挑选法拍房必看的6大因素

引语：黄梅时节家家雨，青草池塘处处蛙。

有约不来过夜半，闲敲棋子落灯花。

分两期谈“挑选法拍房必看的6大因素”，先从“人生态度”开启！不管买房的理由是什么，“投资”理应是其中的一个“应有之义”。

挑选法拍房必看“人生态度”。

投资需要的是成本，而人生也一样。

人，生而就有“身体与心灵”，我们的身体强调的是健康与否，而心灵着重于学习能力。从这个角度来看，投资基本上是拿身体作为成本，而心灵则为我们的成本做规划。这跟生活在人间的“态度”几乎是一样的。

一般来讲，人生的态度，也就是投资是否能成功的态度。

人一出生，哌哌坠地、身无长物，所以他的起始之初一定要学习，学习外在的世界、学习别人的经验，以及学习书本里的知识。因此人生的开始就是他的起始点。如果说有一个人天生志得意满、恃才傲物，那么这个人肯定会是失败的，主要原因是少年得志。这是人生的一种不幸，因为年纪尚小，该学习的东西还很多，这个时候的气势不要太过。

然后，我们需要承接机运，但机运并不是命定的，而是学习他人的经验，尤其是别人透过各式各样的机会所了解的运势。

想要快速理解投资的道理，主要的关键在于学会“发问”，努力向学的态度，让投资的准备与做事的道理结合。

对于“知识的认知”里，隐含有“不会出错”这个原则，遗憾的是，这恰好是知识中所匮乏的，天底下应该没有“完美的知识”。

为什么？答案在于：知识追求的真实，其中包含材料、思想与行动三个部分。

以建造住屋为例——建造房屋的材料都是真实的，包含了木材、泥巴、石头、茅草等原料。建筑师的理念也是存在的，告诉我们应该盖什么样的房子，做什么样的形状，按照什么样的风格来建造。

建筑工人的行动当然也是真实的，而这三者的结合，创造出了许许多多的房子，形成村落、城镇与都市。

这个结合的结果，让材料、思想与行动三者合一，成为我们眼前所见一切真实的总和。

然而，这个“总和”包含了思想的真实，却无法让我们拥有“绝对的真实”，因为其中掺杂了瞬息万变的思想。

真实的情况之所以不可知，因着“真实”伴随着瞬息的思想而不断转变。

挑选法拍房必看“当前时势”。

或问，其中一个“当前时势”就是“出生人口下降了”，房子还能买吗？

首要明确的是，能买！

生育率下降、人口老龄化，都不会使得房价下降。

为何这么说？简单讲，有以下几点——

一是虽然生育率下降，但是预期寿命延长了，人口总量还是上涨的。

既然人口总量是上涨的，就没有理由说房价会下降。

据世界银行预测，我国的人口总数还会慢慢增长，在2030年左右达到14.25亿的峰值，然后才会慢慢下降。

二是不仅人口总量还会慢慢增加，而且人口还会往大中城市聚集，导致大中城市人口总量进一步增加。

进一步来看，大中城市不仅人口会增加，收入还会涨，房价怎么可能下跌？

三是家庭规模在未来还会下降，导致给定总人口，家庭的数量会增加，因此对住房的总需求会增加。

仅这三条，就可推出，尽管未来十几年生育率下降，但人口总量不减少，大中城市的人口数量和家庭数量还会增加，而且这些家庭的收入还会增加，因此对住房的需求还会增加，房价并没有下跌的理由。

那么，他国的经验又是怎样的？

由于2007-2009年全球爆发了金融危机，2010年欧洲又爆发了主权债务危机，主要国家房价经历了一次明显的回调，到2012年才企稳，因此最好是从2012年开始看。

过去10年，我国的人口增速是0.49%，比这个速度低的有8个国家，分别是俄罗斯、韩国、法国、芬兰、意大利、德国、西班牙、日本。

由于这些国家的人口增速很慢，而且都已经高度城市化了，不能期望这些国家所有城市房价都涨。能期望的是，随着人口向核心城市的聚集，核心城市的房价还在涨(只看具有代表性的大城市)。

总体来说，这8个城市的房价虽然涨幅有大有小，但总体都是上涨的，在人口增速很低的情况下，依然上涨！

这个证据就直接回答了——“人口增速放缓并不会导致房价下跌”。

在决定房价的因素中，人口增长、老龄化并不是排在首位的因素。

从主要国家的数据中，看不到人口因素的直接影响。很多发展中国家人口众多、很年轻，增长也很快，可是房价并不增长或者增长很慢。直观地讲，还是经济基本面不好。

影响房价的最主要因素，还是经济增长、城市化、通货膨胀。

现实里，有的人期望房价下跌，于是到处寻找理由，遗憾的是，这些理由都没有得到证据的支撑。

挑选法拍房必看“税费坑”。

法拍房的陷阱很多，“税费”可能是其中一个坑。

尤其要留意拍卖中“所有税费买家承担”的情形。有一客户曾看中福田区一套办公房，比市场住宅便宜200万-300万，做完尽调后，发现这个房子不能买。

最大的反常是：15年前，房东当时的购买价是20万，差价达580万；因为是办公性质，房东方须缴纳税费是差额的60%，也就是缴纳300多万的税费。

因为约定所有税费买家承担，若是拍下，这个房子和市场上的住宅房价格差不多，且以后再出售时的税费也很高，几乎没有任何投资价值。

法拍房关于税费的坑，还可能涉及补地价——有买家曾拍下一套商铺后，到交易中心办产证时发现需补高额的地价，因这个房子也是商业用房，补地价后才能正常进入市场流通。

想要避“税费坑”？还是尽量多咨询相关的专业人士。

一般的，法院对拍卖还提供全程的拍卖辅助工作，包括但不限于推介、看样、竞买人登记、协助注册报名、办理过户、税费缴纳等，并不收取中介费。

辅助拍卖机构通常做一些拍卖方面的工作，拍卖公告中的信息一般都是由这些辅助机构制作，由法院确认；辅拍机构还负责带看房、接听咨询电话，但一般不会去解释和调查“公告以外”的内容。

一些拍卖网站也会提供律师尽调、委托看样、过户办证、税费测试等第三方拍卖服务(同样在辅助拍卖)，至于是否能帮购房者避开风险，要看服务商的专业能力与资源了(戳融易拍往期文章，了解更多关于“法拍房税费坑”的内容)。

(感谢阅读，敬请指正)