实地看样需要关注的9项要点

2022-03-31 10:21:13 admin 26
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引语:滚滚长江东逝水,浪花淘尽英雄。是非成败转头空。青山依旧在,几度夕阳红。


白发渔樵江渚上,惯看秋月春风。一壶浊酒喜相逢。古今多少事,都付笑谈中。

 

购房之前的“尽调”,就是“靠着脚踏、手摸、眼测去丈量、比划”了。

 

“尽调”也是某种身临其境的经历,“经历”乃“发生的事情还继续生存着”。

 

实地看样需要关注的9项要点(法拍房),如下——

 

VR看房


疫情给不少人带来了这种生活习惯——“宅居”家中。这让在线看房、甚至在线售房成为了首选。

 

如此这般深度“触网”的一个结果是:大大小小的房企都加大力度使用“在线售房小程序”。

 

这些“小程序”包含房企在各个城市的楼盘详情,购房人在小程序上可查找到楼盘项目介绍、房型户型鉴赏、楼盘参数、周边配套、实景图等基本情况;小程序还提供销售展示,VR看房,销售员在线咨询,预约看房,视频资讯、报名活动、微信分享、在线选房、顾问在线沟通、独立后台管理,在线计算房产价格、税费额,在线计算贷款额、月供额等功能。

 

伴随着传播媒介一再翻新,房企为掌握主动权,搭建起了自己的“私流量池”,只要用户进入“网上售楼处”小程序,就会变成项目自己的私有流量。

 

客户进入“网上售楼处”小程序后,后台会对客户的行为数据进行记录和分析,通过客户兴趣偏好、互动、活跃度等预测出意向程度,找出高意向客户。

 

“网上售楼处”小程序一般可管理多个不同的微信公众号。

 

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如融易拍APP,里面有不少法拍房源。从融易拍公众号上的“好房推荐”栏目,也能通过小视频看房,如似在现场、身临其境。

 

标的房产的实际现状


首先,要知道标的物的名称(名者,实之宾)。

通过名称,可具体了解到房屋所在地,然后可搜索查询到该房屋所在小区的位置、周边、市场价格等情况,能快速了解该房源的实际条件。

 

标的房产的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等),在“玄学”上讲就是看“风水宝地”。

 

曾遇过一个诡异的尽调“体验”——进到小院外门,三、四间小平房,一米多宽的狭长过道,一绳系着衣物。

 

被拍卖的房屋,窗户朝南的一间,进门只见一个简陋的洗手池,水龙头锈迹斑斑,没有“厨、卫、浴”;屋内光线暗淡,陈腐味弥漫,墙壁、地板广布黑斑,窗棱绿漆脱落。

 

原房主卷入了一宗民间借贷纠纷,其名下的这套房产被查封、拍卖;而另一个房间是他女儿所有,产权属于他女儿,他女儿的房间不在拍卖范围内。

 

就这种房子,要到37万每平米!而且有许多人愿意购买!信乎?


交易这种平房前,要经过测绘,查验准确的面积以及房屋是否违建,拿到土地证,才能过户;如果违建,则需复原才能办理过户。

 

这类法拍房源,已经无法用“风险、棘手、巨坑”等字眼来形容了…

 

腾房


有人居住或放置物品的房产,竞买人需确认是否存在腾退障碍;处置机构如不负责清场,此时辅拍机构就开始起作用了。

 

得标之后,仅仅是购买法拍房整个过程的一个节点,还远远不是终点。竞得之后,因房屋当时有人居住,需三个月腾空房内物品,这样的案子有不少。

 

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曾有这样的买受人,如沐春风、准备收房,闲逛时到房子附近转悠,不曾想到房内有类似装修的声音,打开门一看,自己拍中的这套正被拆除装修,现场狼藉不堪入目…

 

现场只有工人在拆除,初步判定是原房主找人来拆除的。

 

有些被执行人并不甘心自己的房产被法院拍卖,想鱼死网破,做出各种干扰甚至破坏法拍房的交易(本来是豪装法拍房,收房时秒变毛坯房)。

 

房子被恶意破坏成这样:地上到处是垃圾,墙面破损;地板,被全部掀翻、撬走;灯具、家具、房门,全被拆走,铁艺护栏被锯断;水管、电线,齐根割断;墙上的插座、插板,全被卸掉,只剩下一个个窟窿。

 

如要全部修复、重新装修,装修公司给的报价是:50万(房子总价折合与市场价无异,还受了秽气)。

 

如果无法阻止房屋被进一步破坏,在一定条件下,买受人可申请撤销拍卖,然而相当繁琐。因为法院的答复一般是:追责原业主,重新装修、恢复原状。

 

租赁


如房屋存有有效租赁,拍下过户后该租赁关系并不自然解除,需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式(买卖不破租赁)。

 

如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等,需竞买人需确认是否存在障碍,是否需要承担额外费用等。

 

如遇到这种最为极端的租户,就更麻烦了:承办法官、法警、反恐部队,以及开锁师傅、辅拍机构工作人员等,到涉案房屋,敲门、询问,然后“强行开锁”。涉案房屋的门锁通常非常坚固,甚至有防盗门;如真遇到“老赖”盘踞在房里,甚至暴力抗法,还会与法官对峙一阵,并被法警戴上手铐拉进警车;最后辅拍机构工作人员清点屋内物品,搬家公司的工人将家具等搬出涉案房屋,移到法院指定的地点。

 

大多数老赖是被“逼”成的,如遇有继承纠纷的,房子存有继承、赠予的情况,继承有继承的比例、赠予有赠予的比例,


如四分之一是继承、三分之一是赠予等。没有遗嘱的,家里兄弟几人一番讨论,老大不让老二,老三不让老四。老五认为老二最有钱,应该让给其它兄弟。老大认为老四晚年没有照顾父母,不配分得份额。暗斗明争的家庭纠纷,谁也说不出个准话。这种法拍房子的过户事宜,一拖就是好几年的,也时常出现。

 

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有的被执行人在房屋拍卖之前,特意安排自家的或别家的孤寡老人去居住。

 

如若法院此时上门执行,还可能会遇到某些“伦理困境”,门口贴着告示:房内住户有心脏病、焦虑症、抑郁症的高危高龄老人,居住15年以上,不宜挪动;其子女正在筹集一切资金参与回购,请求各位朋友谅解为人子女的一片孝心,给老人一个养老的家;新的买受人即使购得此房,原业主也不会就此搬出!誓死保卫自己的家园,寸土不让,寸土必争,誓与此房共存亡!

 

实地看样需要关注的余下几项要点,且待下期分解。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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