法拍房有什么税?(续)

2022-03-16 16:38:16 admin 18
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法拍房的增值税如何征收?


只要谈房、谈楼,就会涉及到税费…

 

关于“房产”的一切周遭,不管是建房、售房、住房、交易房等任何阶段,需要每块砖、每片瓦、每根钉、每个子儿…一点一滴地“拼凑”起来的。

 

此处,先从“营改增”谈起。

 

我国在最初“营改增试点期间”,当时试点纳税人的有关政策为(条文、政策就是以下这些“条文、政策”,略显枯燥乏味,几乎没有什么能发挥的空间,就是要让人“遵守之”;或许换个表达方式、呈现方式,换个“载体”来展示,“看起来”也能有点“创新、新颖”):


一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,通常选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;——企业加入了置业大军,更多有能力、有动力的企业去投资房地产物业,优质住宅地产在当时曾被企业抢购了一波;


一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;——营改增后,由于都是按照增值部分来缴纳,购房者买卖二手房不需要再考虑是否满两年,在一定程度上促进了二手房的交易与流通;

 

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一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,通常适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款;——对于房产证在5年以上的购房者来说,当初的购买价格很低,增值部分很大,如按11%来增收增值税,交易时产生的税费比营改增之前会有所增加,房地产营改增有利于房产企业减轻税负,企业的利润率也因税负的降低而提升;

 

一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额,以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款;——营改增后,将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面较好的楼市有积极影响,减少营业税的重复征税,促成行业抵扣链,刺激商业地产、工业地产销售,二手交易的优惠政策也刺激了个人改善性的需求;

 

小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产),以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额;——推动了房地产开发商实现规模化、工业化,以及专业化租赁经营和“租购并举”的模式;

 

小规模纳税人销售其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按5%的征收率计算应纳税额;——应对了企业重组的频繁交易,有利于房地产开发企业整合优势资源;

 

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纳税人需按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

 

那么,拍卖房产属于哪种情形,属不属于“销售不动产”?且法拍房的增值税如何征收?从实际实践来看,法拍房的交易是要交“增值税”的(拍卖公告上就有展示)。

 


关于增值税的其他补充


房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可选择适用简易计税方法按5%的征收率计税。

 

房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按5%的征收率计税。

 

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,


在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

 

个体工商户销售购买的住房,按相关规定征免增值税。

 

其他个人销售其取得(不含自建)的不动产(不含其购买的住房),应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按5%的征收率计算应纳税额。

 

“个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税”。个人销售自建自用住房免征增值税,估计只有农村才有这种情况!

 

被拍卖房产的情况不同,应缴纳的增值税也不同。

 

据相关规定,“个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值一般按纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税”。

 

总体来看,增值税部分,满两年免征,不满两年按5%征收;


个人所得税部分,能够提供之前完整发票的按20%征收,不能提供的按照拍卖成交价格的3%征收。

 

以上内容仅供参考,具体的税款征收,以当地实际的购房政策以及主管税务机关确认的为准。


超额累进税率与超率累进税率


我国现行税制中,有超额累进税率与超率累进税率两种,前者是个人所得税,后者是土地增值税。

 

对于个人所得税,通常是通过控制超额的额度实现节税,


对于土地增值税,通常是通过控制增值率进行税收筹划。

 

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据“土地增值税暂行条例”的相关规定,“土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,


税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%”。

 

很多房地产企业为了避税,常常在设法降低增值额,将增值额控制在扣除项目的50%范围之内。这些行为中,有的是合法的,但也有相当一些属于不合法的偷税行为。

 

比如,在税收检查中有时会发现,某房地产公司为了少缴土地增值税,与建筑公司勾结起来,虚开发票增加建安成本,


双方再从少缴的土地增值税中间分成。

 

(结语)我国现行财税体系中,征税思路是按照市场经济办法,


但是财政支出思路不是,所以其中有个巨大的差额, 这个差额就是当今社会很多问题的根源。

 

国外几乎看不到国家统一印制的发票,只有各个商业单位自己的销售小票。

 

我国发票的目的是征税,不是保证质量,这就涉及到我国的税制结构。我国的税制是流转税为主,所得税极小,比如一瓶可乐,流转了几次,必须按发票进行计算征税。

 

我国税法的核心是,核定征收。

 

专管员如果认为你交税少了,他给你一个指标,你必须交。专管员不需要严密证明,他的核定额是否符合实际,发个通知就行了。你不服没关系,把钱交了再去投诉,这是“先履行后复议”的政策。 

 

那么专管员怎么知道该定多少?这,就不是一般普罗大众该问的问题了…


(感谢阅读,敬请指正)


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