，几度夕阳红。

白发渔樵江渚上，惯看秋月春风。一壶浊酒喜相逢。古今多少事，都付笑谈中。

购房之前的“尽调”，就是“靠着脚踏、手摸、眼测去丈量、比划”了。

“尽调”也是某种身临其境的经历，“经历”乃“发生的事情还继续生存着”。

实地看样需要关注的9项要点(法拍房)，如下——

疫情给不少人带来了这种生活习惯——“宅居”家中。这让在线看房、甚至在线售房成为了首选。

如此这般深度“触网”的一个结果是：大大小小的房企都加大力度使用“在线售房小程序”。

这些“小程序”包含房企在各个城市的楼盘详情，购房人在小程序上可查找到楼盘项目介绍、房型户型鉴赏、楼盘参数、周边配套、实景图等基本情况；小程序还提供销售展示，VR看房，销售员在线咨询，预约看房，视频资讯、报名活动、微信分享、在线选房、顾问在线沟通、独立后台管理，在线计算房产价格、税费额，在线计算贷款额、月供额等功能。

伴随着传播媒介一再翻新，房企为掌握主动权，搭建起了自己的“私流量池”，只要用户进入“网上售楼处”小程序，就会变成项目自己的私有流量。

客户进入“网上售楼处”小程序后，后台会对客户的行为数据进行记录和分析，通过客户兴趣偏好、互动、活跃度等预测出意向程度，找出高意向客户。

“网上售楼处”小程序一般可管理多个不同的微信公众号。

如融易拍APP，里面有不少法拍房源。从融易拍公众号上的“好房推荐”栏目，也能通过小视频看房，如似在现场、身临其境。

首先，要知道标的物的名称(名者，实之宾)。

通过名称，可具体了解到房屋所在地，然后可搜索查询到该房屋所在小区的位置、周边、市场价格等情况，能快速了解该房源的实际条件。

标的房产的情况以实际现状为准（包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等），在“玄学”上讲就是看“风水宝地”。

曾遇过一个诡异的尽调“体验”——进到小院外门，三、四间小平房，一米多宽的狭长过道，一绳系着衣物。

被拍卖的房屋，窗户朝南的一间，进门只见一个简陋的洗手池，水龙头锈迹斑斑，没有“厨、卫、浴”；屋内光线暗淡，陈腐味弥漫，墙壁、地板广布黑斑，窗棱绿漆脱落。

原房主卷入了一宗民间借贷纠纷，其名下的这套房产被查封、拍卖；而另一个房间是他女儿所有，产权属于他女儿，他女儿的房间不在拍卖范围内。

就这种房子，要到37万每平米！而且有许多人愿意购买！信乎？

交易这种平房前，要经过测绘，查验准确的面积以及房屋是否违建，拿到土地证，才能过户；如果违建，则需复原才能办理过户。

这类法拍房源，已经无法用“风险、棘手、巨坑”等字眼来形容了…

有人居住或放置物品的房产，竞买人需确认是否存在腾退障碍；处置机构如不负责清场，此时辅拍机构就开始起作用了。

得标之后，仅仅是购买法拍房整个过程的一个节点，还远远不是终点。竞得之后，因房屋当时有人居住，需三个月腾空房内物品，这样的案子有不少。

曾有这样的买受人，如沐春风、准备收房，闲逛时到房子附近转悠，不曾想到房内有类似装修的声音，打开门一看，自己拍中的这套正被拆除装修，现场狼藉不堪入目…

现场只有工人在拆除，初步判定是原房主找人来拆除的。

有些被执行人并不甘心自己的房产被法院拍卖，想鱼死网破，做出各种干扰甚至破坏法拍房的交易(本来是豪装法拍房，收房时秒变毛坯房)。

房子被恶意破坏成这样：地上到处是垃圾，墙面破损；地板，被全部掀翻、撬走；灯具、家具、房门，全被拆走，铁艺护栏被锯断；水管、电线，齐根割断；墙上的插座、插板，全被卸掉，只剩下一个个窟窿。

如要全部修复、重新装修，装修公司给的报价是：50万(房子总价折合与市场价无异，还受了秽气)。

如果无法阻止房屋被进一步破坏，在一定条件下，买受人可申请撤销拍卖，然而相当繁琐。因为法院的答复一般是：追责原业主，重新装修、恢复原状。

如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式（买卖不破租赁）。

如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人需确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

如遇到这种最为极端的租户，就更麻烦了：承办法官、法警、反恐部队，以及开锁师傅、辅拍机构工作人员等，到涉案房屋，敲门、询问，然后“强行开锁”。涉案房屋的门锁通常非常坚固，甚至有防盗门；如真遇到“老赖”盘踞在房里，甚至暴力抗法，还会与法官对峙一阵，并被法警戴上手铐拉进警车；最后辅拍机构工作人员清点屋内物品，搬家公司的工人将家具等搬出涉案房屋，移到法院指定的地点。

大多数老赖是被“逼”成的，如遇有继承纠纷的，房子存有继承、赠予的情况，继承有继承的比例、赠予有赠予的比例，

如四分之一是继承、三分之一是赠予等。没有遗嘱的，家里兄弟几人一番讨论，老大不让老二，老三不让老四。老五认为老二最有钱，应该让给其它兄弟。老大认为老四晚年没有照顾父母，不配分得份额。暗斗明争的家庭纠纷，谁也说不出个准话。这种法拍房子的过户事宜，一拖就是好几年的，也时常出现。

有的被执行人在房屋拍卖之前，特意安排自家的或别家的孤寡老人去居住。

如若法院此时上门执行，还可能会遇到某些“伦理困境”，门口贴着告示：房内住户有心脏病、焦虑症、抑郁症的高危高龄老人，居住15年以上，不宜挪动；其子女正在筹集一切资金参与回购，请求各位朋友谅解为人子女的一片孝心，给老人一个养老的家；新的买受人即使购得此房，原业主也不会就此搬出！誓死保卫自己的家园，寸土不让，寸土必争，誓与此房共存亡！

实地看样需要关注的余下几项要点，且待下期分解。

(感谢阅读，敬请指正)