如何排除高额税费风险?

2022-03-22 10:02:28 admin 30
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如何排除高额税费风险?

最简易的方法就是——多看,多了解实务、案例,多咨询…

在购买司法拍卖房之前,一定要详尽了解竞拍公告、竞买须知等,尤其是房屋的现状和税费承担事宜。

在条件允许的情况下,可找寻税务师、会计师、房产律师、辅拍机构等专业人士的协助,让专业人士查清房屋的现状,包括可能存在的税费、税费的数额等。

避税费的坑,不是说要去“避税”,该缴的税还是要去缴的,不能逃避,只能避免、排除那些高额税费的坑…

买法拍房,想避坑的话,最适宜的方式莫过于“通过案例”,


枚举案例来了解各类“坑”,从而避免之。

合同项下的收益权转让,是否要交流转税?


商品房交易所产生的道道着实很多,先来看看“合同项下的收益权转让是否交流转税”的一个案例——


某房地产公司与客户签订购房保证书约定,客户支付50万给某房地产公司以约定价格锁定某单元房屋,等到某房地产公司取得预售证后,有两种选项:


一是将50万转作房款,双方签订购房合同;


二是房地产公司可将该房屋正式再销售给其他客户,但实际销售价格与原客户的约定价格的差额双方按八二比例分成(比方说是“八二”“七三”等等),原客户取得价格差额的80%;


然后,房地产公司共支付800万资金给原客户(转手销售后的分成),原客户开具个人收据给房地产公司,房地产公司做营销费用处理。

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那么问题来了,合同项下的收益权转让是否交流转税?

在税务检查中,税务机关对于这800万个人收据提出了处理意见,认为某房地产公司以白条作为凭据,没有取得真实合法的票据,企业所得税不得扣除,需要补企业所得税800万×0.25=200万。

某房地产公司是否承担取得发票的义务,判断的依据是原客户是否产生增值税与营业税的纳税义务。

根据双方签订的合同,原客户的炒楼花行为属于合同项下的收益权转让,既没有产生房屋的过户行为,也没有出现“物权法”约定的法院等权力机构强制要求不动产所有权转移的几种特殊情况,因而没有不动产所有权转移行为的产生,所以原客户也没有产生销售不动产的行为,

通行的结果就是:合同项下的收益权转让既不属于营业税的应税范围也不属于增值税的征税范围,因而原客户自然也不需要提供发票给某房地产公司,房地产公司“无法同时、也无须”取得发票。

拍卖公告中,一般会有税费转嫁的条款


据相关规定,对于拍卖财产的全部收入,纳税人均应依法申报缴纳税款;法院协助税务机关,依法优先从拍卖收入中征收税款。

拍卖财产相关税种的纳税人为“法定纳税义务人”,而不动产司法拍卖过程中通常涉及增值税、土地增值税、所得税、契税等税种,纳税义务人为“原标的物的所有权人”。

那么,就有了一个无解的循环——买受人如需办理过户手续,


需要有税务机关出具的相关完税凭证,但不难想见的是,凡不动产被强制拍卖的,基本上是因无力偿还债务(有的时候原业主已经跑路了),在拍卖款未必能够满足债权的情况下,


想让原所有权人再另外缴纳相关的税费变得不切实际。

“所有权人”才是纳税人,税务机关在所涉税款无法到位的情况下,也不能要求买受人缴纳,但是让原所有权人缴纳也变得异常困难。

为避免上述困局,拍卖公告中一般会有税费转嫁的条款。

该类条款的法律效力问题,是司法拍卖中的争议热点。

一般的,当事人对于税费承担的约定属于意思自治范畴,属于民法调整的范围;该约定与相关的暂行条例规定也并不矛盾,虽然纳税主体为转让人,但并不排斥相关税费可由受让人承担。



举个案例——如若某位原告,在某个司法拍卖网络平台上竞得属于被告的涉案房屋,并在“拍卖成交确认书”中约定其自行承担涉案房屋的过户费用及其他所涉税费,故原告代被告缴纳相关费用“系其真实意思表示”,是完全符合相关的法律规定。


“拍卖规则”“拍卖成交确认书”

均属于房屋买卖合同的组成部分


关于拍卖——以公开竞价的方式,将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。

“拍卖规则”是构成拍卖制度的基本单位,各种拍卖制度的安排。总要有个具体的表现形式,即是“拍卖规则”。

广义上的拍卖规则——拍卖活动应当遵守的从国家法律到拍卖机制等一切规则。

狭义上的拍卖规则——仅指各拍卖企业制定的规范本企业拍卖活动的业务规则。

一般的,司法拍卖房活动,适用狭义上的拍卖规则。

“拍卖成交确认书”——在拍卖活动中,竞买人提出最高应价后,拍卖师击槌确认(网络拍卖有竞价延时的设置,是最终确认成交的一种形式),彼时拍卖结束、构成成交,对于此种成交,一般以书面形式确定下来。

据“拍卖法”的相关规定:拍卖成交后,买受人和拍卖人应签署成交确认书;这种确定买卖双方权利、义务关系的“书面表示”即为确认书。

那么,“拍卖规则”等类似文书是否属于“拍卖成交确认书”的一部分?

“拍卖规则”系竞买人事先知悉的竞买条件,据“拍卖成交确认书”里的规定,“拍卖规则”也属于确认书的有效组成部分。

那么,需要明确的是,“竞买注意事项”、“竞买协议”、“成交确认书”均是合同的组成部分;即是说,一旦参拍、得标了,就是签了买卖合同,而这个合同包括了上述文书的内容。

这类似于——参与了某个游戏,就要“遵守”其游戏规则…

举个棋类游戏的例子:一个人让另一个人看国际象棋里的棋王,并且说“这是棋王”,这并没有告诉他这个棋子的用法,除非他已经知道游戏的规则,却不知道最后这一点——“棋王的形状”(至于是“人在玩游戏,还是游戏在玩人”等等,太玄乎,则另说)。

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你可以设想他早已了解过、且学会了下棋的规则,但从未见过实际的棋子。“棋子的形状”在这里与一个词的声音或形状相对应。

我们也可以设想某人学会了游戏,但从未学过规则或者制定过规则。

也许他先通过观看的办法学会非常简单的棋类游戏,然后逐步学会越来越复杂的游戏;也许别人给他作过解释:“这是棋王”。

例如,假设有人让他看一个他还不熟悉的棋子的形状,即使这个解释告诉他这个棋子的用法,我们可以说那也只是因为这个棋子将被置于其上的位置已经准备好了。

或者也可以说,只有在位置已经准备好的场合,我们才说这种解释告诉他这个棋子的用法。

在这个事例中,情况之所以如此,并不是因为我们给以解释的那个人已经知道了规则,而是因为在另一种意义上他已经掌握了一种游戏。


(感谢阅读,敬请指正)

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