法拍房与新房二手房的税费对比(续)

2022-03-18 12:02:39 admin 28
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引语——无论在哪个领域,“重复”本身的力量都得到了广泛地体现(想想“流水线大生产”):差异与重复已经取代了同一之物与否定之物、同一性与矛盾。


“税费计算”不是最大的风险


在法拍房的交易过程中,“税费计算”只是其中的一种风险,有的时候甚至还不算是风险。

 

一定要细致地阅读法院公告,并结合前期的房源信息调查,才能确保计算出来的税费与实际缴纳误差很小。

 

值得注意的是,法院公告里未明确告知税费各自承担的话,买方也要同时承担卖方的税费。

 

想要计算清楚税费,不是件很难的事情,因为“测算”与真的“去缴纳”差距还是很大的。一般只要搞清房子的产权情况后,剩下的就较容易了。


“对比税费”的关键在于房价的考量

以及买房的真实动机


不管如何对比“法拍房与新房二手房的税费”,都要看“房价”的脸色,如今人们似乎已被“房价”玩弄于股掌之中了…

 

日常生活里,有一种流行的论调:房子这么贵,都是有钱人炒起来的,或者职业的炒房团炒起来的,许多人买了很多房子,倒买倒卖,推高了房价。如温州炒房团、山西煤老板炒房团、鄂尔多斯炒房团等,都是过街老鼠、人人喊打…

 

可是让人错愕的是,自己怎么就不会炒房?学不到那些炒房团的本领?炒房那么挣钱的事,我怎么做不了?尤其在疫情肆虐期间,“没房”如何能宅居?如何能抗疫?这不就在一定程度上助旺了楼市?

 

这里头有个关键的问题,就是买房的真实动机到底有哪些?

 

一般有这些动机——居住、投资、投机。

 

许多人买房是为了居住。有的人只有一套,有的人家庭条件改善了,为了改善居住状况,买了两套。这种购买仅仅是为了居住,当然不能算炒作。

 

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据各国的统计口径,都会把首套房和二套房算作自住房,从第三套开始,才算作投资住房。

因看好房价上涨,计划买入长期持有,这也不能叫作炒作,顶多叫作“投资”,投资买房而已。

 

比方说,很多人买房是因为看好房价的长期趋势,打算买个房养老,有条件的还想多买几套,作为一种资产长期持有。这是显然的投资行为,不是投机行为。

 

这种情况可能有人会有不同意见。有人可能会说,买了很多房子也不能算炒作吗?那要看这些人是不是不间断地倒买、倒卖。如果只买不卖,或者很少卖,就不能算炒作…

 

参照一下股票市场,炒股票是指频繁操作。买股票持有很多年,等待上涨,则不叫炒作,叫价值投资(插播一下,2022年3月中旬的股票市场已是一地鸡毛;3月15日,股市迎来“黑色星期二”,三大股指集体收跌,沪指跌4.95%,深成指跌4.36%,创业板指跌2.55%)。

 

现实中,有的人买了很多房子,确实有点招人恨。比如说,有好些香港人、台湾人在沿海城市买了许多房子,买了之后就放着或出租。

 

这是投资,还是投机?既然没有倒买倒卖,很难说人家投机,应该说是投资。

 

他们为什么买那么多房子?就是因为,早些年香港、台湾的房价涨得厉害,他们有经验、有经历,搞懂了房产的投资价值(占地即为王)。

 

于是,等到我国大陆的经济起飞了,这些人觉醒得早,看准时机就抓紧买了。早期的时候由于不限购,就买了很多。

 

此外,还有很多挖煤挣了钱的,钱到手没地方放,他们也不会炒股票,存款利率又太低,所以就只能买房。这种情况也不能算作炒作。

 

这些人,如去搞那些不靠谱的金融投资,很可能会血本无归。站在这些人的角度看看,是买房划算,还是搞那些投资划算?因为缺少安全靠谱的投资机会,而买房投资,是不能算炒房的。

 

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真正去投机炒作房产的,操作的难度相当巨大。现实中不是没有炒房子的人,是有的,但是数量极其稀少,或许只有区区几千人、上万人而已(不要忘了我国有14亿人)。

 

房屋买卖的交易成本着实很高


为何要作“法拍房与新房二手房的税费对比”?还是因着房屋买卖的交易成本很高!

