优质法拍房必挑4项大环境

2022-03-29 09:39:39 admin 63
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引语:主体之间是否永远处于一种“非敌即友”的状态?人们被永不餍足的野心驱使,无休止地“发明”以成功为取向的行为策略,彼此都意识到要把自己的利益放在中心地位,于是陌生人、非亲非故之间,总是处于一种理所当然的互不信任状态。人们为了“自我持存”而不断地进行斗争,通过那些策略互动,形成了一个漫无边际的网络——这一切乃社会生活的自明状态。 

优质法拍房必挑的4项大环境,如下——


叙事环境


叙事是理解时代与环境变化的重要门径,而洞察变化是经济活动非常重要的分析维度。

在商业实践中,环境是一个关键变量,寻找环境中的关键时点和关键变化,是重大决策的前提。

而关键时点和关键变化,很大程度上来源于重大叙事,皆因“叙事”永远是针对当下的(此时此刻此外),不仅是不断沉淀、更迭的新价值主张,拥具有时代特质、观念潮流、思想变革,还可影响和塑造人们的共同信念。

尤其是随着信息时代、智能时代的发展,环境尤其是舆论传播环境,已经成为决定商业成败的关键所在。

口碑传播、社群传播已经成为新零售的推广模式,传统品牌和新品牌厂商正在用各种有趣的方式抢占人们的心智与关注度,流行事件发生时的快速商业决策已成为打造企业影响力的重要手段。

一旦理解了时代中的关键叙事,就能够判断一种商业模式的底层价值观是否符合消费者的精神诉求,是否具有真正的可持续性,是否真正在创造价值。


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“叙事”将乏味的信息还原到系统中,理解信息传播的原因,有的时候比理解信息的真相更为关键。人们并非简单地喜欢好记的或者漂亮的话,而是喜欢深层次的故事。

深层次的故事之所以能够广泛传播,一定是触动了人们最原始的情感本能、共情机制,而不一定就是简单的故事真相。

正如商业世界无法像科学实验那样,在纯粹理想的空间、条件里,甚至通过设置对照组来验证决策是否正确。


我们需要做的是,把决策放在动态环境中,借助“传播”来测试,筛选出符合商业规律的行动策略。我们永远无法预测明天,只能不断地去试错。

周期环境


商品房具有消费品属性,产业链条长,于是我们看到,楼市销量、土地购置和新开工投资乃重要的经济先行指标。

“一轮完整的房地产短周期”为:
政策下调利率和抵押贷首付比,居民支付能力提高,房地产销量回升,商品房去库,供不应求,开发商资金回笼后购置土地,加快开工投资,房价上涨,商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为;


当房价出现泡沫化,政策上调利率和抵押贷首付比,居民支付能力下降,房地产销量回落,商品房库存增加,供过于求,开发商资金放缓购置土地和开工投资进度,房价回落,商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。

在这个过程中,有可能放大房地产短周期波动的加速器有
——“情绪”、“抵押物信贷”等。


从一个周期内观察,房地产投资见顶回落是最早的经济衰退预警指标,而房地产投资触底反弹则是经济复苏的先导性指标,楼市一旦实现复苏,则将带动汽车耐用品消费走出低谷,因此,从发达国家的经验来看,经济周期往往是楼市与汽车的消费周期,而不是设备投资周期。

直观地看,“周期”是对“趋势”的偏离。


房地产作为一种具有居住属性的商品和具有投资属性的资产,理当存在一个稳定的定价中枢,中枢的变化方向形成向上或向下的主导性趋势。

无论是某一时点的均衡定价中枢,还是跨时间的变化趋势,其内在的核心驱动力均来自于房地产需求的“基本面”——人口总量、人口结构及家庭的裂变速度。


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周期则是围绕趋势线的上下波动,而这种波动之所以会发生,源于一个最朴素的理念,即价值中枢确定的商品和资产,其价格不能长期偏离基本面。于是我们看到,终究会产生一种内生或外生的力量驱使房地产价格向长期趋势线回归。

