如何排除高额税费风险？(续)

引语：心固不可不识，然静而有以存之，动而有以察之，则其体用亦昭然矣。近世之言识心者则异于是。盖其静也，初无持养之功；其动也，又无体验之实。但于流行发见之处认得顷刻间正当底意思，便以为本心之妙不过如是，擎夯作弄，做天来大事看，不知此只是心之用耳。此事一过，此用便息。岂有只据此顷刻间意思，便能使天下事事物物无不各得其当之理耶。所以为其学者，于其功夫到处，亦或小有效验，然亦不离此处，而其轻肆狂妄，不顾义理之弊，已有不可胜言者。此真不可不戒。

如何排除高额税费风险？从“逐点梳理”开启。

司法拍卖中一般会涉及增值税（营改增前为营业税）及相关附加税、土地增值税、印花税、契税、所得税、过户手续费、权证费等，在实务中，土地增值税是否属于“交易环节税费”存在一定争议。

据“土地增值税暂行条例”相关规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照相关条例缴纳土地增值税。

土地增值税，乃按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相关规定的税率计算征收。

纳税人转让房地产所取得的收入减除相关规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

由此可见，土地增值税是扣除了“与转让房地产有关的其他税金”的税金，土地增值税是国家针对出让人取得的收入课税。当“出让所得的收入”为土地使用权出让后取得经济利益的总流入时，与交易过程中产生的营业税、城建税、教育附加费、印花税等税费课税原因、性质均不同，那么，土地增值税不属于交易特定环节产生的税费。

引入一个简单的案情：两夫妻闹离婚，在婚姻关系存续期间，男方的父母赠与了男方一套房(并登记在男方名下)，女方在离婚分割财产时，就主张这套房应是“夫妻共同财产”，房屋所有权分歧的焦点就在于——“房屋应属男方的个人财产还是夫妻共同财产”？

在“婚姻法司法解释（三）”出台之前，这类案子在司法实践中的争议很大。

据“婚姻法”相关规定，婚内接受赠与取得的财产原则上属于夫妻共同财产，除非赠与合同明确表示赠与夫或妻一方的财产。

同时，据“婚姻法司法解释（二）”相关规定，夫妻双方结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

以上两个法律规定中，均提到婚后赠与人若“明确表示赠与一方”时，该财产就不是夫妻共同财产，那么如何理解“明确表示赠与一方”？

各地方法院的司法实践，操作不一。

如上海法院认为，实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有；同理，婚后若是父母将自己的房屋变更至自己子女名下，原则上也应认定为对自己子女的一种赠与。

而在浙江省一些地方，类似该类案子中的房屋一般会被认定为夫妻共同财产。

据“婚姻法司法解释（三）”相关规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照“婚姻法”相关规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

虽然，该案中并非男方的父母为男方购房出资，但其性质与购房出资相同，故应认定该房屋系男方的个人财产。

实践中，很多父母担心国家会征收遗产税，故在自己年事较高时会将自己名下的不动产过户至子女名下，但又担心子女离婚后，儿媳或女婿夺走自己的财产。同时，由于受传统观念的影响，又不愿意通过协议来约束双方，故而不知如何处理为妥。

对此，比较稳妥的方式还是双方签署明确的协议，并可至公证机关对签署的协议进行公证。

此外，“婚姻法司法解释（三）”，依法将婚后父母出资购买房屋且登记在自己子女名下的行为视为对自己子女的一种赠与，是对社会传统习惯以及一般生活法则的回应，使这类案子有了评判的“准绳”。

普罗大众对“遗产”的处理，一般是先遵循相关的司法解释，然后权衡“爱的秩序”，“感情亲疏”本身确实会影响人们对事物的认知与行为。

关于房地产是诱人投资的印象，货币幻觉似乎能够解释部分原因。

在谈论购房价格时，人们往往会记得他们买房子时的价格，哪怕那房子是在50年前购买的。不过，他们并不拿它和当时的其他价格进行比较。

比如，有的人常常会说：从第二次世界大战战场归来时，我花12000买了这处房子。

它让人觉得这所房子产生了巨大的投资回报，部分原因在于，它并没有把消费价格从那时起涨了10倍的因素考虑在内。

住房的实际价值可能在此期间只涨了1倍，折算成每年的升值幅度，大约只有1.5%。

有个“现金流现值定价法”，可能是人们了解不多的一个说法(越专业的知识，是否就越不可爱？)

如果经济继续增长，那么固定的土地资源的价值也会按照这个速度(实际GDP的年增长率)增长的想法，看起来似乎有些道理。

假设土地的价值确实按此速度增长，那就意味着投资土地是一桩好买卖吗？然而并非如此。

如果土地的投资回报和GDP成正比，“现金流现值理论”就会预计土地价格的年增长率为“实际GDP的年增长率”。

如果拿它和别的投资相比较，如20世纪股票投资的年均实际回报超过7%（2%的实际资本收益加上5%的分红），就会发现土地的投资回报并不是很高。

对土地来说，“分红”的形式就是土地上生长的农作物的价值、土地出租的价值，再加上所有者拥有土地期间能够产生的其他可能收益。

“现金流现值理论”会说，如果这些分红预计每年增长速度与实际GDP的年增长率相同，土地价格将会在相对于分红的很高水平上达到平衡，因此拥有土地的总收益并不见得比其他投资好。

如果每样东西的定价都符合现值理论，那么价格是否会和预期的一样随GDP一起上升或下降，似乎就没有任何区别，这些东西的回报和其他投资的回报将是一模一样了。

(感谢阅读，敬请指正)