挑选法拍房必看的6大因素(续)

2022-03-25 09:55:03 admin 18
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引语:小楼一夜听春雨,深巷明朝卖杏花。

      矮纸斜行闲作草,晴窗细乳戏分茶。

 

挑选法拍房必看“板块”


房产投资,其保值增值的属性大部分是由板块决定。

 

而“地段、板块”总是处在动态的变化、轮动中,需要长期的挖掘房源、补充信息。

 

那么,“如何选房”就变得非常重要了。

 

直观的看,“选中购房标的”是由购房人团队跟经纪人团队共同商讨出来的一个果实。比如,一旦进入了购买法拍房的流程,是“一条龙”的过程,较为重要的一点就是要记录所有阶段的心路历程,做到“留痕”,最终形成某个“备忘录”“购房指南、手册”之类的东西,这个东西对于各方参与者来说都是弥足珍贵的。

 

买房,若是对资产升值的偏好较高,相对而言,居住的价值就会弱化一点。因为真的只是以居住为“唯一目的”的话,其实更多人会青睐租赁。


我们如今已经默认了房子会一直在升值,大多数地方升值的比例是差不多的,所以会偏重于居住考量,但实际上多数情形下,有不少板块它会跑赢所在的城市,也有些板块会跑输。

 

那么,我们在选择板块时,需要一定的资产前景判断,也不会单纯地只考虑居住。

 

地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度,而楼盘价值高度取决于周边区位配套。

 

要先选到优质的板块,然后选择板块中居住风评中等及偏上的楼盘,居住的需求基本能覆盖。而居住风评较低的小区基本上不要考虑,因为再怎么样也会在这个强势板块中跑输的,也就失去了优质板块的意义。

 

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有时会出现比较纠结的情况,就是板块本身风评很高,但小区的质量很低,这就比较为难了。因为板块内好的小区往往总价较高,甚至于单价高出一两万。此时的选择判断,就要看自身情况到底是必须居住,还是居住为辅、投资为重了…

 

从置业选择上看,“选对板块+选对楼盘”很重要,比如深圳的宝中板块、新安板块、碧海板块和沙井万丰板块,梅林关板块、红山板块以及上塘板块,坂田南和佳兆业板块。

 

这些板块有一些共性:楼盘新且集中,主要是三房以上的户型;都处于各自行政大区内,地段改善综合属性强;周边的就业、名校、通勤等资源优势较强,总体来说值得关注。

 

总之,我们需在迷乱的市场噪音中,觅得最终拍板的选择(戳融易拍往期文章,了解更多关于“深圳板块”的内容)。

 

挑选法拍房必看“小区”


选房,一定要多到现场考察。这真不能从小区的外立面就能看的出来。

 

“小区论坛”是一个很好的方式,比如说房子是否漏水、学区改变情况(坊间说法特别多,类似于“收风、听风、吹风”)、绿化面积被占用、或者停车位问题,都能在小区论坛中发现。而住户邻居本身的水准素养,确实需现场去看的。

 

对于房龄比较老的小区,如10年至15年左右的,一定要多加考虑一下细节——电梯因素。

 

电梯一般10-15年大修一次,不少小区由于业主不愿掏钱,往往会出现电梯大维修改造过程中需要动用维修基金或者额外付费,有些业主就不乐意了。如果超过十几年的电梯没有大维修,那就要当心了,电梯会经常坏,不仅生活不太方便,甚至很吓人。

 

选房的时候,需额外留意面积和户型之间的相互关系——得房率。面积大未必是户型好,也未必是得房率高,往往户型的因素会更大一点。

 

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对于单身的住房投资者来讲,未来若有了二胎、三胎,户型是否具有改造升级的余地就变得很重要——户型能否通过小的改造额外增加出一房,会影响到未来十年是否需要再次换房。搬家换房是比较麻烦的,换房也涉及到数目不小的税收,单纯为了多十几平米而再次换房,这十几平米的成本代价就会很大。

 

此外,对于噪音,现在可通过中空玻璃来化解大多数外部的噪音;还有就是,对于物业管理的偏好等。

 

挑选法拍房必看“过户”


法拍房如何过户?

 

首先确认法院是否解除了对该房产的查封;


材料准备好,用书面方式寄给有关部门;


当事人自愿履行判决或裁定的,由当事人共同到登记机关办理过户登记;


当事人一方不愿履行判决、裁定义务的,由银行向法院提出强制执行申请,登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;


可让法院出面协调建设局、房管局甚至国土资源局,依法办理房产过户手续。

 

一般需提交的证件(以下资料必须是原件)

协助执行通知书;

民事裁定书;

委托拍卖书(法院委托);

拍卖成交确认书及发票;

私有房地产权登记申请书及身份证;

地税完税证明;

契税证明。

 

个人买受拍卖标的房屋需另提供资料:

买受人身份证明(核对原件收取复印件);

买受人婚姻状况证明(核对原件收取复印件);

流动人口婚育证明(有的地方会有这种要求,买受人为18-49周岁非该市户口的女性流动人员需提供,核对原件收取复印件)。

 

单位承受拍卖标的房屋需另提供资料:

工商营业执照或组织机构代码证(核对原件收取加盖公章复印件);

代理人身份证明(核对原件收取复印件)。

 

想要顺利过户,还需做好贷款。

 

取得竞拍资格后,竞买人要及时向银行申请贷款,填写相关贷款申请表等待银行审批,而拍卖保证金的金额大体上就是首付款。

 

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法院向贷款银行提供拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书、协助执行通知书,同竞买人一起到当地的房管部门办理房屋过户相关手续,完成产权转移,然后银行完成全部贷款发放并将剩余款项全部支付给法院,整个贷款过程才结束。

 

至于清场过户等事宜,可交由辅拍机构去处理了…


(感谢阅读,敬请指正)


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