无论是向上的繁荣周期,还是向下的衰退周期,这种背离都直接或间接地产生于一些具有放大或收缩效应的因素——收入波动、利率和金融杠杆。

房地产周期的轮回演变历史和国际经验表明:政策可以放大或收缩周期,但难以在长期内改变趋势。

货币环境


央行与银监会的简单区别:央行管钱,银监会管人和机构,


二者权力交叉。央行规定了准备金率、季度放贷总额审批、LPR等。央行说完后,银监会再加一道锁:存贷比。 

 

实际上,每个银行放贷总额都是这两个部门共同决策的结果。

 

松房贷,会把潜在需求提前变为实际需求。由于限购原因,首套放松等于是银行基本放手搞了。

 

紧开发贷,那是更加隐蔽的哄抬手法,小房产商资金紧张,导致停工跑路,直接减少了市场住房供应。银监会增加了需求,减少了供应。

 

如何弄懂央行的政策意图?简单讲,就是看央行的公开数据和专家言论。

 

还有一个简便的办法——凡是央行报告中,看不懂的新名词,其实万变不离其宗,就一个字:印。

 

央行除了印,还有什么武器?全世界央行多的是,又不是只有这一家。不要以为能想得出新的办法,别人早就做过了,需要拨开“云迷雾锁”。

 

区别仅仅在于:长印、短印、快印、慢印、年底印、年初印、年中印。

 

比如经济下滑,税收下滑,财政收入减少,但财政支出是年初定的,怎么办?印钞,通过财政赤字补足。

 

央行意思是,若经济下滑,赤字增加量不能抵消财政收入减少量,是印少了,要继续印!其实,别管其名为PSL(抵押补充贷款)还是 LV,都是在印。

 

央行搞了很多新措施,其实就是继续印,搞各种基建项目,但同时要把民间资金凝固,防止冲击 CPI、拉高楼价,例如信贷资产证券化。

 

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假设卖出去1万亿证券,个人要买房,可抛售证券,好说,但是所有持有人都抛售兑现,然后去买房,那这个证券就卖不掉了,或者央行印钱再买回来。高速、高铁、地铁、隧道等基建项目,自身是无力还本付息的。地方少建一点还能够支撑,搞多了只能是贷款不还,印钞空转,这就是存量。

 

后来,央行又创造了一个审批——定向降准。

 

定向调控、精准发力,也就是有的保,有的不保。保谁不保谁,必须是有关部门来甄别,由审批说了算。

 

那么,票子印出来之后,谁能管得住票子的去向?!哪里风险低利润高,就往哪里去。

 

市政项目是政府担保信誉好,楼市利润就是高。工商业经济是一个有机整体,货币是水,任何“定向”措施基本无效,纯属空谈。

 

银监会要求存贷比是75%,但整体实际上是65%左右,还有巨大的放水空间。但钱都在大行手里,小银行吸储能力差,没水可放,于是定向降准,给小银行一点水。

 

大银行不做的生意,其实小银行更不会真心实意地去做,定向降准实际是给穷地方的小银行直接发钱,因为小银行是靠资金量和息差赚钱的,降准降息,增加了贷款总量,扩大了息差收入。所以,降准对银行股、地产股是利。银行按照资金总量抽水,房地产有钱扛价格了。

 

降准是放水,必需品物价水涨船高,普通企业被迫工资上涨,成本上涨,利润越来越差。只有降息才能救一把企业,如今企业贷款利率普遍在7%-9%,且申请困难。这个资金价格,其实就是拖着不倒闭,根本不赚钱。企业贷款利率降到3%以下,才有活力;但这么做,银行就没钱赚了…

 

政策环境


每个月,全国的、各地方的楼市政策都会有所变动,都会有汇总更新,需定期关注(每个人每天都在忙碌工作、忙碌生活,时刻都在关注楼市的,并不容易)。

比如:
去年年底,官方提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”;


今年2月10日,全国性商品房预售资金监管办法出台,明确预售资金额度监管为“重点额度监管”,由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定,确保项目竣工所需的资金额度,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由房企提取使用;

2月11日,央行发布2021年第四季度我国货币政策执行报告;

2月24日,国新办举行“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”,明确了保障住房的刚需与合理改善型需求,刚需方面需要大力增加保障性租赁住房供给;

2月25日,银保监会、住房和城乡建设部发布“关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见”,银行根据保障性租赁住房融资需求特点,提供针对性金融产品和服务、引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持

(感谢阅读,敬请指正)

 

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