法拍房涉税巨坑案例

2022-03-10 09:49:08 admin 46
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关于“法拍房涉税巨坑案例”,全国各地方都有,且每年都会爆出“典型的、经典的”案例来。

 

购买法拍房的“总支出”,

除了房子的“总价”以外,

还可能有天价的税费等巨坑…


比如,某位竞买人,经过20轮出标竞价,最终以360多万的价格,拍得深圳罗湖某一小区的学区房。

 

当时,该小区二手房成交均价为7.3万/㎡(2022年罗湖的新房均价已达到了8.4万/㎡),以此计算该套房子的总价也不会超过560多万;以360多万拍得的房子,其实相当于省下了30%的“房价”,然而该套房的税费竟高达240多万,总支出至少要到610多万。

 

据评估机构给出的相关价格显示,该套房子的快速变现评估价为400多万,市场评估价最多也只有530多万,据该套房的税费清单条目,其中的土地增值税就高达210多万。

 

那么,买受人就不得不委托相关人员到法院申诉、说明情况,希望让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。


而该套“问题”房产之所以有“问题”,可能已是多次上线拍卖;甚至,如果此次弃拍,再到下次的拍卖,其成交价格如低于上一次的话,法院有可能要求前一个弃拍人补交差额;“弃拍”除了定金没了,还有这层风险…

 

再比如,某生拍得三套房产,成交价为360多万。据“拍卖公告”显示,此三套房共计350平米,起拍价为303万,保证金为31万。

 

某生在规定时间内将拍卖价款一一缴纳后,在办理过户手续时发现,还需为卖房的一方——成都某担保公司缴税近10万。“经税务机关核算,需缴纳的税种包括增值税、城建税、附加税等,三套房算下来总共接近10万”。

 

为及时办理过户手续,只有先行代成都某担保公司缴纳了近10万的税费。

 

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因为竞拍公告明确写明,标的物过户登记手续由买受人自行办理,所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。一定要理解清楚这里的“一切”,不然很容易掉坑。

 

然后,他向法院申请返还这笔税费的钱,但被告知需要另行提起诉讼,诉请该担保公司返还税费。过程极其繁多芜杂…

 

另一个类似的案例:

2017年7月,某女士花230万在郑州买了一套法拍房,算下来看似“省”了几十万。她原以为捡漏了,结果办理过户的时候被告知需要缴46万的个税。法院最终的裁定结果,依旧是某女士要为自己的拍卖负责。

 

还有很多类似的案子:

上海红松东路的一套法拍房,起拍价5200多万,被竞拍者以6900万左右的价格拍下,比评估价高出了1600多万,而该房产的市场价达到7100多万。

 

这套房子没办产权证,是继承的房子,这类房子交易的时候要缴纳20%的税费,这些税费由买受人承担:


房子没有办理产权证,也就是说当前房子的权利人还是开发商,所以要办理二次过户,每过户一次要缴纳的契税和印花税是3.05%。第一次过户需要缴纳预购买入价格的3.05%,支付税费130万,第二次过户需要缴纳此次拍卖价格的3.05%,支付税费200多万;房子被执行拍卖前,是原房主继承得来的,需要缴纳增值税和个人所得税增值税按照差额的5.3%征收,支付税费370万,个人所得税按照全额的20%征收,支付税费1380多万。

 

上述的几项税费合计2000多万,加上成交价,该房产的总价达到了9000多万,比市场价高了将近2000万


这,都体现了“前期充分尽调”的重要性。

 

十年一遇的法拍房“税费坑”是怎样的?


我们首先要明确:拍卖行为的效力与应纳税款核定权,分别受民事法律规范和行政法律规范调整。

 

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拍卖行为有效,并不意味着税务机关不能行使应纳税额核定权,所以另行核定应纳税额与拍卖行为的有效性并不冲突。

 

如遇一些极端的情形,税务机关会介入,对作为计税依据的拍卖交易价格采取严格的判断标准。

 

那么,具体的极端情形有哪些(这种稀有、罕见的案例大概是十年一遇)?

 

一般的,最基本的竞价要求条件是“有一人履行拍卖公告竞拍”。但因仅有一人参拍竞价,可能会出现竞价程度不充分的情况。

 

如出现以预留底价成交,而拍卖底价又明显低于涉案房产估值的情形,那么相关部门(如税务机关、税务局稽查科等),基于国家税收利益的考虑,也可以不以拍卖价格作为计税依据,另行核定应纳税额。

 

虽然拍卖法强调拍卖的公开竞价原则,但并未明确禁止“一人竞拍行为”,在法律或委托拍卖合同对竞买人数量没有作出限制性规定的情况下,否定一人竞买的效力尚无明确法律依据。

 

但对于拍卖活动中未实现充分竞价的一人竞拍,在拍卖成交价格明显偏低的情况下,即使拍卖当事人对拍卖效力不持异议,因涉及国家税收利益,该拍卖成交价格作为计税依据并非绝对不能质疑。

 

于是,实际中有可能出现这种极端的情况(实践中确实曾出现过):在没有法定机构认定涉案拍卖行为无效,也没有充分证据证明涉案拍卖行为违反拍卖法的禁止性规定,涉案拍卖行为仍然有效的情况下,税务机关以“涉案拍卖行为只有一个竞买人参加即一人竞拍”为由,且拍卖起拍价又明显低于涉案房产的估值,很可能不认可拍卖形成的价格作为计税依据,直接重新另行核定应纳税额。

 

重新认识、重新描述法拍房的“税费坑”


于是我们看到,在法无明文规定的情况下,应尊重税务机关的专业判断。

 

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法拍房的税费测算,要协调民事法律规范与税务行政法律规范的适用,以及纳税人信赖利益的保护原则;

法拍房的税费测算,原则上适用民事法律规范原则,必要时适用税收行政法律规范。

 

如出现一个明显偏低的计税依据,并不必然需要税务机关重新核定,尤其是该计税依据是通过拍卖方式形成时,税务机关一般予以认可和尊重,不会轻易启动核定程序。

 

但社会生活的实际、实情,是变幻万千的,一律要求税务机关必须以拍卖成交价格作为计税依据,既可能造成以“当事人意思自治”为名无视税务机关的核定权,还可能因市场竞价不充分导致拍卖价格明显偏低而造成国家税收流失。

 

因此,有效力的拍卖行为,并不能绝对地摒除税务机关的应纳税额核定权,但税务机关行使核定权时,有严格的限定。

 

这个最终的结果,很可能是税务机关和法院之间极致博弈、平衡轻重缓急之后,通过沟通并达成共识。未来,法院很可能会将税费直接加到起拍价中,不再单独另计。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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