挑选法拍房必看的6大因素(续)

引语：小楼一夜听春雨，深巷明朝卖杏花。

      矮纸斜行闲作草，晴窗细乳戏分茶。

房产投资，其保值增值的属性大部分是由板块决定。

而“地段、板块”总是处在动态的变化、轮动中，需要长期的挖掘房源、补充信息。

那么，“如何选房”就变得非常重要了。

直观的看，“选中购房标的”是由购房人团队跟经纪人团队共同商讨出来的一个果实。比如，一旦进入了购买法拍房的流程，是“一条龙”的过程，较为重要的一点就是要记录所有阶段的心路历程，做到“留痕”，最终形成某个“备忘录”“购房指南、手册”之类的东西，这个东西对于各方参与者来说都是弥足珍贵的。

买房，若是对资产升值的偏好较高，相对而言，居住的价值就会弱化一点。因为真的只是以居住为“唯一目的”的话，其实更多人会青睐租赁。

我们如今已经默认了房子会一直在升值，大多数地方升值的比例是差不多的，所以会偏重于居住考量，但实际上多数情形下，有不少板块它会跑赢所在的城市，也有些板块会跑输。

那么，我们在选择板块时，需要一定的资产前景判断，也不会单纯地只考虑居住。

地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度，而楼盘价值高度取决于周边区位配套。

要先选到优质的板块，然后选择板块中居住风评中等及偏上的楼盘，居住的需求基本能覆盖。而居住风评较低的小区基本上不要考虑，因为再怎么样也会在这个强势板块中跑输的，也就失去了优质板块的意义。

有时会出现比较纠结的情况，就是板块本身风评很高，但小区的质量很低，这就比较为难了。因为板块内好的小区往往总价较高，甚至于单价高出一两万。此时的选择判断，就要看自身情况到底是必须居住，还是居住为辅、投资为重了…

从置业选择上看，“选对板块+选对楼盘”很重要，比如深圳的宝中板块、新安板块、碧海板块和沙井万丰板块，梅林关板块、红山板块以及上塘板块，坂田南和佳兆业板块。

这些板块有一些共性：楼盘新且集中，主要是三房以上的户型；都处于各自行政大区内，地段改善综合属性强；周边的就业、名校、通勤等资源优势较强，总体来说值得关注。

总之，我们需在迷乱的市场噪音中，觅得最终拍板的选择(戳融易拍往期文章，了解更多关于“深圳板块”的内容)。

选房，一定要多到现场考察。这真不能从小区的外立面就能看的出来。

“小区论坛”是一个很好的方式，比如说房子是否漏水、学区改变情况（坊间说法特别多，类似于“收风、听风、吹风”）、绿化面积被占用、或者停车位问题，都能在小区论坛中发现。而住户邻居本身的水准素养，确实需现场去看的。

对于房龄比较老的小区，如10年至15年左右的，一定要多加考虑一下细节——电梯因素。

电梯一般10-15年大修一次，不少小区由于业主不愿掏钱，往往会出现电梯大维修改造过程中需要动用维修基金或者额外付费，有些业主就不乐意了。如果超过十几年的电梯没有大维修，那就要当心了，电梯会经常坏，不仅生活不太方便，甚至很吓人。

选房的时候，需额外留意面积和户型之间的相互关系——得房率。面积大未必是户型好，也未必是得房率高，往往户型的因素会更大一点。

对于单身的住房投资者来讲，未来若有了二胎、三胎，户型是否具有改造升级的余地就变得很重要——户型能否通过小的改造额外增加出一房，会影响到未来十年是否需要再次换房。搬家换房是比较麻烦的，换房也涉及到数目不小的税收，单纯为了多十几平米而再次换房，这十几平米的成本代价就会很大。

此外，对于噪音，现在可通过中空玻璃来化解大多数外部的噪音；还有就是，对于物业管理的偏好等。

法拍房如何过户?

首先确认法院是否解除了对该房产的查封；

材料准备好，用书面方式寄给有关部门；

当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记；

当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户；

可让法院出面协调建设局、房管局甚至国土资源局，依法办理房产过户手续。

一般需提交的证件（以下资料必须是原件）

协助执行通知书；

民事裁定书；

委托拍卖书（法院委托）；

拍卖成交确认书及发票；

私有房地产权登记申请书及身份证；

地税完税证明；

契税证明。

个人买受拍卖标的房屋需另提供资料：

买受人身份证明（核对原件收取复印件）；

买受人婚姻状况证明（核对原件收取复印件）；

流动人口婚育证明（有的地方会有这种要求，买受人为18－49周岁非该市户口的女性流动人员需提供，核对原件收取复印件）。

单位承受拍卖标的房屋需另提供资料：

工商营业执照或组织机构代码证（核对原件收取加盖公章复印件）；

代理人身份证明（核对原件收取复印件）。

想要顺利过户，还需做好贷款。

取得竞拍资格后，竞买人要及时向银行申请贷款，填写相关贷款申请表等待银行审批，而拍卖保证金的金额大体上就是首付款。

法院向贷款银行提供拍卖成交确认书、拍卖成交裁定书、协助执行通知书，同竞买人一起到当地的房管部门办理房屋过户相关手续，完成产权转移，然后银行完成全部贷款发放并将剩余款项全部支付给法院，整个贷款过程才结束。

至于清场过户等事宜，可交由辅拍机构去处理了…

(感谢阅读，敬请指正)