 

房屋买卖的交易,有各种税费,要办很多手续。粗略估计,买房税费,包括契税(1%-1.5%)、中介费(2%-3%)、印花税等,相当于房价的4%。

 

卖房税费(现实中常常是买房一方负担),包括增值税(住房满两年免征,购房时间未满两年的,按照成交价5.6%交纳)、个人所得税(提供发票原件的,按照成交价减去相关成本的20%交;不提供原购房发票原件的,按成交价的1%缴纳)、印花税等,也要交4%左右。

 

一个来回,要交8%左右的费用。这种炒作要扣除这8%的税费,才能谈挣钱。当然,这个度量不太精准,不同的房子交易费用也不完全一样。

 

还有一个简单的办法理解这个交易费用。满大街的房地产中介公司,诸如办公场所、中介服务人员,都是交易费用;他们的门店房租、水电费、办公费、人员费,都是要从房屋买卖里面出的。且这只是中介费,中介费在房屋买卖中只占一小部分,大部分是各种契税。

 

交易费用这么高,高到房子只能是投资品,不可能是投机品。

 

投机炒房子的人如果弄不好,最后会搬起石头砸了自己的脚。

 

在考虑房价的时候,炒作对房价的影响是不用考虑的。如果房价是炒上去的,早就下来了。

 

比方说,前些年温州、鄂尔多斯的房价很高,有明显的投机炒作嫌疑,后来就跌得很厉害。

 

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一般来说,某个传说中的炒房大侠并不是你直接的朋友,而是你的朋友的朋友,或者你朋友的朋友的朋友的小姨。这种人只能说“是存在的”,数量不明、无法统计,在江湖上广传的多了,就显得多了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

附录:


新房缴纳的主要是契税,根据是否首次购房、评估价、面积等情况,一般需缴纳:


测绘费1.36元/平方;评估费0.5%(评估额,允许浮动);


契税评估额初次90平内1%、90平~140平内1.5%,超过140平或非首次3%;


交易费3/平方;工本费80元(工本印花税5元)

 

商品房.

购买超过5年、住房面积低于144平方——

1.5-2%契税;0.1%印花税;80元登记服务费;6元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费;

 

购买超过5年、住房面积超过144平方——

3-4%契税;0.1%印花税;5.5%营业税(差额);80元登记服务费;6元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费;

 

购买未满两年、住房面积低于144平方——

2%契税;0.1%印花税;5.5%营业税;80元登记服务费;6元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费;

 

购买未满两年、住房面积超过144平方——

 4%契税;0.1%印花税;5.5%营业税;80元登记服务费;6元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费

 

工商合同鉴证费:房屋价值20万以下50元,20万-50万之间100元,50万-100万之间200元,100万以上300元。

 

房改房交易的税费.

缴纳的契税:房款的1.5%(买家),印花税:房价的0.1%(交易双方平分);

测绘费:1.36元/平米(买家),需要权属登记费:80元(买家);

还需个人所得税:差价的20%或许房价的1%,

总计需缴纳的税费为:9000左右(不包括营业税)。

 

房改房买卖税费交多少?

营业税,税率为5%。对于不足2年的二手房对外销售时要征收相应的营业税,按售房收入全额征收营业税;

 

超过5年(含5年)的普通住房对外销售时可以免征营业税;

 

超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税;

 

契税,普通住宅为成交价的1.5%,非普通住宅为成交价的4%;


个人所得税,征收方式为:以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入,税率为20%;个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的,按住房转让收入的1%核定征税;个人转让自用5年以上,并且只有一套生活用房取得的所得,可以免征个人所得税;

 

印花税,个人在出售房屋时,买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税,同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税;

 

此外,个人房产交易还需交纳的税种有城建税、费附加和地方费附加,以营业税税额为计税依据,按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、费附加和地方费附加。

 

经济适用房:(住房面积低于144平方)

享受面积部分5%土地收益金;2%契税;0.1%印花税;80元登记服务费;3元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费; 

 

经济适用房:(住房面积超过144平方)

享受面积部分5%土地收益金;4%契税;0.1%印花税;5.5%营业税(差额);80元登记服务费;3元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费; 

 

工商合同鉴证费:房屋价值20万以下50元,20万-50万之间100元,50万-100万之间200元,100万以上300元;

 

4%契税;0.1%印花税;5.5%营业税(差额);200元登记服务费10元/平方米转让费;20元配图资料费;工商合同鉴证费;

 

工商合同鉴证费:房屋价值20万以下50元,20万-50万之间100元,50万-100万之间200元,100万以上300元。

 

不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳:

契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价;

 

印花税:1‰×原总价;

 

营业税:5.4%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税;

 

综合地价款:(原总价-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交;

 

满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳:

契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积;

 

印花税:1‰×3621×房本面积;

 

营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税:( 3621×房本面积-原总价) ×5.4%;

 

综合地价款: 3621×房本面积×10%。

 

印花税税率表:

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