法拍房涉税巨坑案例(续)

2022-03-11 09:57:14 admin 49
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司法拍卖中,涉及到买卖双方的各项税费,一般均由竟得者支付(下文还要回到“均由竟得者支付”这个话题)。

 

“法拍房涉税巨坑案例”很多,比如广州某套法拍房的交易税费,1套200万左右的住宅,如是不满两年非唯一,各项税费加起来最高也可能超过20万。

 

所以,事先委托律师、担保机构或辅拍机构进行产权调查,是很必要的!淘宝、京东等一些网拍平台上有这种服务,费用都不是很高。

 

值得注意的是,如房子在上一手交易还没出证,必须先完成上一手交易流程,再过户,相当于要交两次税(法院拍卖公告里会注明)。

 

此类事故屡有发生:几个竞买人在拍得法拍房后,竟发现要缴几十万的税款,老百姓买套房实在太难了!

 

“房产本身”会引导业主去缴各种税费的,因为先要“有房”,才会去缴各种关于房产的税费,不然大多数情况只是在“谈楼兴叹”、“空算”个“虚空”…

 

为什么“要缴几十万的税款”?

 

其实法院早已披露,在拍卖公告中明确标出:若拍品存有二次过户等多次交易行为,该次交易外的交易费用由买受人承担。不管经多少次确认,法院确在拍卖公告中已明确说明了!

 

如遇这种情况,买家只能通过提执行异议的方式,向当地法院提出异议,积极配合法院审查,根据异议审查结果再决定如何处理了…

 

为何“原房主”要“跳过”过户?

 

为的是避税——原房主从上家买进房产时,故意不去交易中心办理过户。

 

于是,此类法拍房只有网签合同,没有办理产证。买受人为了过户,就必须先让原房主完成过户手续,再将房产从原房主名下过户到自己名下。

 

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如遇原房主不配合,还要花成本去搞。

 

遇到需多次过户,且过户税费全部由买受人承担的法拍房,


买受人不仅要支付原房主过户到买受人的全部税费,还要承担原房主从上家过户时的全部税费(当前北京地区暂不需买受人缴纳)。

 

有哪些辨别方式?

 

简单讲,在上拍公告中都会在标的物介绍中写明目前的产权人,一般产权人为某地产公司的,基本上都需要二次过户。

 

除非该房产的被执行者就是该开发商,那还需再深入尽调。但也不排除个人产权,先二手网签给被执行人(未办产证),

结果被拍卖的情况。

 

所有房产的产权信息,必须尽调之后才能确定,有了确切的产权信息之后,再结合实际案情才能确定是否需要二次过户。

 

尽调的价值毋庸置疑,比如安置房、经济适用房、房改房这类房产信息,只有在房屋的产权调查上才能看到,且其中一些房子是不能做贷款的,只能全款买;


土地性质是安置房或房改房——增值税及其附加税免征;个税满五唯一免征,不满五唯一1%;


土地性质是经济适用房——经济适用房的产权变更中间要间隔五年以上,不满五年的经济适用房可能无法办理房本。

 

“法拍贷”与“税费”之间的权衡


如果你是为了卖一买一,不得不赎楼,或者为了买二套能降低首付比例,不得不把现有的房贷还清,那提前还贷是可以的;但如果只是觉得房贷利息高,那真的要算好账,因为向银行长期低息贷款的机会,也许只有房贷了。

 

如房子上一手交易还没出证,必须先完成上一手交易流程,再过户;相当于要交两次税(法院拍卖公告里会注明);如房子有拖欠水电费和物管费,也要竞得者自己买单。

 

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如原业主的户口挂靠在房产名下,竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。所以在成功拍到房子,拿到房产证之后,要去办理相关的户籍业务,申请将原业主的户口“空挂”,才能把自己的户口迁入,但如果学位被占用,就无解了。

 

须认准法拍的类型!最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥匙,方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷,后期如有其他债主上门讨债,肯定鸡犬不宁。

 

所以委托辅拍机构打听一下最妥当,身世清白的法拍房,不必犹豫,参拍!

 

法拍房“税费各自承担”?可行?不可行?


若干年前,国税总局的一个答复(对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复),让法拍房税费问题在当时成了社会关注的一个焦点。

 

官方态度:要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定,严格禁止在拍卖公告中要求买受人承担全部税费——禁止要求买方包税。

 

第8471号建议是什么?——

建议取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款,统一改为“税费各自承担”。

 

有关部门对这个建议的答复——最高人民法院将进一步向各级法院提出工作要求:要求各级法院尽最大可能完善拍卖公告内容,充分、全面向买受人披露标的物瑕疵等各方面情况,包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等;要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定,严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费,以提升拍卖实效,更好地维护各方当事人合法权益。

 

答复是这些答复,建议是如此这般建议,但执行起来仍是漫漫长路(如下图,当前某套法拍房的公告)。

 

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即使话题敏感,还是不得不提及“房产税”


我们习惯于把我们的知识当做私有财产保护、守卫起来(比如私人图书馆),它如似一种能让我们在进步的阶梯上更上一层楼的装饰。


然而,“黑天鹅现象”的警醒就在于:来自我们对意外事件发生的可能性(或者说知识盲区)的无知,因为我们把自己知道的东西太当回事了。

 

比如“房产税”,在某种程度上是只“黑天鹅”,是“小黑天鹅”,不算“大黑天鹅”。

 

房地产犹似养殖业:市场无法把握,但从长期看,这是一个养10年,亏3年、赚7年的生意,唯一的关键就是不定时地年年养,管理的技巧就是在市场不好时也能保住年年养的资金,以及找到便宜的饲料。

 

土地出让金是地产税,土地之上的钢筋水泥是房产税。你交的土地出让金是土地的钱,你在上面盖了房子,现在针对这部分房子收房产税,所以不是二次征税。

 

因为土地是国家的,你只是租用70年,那不是你的财产,不能收税,但是上面的房子是你自己的,所以你要交财产税。


房产的投资价值在于:合理的租金回报率应该高于货币基金收益率。

 

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收房产税是为了增加国家税收还是稳定房价呢?

 

如果在现有土地出让金的基础上再征一遍房产税,就相当于二次收税,提高了成本,在这种情况下,能否做到稳定房价?

 

毕竟大开发商也就10个点的利润,再降房价,房地产公司就没利润了。或者说,这只是针对多套房的富人税,为的是减少囤房。

 

如果算上征收成本,这种做法对提高税收的作用有多大?征收房产税能不能“稳定房价”?不好说,因为有很多征收房产税的国家和地区,房价并不是那么稳定。房产税如果能够稳定房价,那当然好,但如果造成房价较大幅度下跌,对宏观经济的影响会非常大。毕竟房产占居民资产净值的比例超过70%,而且它是金融体系的主要抵押物。

 

对于房产税的作用到底有多大?也不好说,看税率和免征额度。征收最大的困难还是我国的房子太贵!而房子的现金流(房租)、房屋所有人的现金流(工资收入)与房子的市值不匹配,会出现很多人缴不起房产税的情况。

 

比如,北京、上海、深圳,大量年收入二三十万的人拥有的房产价值超过千万,如果按1%征收,后果不堪设想。

(感谢阅读,敬请指正)

 

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