法拍房有什么税?

2022-03-16 16:37:37 admin 42
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关于“房产(各种类型的房产)的税务种类”,当然极其复杂,若是逐个地深究每一个税种,一整个学年都究不完…

 

购买法拍房,其税费负担为何那么重?


一般的,购房人在参拍前,所签署的“竞买须知”里头,关于税费负担的条款(就是“格式条款”)通常约定为——

“办理过户手续所产生的一切费用由买受人承担,如存在水、电、物业欠费等相关费用均由买受人承担”;


或者是这个表述——


“办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费和所涉及的一切关联费用(含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等)及可能涉及的二次过户费用,上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担”。

 

于是我们看到,购房人有义务承担按法律法规、政策规定的买卖双方都要支付的全部税费,而这个全部税费却很有可能在拍卖前是不确定的,这是个风险和挑战。

 

且,在司法拍卖中,竞得价就是成交价,其税费完全依法征收,不享受税收优惠或折扣,直截了当的、明摆着就是税费负担重!(毕竟起拍价为市场价的七折至九折不等,买受人其实已经参与到案件的“财产执行”中了,这是一锤子买卖)。 

 

拍卖房产的税费基本上和二手房过户的税费一样,除了个人所得税按3%收。

 

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法拍房过户税费约为房产拍卖成交价的10%——


[卖方:个人所得税3%(房产证大于5年的唯一住宅免征)、增值税5.5%(房产证大于2年的免征)、营业税5.5%(房产证大于5年的免征)——此处提到“营业税”,仅作为历史回顾,因为从2016年5月1日起,实行“营业税全部改征增值税”,所有的企业都取消营业税,营业税已永久退出历史舞台],


[买方:契税1.5%,其它过户税费约数百,以上税点均按小于144平米的普通住宅计算)]。

 

如房产证过五年并是唯一住房主,不用交个税,只需交契税1.5%,其它过户税费约数百不等。

 

买法拍房,一般要承担哪些税务?


假设原产权人为企业,那么购房人所须承担的税务种类、构成及税款总额是多少?

 

假设:房产原值:A元,拍卖成交价:B元,转让过程中缴纳的税金:C元,原产权人持有房屋4年。

 

原产权人应缴纳的有关税费——


增值税及附加(按差额的5.6%征收,这个征收比率,对于买方是个人或是企业,还是有些许区别),据相关规定,营改增中不动产转让适用余额(差额或扣减)征税,即差额/1.05 × 5%:(B-A)÷1.05 ×5%。

 

印花税:据相关规定,签署商品房买卖合同就是签产权转移书据,商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,税率为万分之五,由于税额较少,暂忽略不计。

 

土地增值税(按增值额适用税率征收,一般的案例适用税率40%)据财税相关文件规定,“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。

 

一般采用清算征收法,该房产的增值额超过扣除项目的50%,土地增值税按(增值额×40%-扣除项目金额×5%)计算,


即(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-按原值发票每年加计扣除5%)×税率40%-(房屋原值+转让过程中缴纳的税金+按原值发票每年加计扣除5%)×5%,

即“(B-A-C-A×5%×4【转让方持有4年】)×40%-(A+C+A×5%×4)×5% ”;

 

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(仅供参考)

 

企业所得税

应纳税额=(拍卖成交价-计税基础-转让时的相关税费)×25%,


即“[B-(A-A÷20×4)-(增值税及附加+土地增值税)]×25%”;

 

在企业所得税结算清缴时,“房产转让所得”应并入“企业的应纳税所得”来计算应纳税额,换言之,如企业存在亏损,那么“房产转让所得”可与亏损进行冲抵,以余额作为应纳税所得额。

 

在一些案例里,原产权企业是否存在亏损以及亏损多少,或者是否正常经营,买受人很难得知。

 

但在办理过户时,买受人通常会被要求按房产转让所得计算缴纳出卖方的企业所得税。

 

买受人应缴纳的有关税费

契税:(拍卖价-增值税)×3%

 

上述原产权人和买受人应缴纳税费合计数,即“原产权人应缴纳的有关税费+买受人应缴纳的有关税费”。

 

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还有一种情形,原产权企业会计核算不健全或者不能提供完整的不动产成本资料,税务机关可对其相关税费进行核定征收,具体税率需要咨询当地税务机关。

 

此外,如原产权人为个人,我们需要关注原产权人购买该房产是否超过5年,是否为原产权人的唯一住宅,也就是通常说的“满5唯一”,因为个人所得税征收有两个条件:家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。若两个条件同时满足即可以免交个人所得税;而任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税;但如果所售房产是非住宅类房产,则不管是否满足上述两项条件,都要缴纳个人所得税。

 

“税费各付”及“税费全付”


我们不难了解税费种类,当原房主是企业时,税费测算还更加复杂,税费也会比较高。想要排除高税费的坑,先要区分“税费各付”及“税费全付”。

 

税费各付:以上所述税费中,买方和出让方各自承担自己的税费。简单讲,就是买受人只需承担自己需要缴纳的契税。而房屋原权利人可能产生的任何税费和买受人没有任何关系或者由买受人先行垫付后凭发票向法院退款。

 

这种标的物只需承担较小的税费,但由于法拍房的特殊性,通常只有10%的少量标的是税费各付的情况,所以遇到税费各付的标的,一定要好好把握。

 

税费全付:90%的法拍房都是税费全付的情况,税费全付意味着需要承担上下家所有的税费,包括增值税、土增税、个人所得税、契税等。

 

值得警醒的是,我们还应调查该房产是否存在“二次过户”或者产权是否由直系亲属过户而得,如存在以上这两种情况,受让人还需补交前次过户产生的所有税费,才能完成该次过户,这其中,可能是一笔巨额的税费支出(谨防那些关于“遗产、继承”等税费)。

 

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“二次过户”,即是需要两次过户。第一次过户是原权利人买房的交易过程,第二次交易是买受人本次买房的交易过程。因为是两次过户,所以需要承担两次的税费总和。

 

当原权利人为法人时,俗称为“公司产权房”,总税收甚至可能高达40%以上。

 

如遇两次税费又恰巧加上与“公司产权房”有关联,那税费估计与房价一样高了。这种房子的优势就是竞争者少,一般没人参拍,资金充裕的可考虑这种法拍房。

 

一些令人匪夷所思的、掉进税费坑的原因(如今,不管竞争什么、比拼什么,到最后似乎都在比“基本能力、基础功底”等):没看法院公告,不知道有税费这回事;看公告没看懂,不知道税费是自己承担;知道税费是自己承担,还是算错了。

 

(结语)竞买人在参拍前,务必向法官了解拍卖房屋的基本文件(包括但不限于评估报告等文件),起码对可能产生的过户税费的计算方式及金额有大致的了解和判断,并向专业律师、税务人士、或辅拍机构咨询后,才参拍,别掉进坑里(注意:各个区域的税费不同,应依照当地税费标准!)


(感谢阅读,敬请指正)


附表:

 

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(仅供参考)


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