法拍房与新房二手房的税费对比

2022-03-17 15:50:42 admin 164
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引语:“著作、作品”仅是一个起一般作用的“工具箱”,真正的思想是那种可被不断重新拾起又不断射向远方的“箭”。

 

在通常情形下,二手房交易的税费,其交易买卖的双方是可以协商的。

 

但司法拍卖的房产,比如广东地区法院的司法实践中,一律按拍卖公告行事,由竞买人承担全部税费。

 

拍卖房产的税费基本上和二手房过户的税费一样,除了个人所得税按3%收。

 

如购买了非个人持有的法拍房,买受人需缴纳5.6%的增值税以及附加的企业所得税、印花税、契税以及土地增值税。

 

其中,土地增值税,无论是住宅还是非住宅,都是据实缴纳(个人名下住宅免征土地增值税),土地增值税的税率一般有四档。


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如购买的是个人持有的住宅性质法拍房,买受人需承担5.6%的增值税及附加、3%的个人所得税以及契税等;


如果是个人持有的非住宅类的法拍房,还需缴纳土地增值税,土地增值税一般有两种征收办法——简易核税(按5%征收)以及据实征收。

 

值得留意的是,被拍卖的房屋属于企业所持有,且被执行人已失联或者经营不善已没持续经营的情况下,很有可能会欠下大量的税费。

 

以上内容仅供参考,具体的税款征收,以当地实际的购房政策以及主管税务机关确认的为准。


说到二手房交易


二手房是已在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产,它是相对开发商手里的商品房而言,其实就是房地产产权交易二级市场,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。

 

二手房交易的整个过程大致有以下几个主要阶段:

买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

 

如卖方提供的房屋合法,可上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

 

买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,


双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

 

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买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查,管理部门查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

 

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续;比如北京已取消了交易过程中的房地产卖契,即俗称的“白契”。

 

税费的构成较为复杂,要根据交易房屋的性质而定——比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

 

办理产权转移过户手续——交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

 

对贷款的买受人来说,在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。


说到深圳的新房二手房


2月,受疫情影响,楼市遭受明显冲击。深圳多个区域的小区开始封控,线下看房受到影响;疫情防控从严,看房需提供24/48小时核酸证明,降低了部分购房者的看房意愿;部分区域过户登记点也暂停营业,比如南山不动产登记服务厅自2月25日起暂停业务办理。

 

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2月,全市二手住宅过户套数872套,环比下降44%,同比下降76.53%,为深圳近15年来二手住宅月度成交首次跌破1000套大关,为2008年以来的月度最低成交量,刷新历史记录。

 

虽然从今年2月至3月初,深圳都无新盘入市,但深圳的新房市场却并不冷冷清。

 

近日,深圳网红盘华润城润玺二期,成交破亿…

 

前海、宝中、沙井、光明等热点区域的多个红盘,也陆续传来即将入市的消息。

 

“打新”人可能要疯…

 

预计深圳3月有24个新房入市,同时目前深圳还有百余个楼盘在售。


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说到税费

(不管是法拍房还是新房二手房的税费)


我国所有的主要税收,都是“流量税”,“存量税”占比很少。

税收占比较高的税种里头,几乎都是流量税。

 

为何会这样?根本原因就是存量税的征税成本太高。

 

“流量税”,就是指向经济活动的流量征税,例如增值税是向销售征税,公司所得税是向公司利润征税,个人所得税是向个人所得征税,契税、印花税等是向交易征税…

 

这些税收的共同特点,是向流量的、增量的收入征税。

 

人们为了获得这些增量收入,就必须交这个税。相应地,向人们征这些税时的阻力并不大。

 

即是说,流量税相当于是从做大的蛋糕中切一小块,交税的人留一大块,所以纳税人在交税的时候的痛苦不大。

 

但向存量收入,也就是财产征税,则完全不同。

 

存量收入已经属于个人,向存量收入收税,相当于切分已经属于个人的蛋糕,这时给纳税人带来的痛苦将会很大,征税阻力也会很大。

 

这个税收阻力体现在方方面面。比如,一个退休老职工在城市繁华地带有个房子,房屋价值很高,可是他现金收入很少,靠退休金生活,这时的房产税怎么收?负责征税的官员会很难开口,难道收不上来,真要赶他走?从社会安定的角度看,“赶人走”根本就不是一个选项。

 

再比如,很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,向这样的房子征税是很难的。如果真的使用强制力,那将会不利于社会的稳定。

 

不难看出,大规模征收房产税,需要社会经济结构的根本性转变,如今这个条件似乎正在成型中。

 

恰恰如此,从2003年提出物业税以来,房地产税的探讨到现在已经近20年了,其中的困境,可想而知。


(感谢阅读,敬请指正)

 

附表


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