挑选法拍房必看的6大因素

2022-03-24 13:57:56 admin 23
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引语:黄梅时节家家雨,青草池塘处处蛙。

有约不来过夜半,闲敲棋子落灯花。

 

分两期谈“挑选法拍房必看的6大因素”,先从“人生态度”开启!不管买房的理由是什么,“投资”理应是其中的一个“应有之义”。

 

人生的态度,也就是投资是否能成功的态度


挑选法拍房必看“人生态度”。

 

投资需要的是成本,而人生也一样。

 

人,生而就有“身体与心灵”,我们的身体强调的是健康与否,而心灵着重于学习能力。从这个角度来看,投资基本上是拿身体作为成本,而心灵则为我们的成本做规划。这跟生活在人间的“态度”几乎是一样的。

 

一般来讲,人生的态度,也就是投资是否能成功的态度。

 

人一出生,哌哌坠地、身无长物,所以他的起始之初一定要学习,学习外在的世界、学习别人的经验,以及学习书本里的知识。因此人生的开始就是他的起始点。如果说有一个人天生志得意满、恃才傲物,那么这个人肯定会是失败的,主要原因是少年得志。这是人生的一种不幸,因为年纪尚小,该学习的东西还很多,这个时候的气势不要太过。

 

然后,我们需要承接机运,但机运并不是命定的,而是学习他人的经验,尤其是别人透过各式各样的机会所了解的运势。

 

想要快速理解投资的道理,主要的关键在于学会“发问”,努力向学的态度,让投资的准备与做事的道理结合。

 

对于“知识的认知”里,隐含有“不会出错”这个原则,遗憾的是,这恰好是知识中所匮乏的,天底下应该没有“完美的知识”。

 

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为什么?答案在于:知识追求的真实,其中包含材料、思想与行动三个部分。

 

以建造住屋为例——建造房屋的材料都是真实的,包含了木材、泥巴、石头、茅草等原料。建筑师的理念也是存在的,告诉我们应该盖什么样的房子,做什么样的形状,按照什么样的风格来建造。


建筑工人的行动当然也是真实的,而这三者的结合,创造出了许许多多的房子,形成村落、城镇与都市。

 

这个结合的结果,让材料、思想与行动三者合一,成为我们眼前所见一切真实的总和。

 

然而,这个“总和”包含了思想的真实,却无法让我们拥有“绝对的真实”,因为其中掺杂了瞬息万变的思想。

 

真实的情况之所以不可知,因着“真实”伴随着瞬息的思想而不断转变。

 

生育率降低,房子还值不值得投资?


挑选法拍房必看“当前时势”。

 

或问,其中一个“当前时势”就是“出生人口下降了”,房子还能买吗?

 

首要明确的是,能买!

 

生育率下降、人口老龄化,都不会使得房价下降。

为何这么说?简单讲,有以下几点——


一是虽然生育率下降,但是预期寿命延长了,人口总量还是上涨的。

 

既然人口总量是上涨的,就没有理由说房价会下降。

 

据世界银行预测,我国的人口总数还会慢慢增长,在2030年左右达到14.25亿的峰值,然后才会慢慢下降。

 

二是不仅人口总量还会慢慢增加,而且人口还会往大中城市聚集,导致大中城市人口总量进一步增加。

 

进一步来看,大中城市不仅人口会增加,收入还会涨,房价怎么可能下跌?

 

三是家庭规模在未来还会下降,导致给定总人口,家庭的数量会增加,因此对住房的总需求会增加。

 

仅这三条,就可推出,尽管未来十几年生育率下降,但人口总量不减少,大中城市的人口数量和家庭数量还会增加,而且这些家庭的收入还会增加,因此对住房的需求还会增加,房价并没有下跌的理由。

 

那么,他国的经验又是怎样的?

 

由于2007-2009年全球爆发了金融危机,2010年欧洲又爆发了主权债务危机,主要国家房价经历了一次明显的回调,到2012年才企稳,因此最好是从2012年开始看。

 

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过去10年,我国的人口增速是0.49%,比这个速度低的有8个国家,分别是俄罗斯、韩国、法国、芬兰、意大利、德国、西班牙、日本。

 

由于这些国家的人口增速很慢,而且都已经高度城市化了,不能期望这些国家所有城市房价都涨。能期望的是,随着人口向核心城市的聚集,核心城市的房价还在涨(只看具有代表性的大城市)。

 

总体来说,这8个城市的房价虽然涨幅有大有小,但总体都是上涨的,在人口增速很低的情况下,依然上涨!

 

这个证据就直接回答了——“人口增速放缓并不会导致房价下跌”。

 

在决定房价的因素中,人口增长、老龄化并不是排在首位的因素。

 

从主要国家的数据中,看不到人口因素的直接影响。很多发展中国家人口众多、很年轻,增长也很快,可是房价并不增长或者增长很慢。直观地讲,还是经济基本面不好。

 

影响房价的最主要因素,还是经济增长、城市化、通货膨胀。

现实里,有的人期望房价下跌,于是到处寻找理由,遗憾的是,这些理由都没有得到证据的支撑。

 

关于法拍房税费坑的“非典型”案例


挑选法拍房必看“税费坑”。

 

法拍房的陷阱很多,“税费”可能是其中一个坑。

 

尤其要留意拍卖中“所有税费买家承担”的情形。有一客户曾看中福田区一套办公房,比市场住宅便宜200万-300万,做完尽调后,发现这个房子不能买。

 

最大的反常是:15年前,房东当时的购买价是20万,差价达580万;因为是办公性质,房东方须缴纳税费是差额的60%,也就是缴纳300多万的税费。


因为约定所有税费买家承担,若是拍下,这个房子和市场上的住宅房价格差不多,且以后再出售时的税费也很高,几乎没有任何投资价值。

 

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法拍房关于税费的坑,还可能涉及补地价——有买家曾拍下一套商铺后,到交易中心办产证时发现需补高额的地价,因这个房子也是商业用房,补地价后才能正常进入市场流通。

 

想要避“税费坑”?还是尽量多咨询相关的专业人士。

 

一般的,法院对拍卖还提供全程的拍卖辅助工作,包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等,并不收取中介费。

 

辅助拍卖机构通常做一些拍卖方面的工作,拍卖公告中的信息一般都是由这些辅助机构制作,由法院确认;辅拍机构还负责带看房、接听咨询电话,但一般不会去解释和调查“公告以外”的内容。

 

一些拍卖网站也会提供律师尽调、委托看样、过户办证、税费测试等第三方拍卖服务(同样在辅助拍卖),至于是否能帮购房者避开风险,要看服务商的专业能力与资源了(戳融易拍往期文章,了解更多关于“法拍房税费坑”的内容)。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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