读懂法院公示的各类信息(续)

2022-03-09 10:18:35 admin 16
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看网络竞拍公告,选取房源


想要购买法拍房?首先就要选取房源,就必须要看房源上拍的公告(人人都说“选择大于努力”,但是“主动选”还是“被动选”还是“盲选”、“自选”、“他选”、“单选”、“多选”等等,那就不好说了)。

 

法拍房与二手房有许多不同点,其中的一个不同点是:其房源信息公示在各大网站平台上。买二手房选房的时候通常要找中介,而买法拍房选房就只能靠自己或者找辅助拍卖机构。

 

“看懂公告”意味着就是在“看房、选房”,是每一位参拍者的必经之路,不会看公告就无法选房。

 

当前,较有权威的七大法拍网站:淘宝法拍、京东法拍、中拍网、公拍网、法院资产网,2019年最高院又新增“工商银行融e购、北京产权交易所”。

 

法拍房的房源信息直接在七大拍卖网站上公示,每一套房源都配有几千字甚至上万字的公告。但要想读懂公告中细长狭小的文字,对于没有接触过着这个行业的竞买人来说,并不容易。

 

近几年来,流拍率都在上升,结合总标数来看,流拍率在50%以上的数量较高,且逐年上升;单就这个角度来讲,各个平台的捡漏指数偏低,能到40%左右就已经很不错了,淘宝法拍和法院拍卖网的走势比较平缓,这两个网站比较稳定,捡漏指数较稳定,比较适合捡漏。

 

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从各个平台的交易品类来看,各有不同,在拍卖总成交额方面有所差距,各个拍卖平台都各有其优、缺点。

 

淘宝法拍以房地产拍卖为主,成交额较高,而以汽车和机械类成交为主的平台来看,成交额低是有原因的,毕竟这些产品会存在损耗,而并无增值空间。

 

“淘宝”发展较早,知名度、品牌效应高,有我国最大的网购用户加持,拍卖成交率、标量都名列前茅,有“庞大的标量”就意味着有捡漏的空间!

 

京东法拍,发展迅速,拍卖总额连年增涨,平台可靠,信誉好,用户量大,价格相对透明,房源数量比阿里法拍较少,


竞争压力同样很大,与阿里相比,交款手续稍微较为复杂。


法院资产网,有政府资源加持,公信力高,标的少、用户量少、知名度低,关注的人不多,竞争相对没那么惨烈,捡漏指数反而就较高(挖笋的机会)。

 

北京产权交易所,最高院指定的司法拍卖平台中,唯一属于产权交易所的拍卖平台。

 

公拍网,其各项指标稳定,乃最早开启网上法拍的站点,但标的少,用户量少,知名度低,政府性质很强,流量不足,


没有办法触达更多的终端用户,其主要受益群体有所局限,以上海地区为主。

 

中国拍卖行业协会网,其特点是中规中矩,缓慢增长,竞价较少,大部分标的不是法院委托,反而拍卖行拍卖的较多,相对而言,信息公开度、交易手续相对复杂。

 

工商银行融e购,乃唯一一家银行司法拍卖平台,为部分参与司法拍卖的客户提供资金支持,标的数量较少,用户量少,知名度低。

 

如何从竞拍公告里“看房、选房”?


曾遇到过一些竞买人,他们有自己独特的“不合常理”的操作(似乎只要“资金”足够,就能突破、冲破一些规章、规则、规矩)。

 

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有一类买家,其目光专注在1000万以上的别墅豪宅,由于标的大、门槛高,所以抢的人自然少,甚至会流拍降价。这种别墅豪宅最终成交价都有很高的折扣,省个几百万是常见事。这类不可复制、绝版的房子,真是二手房市场买不到的宝藏,不到万不得已被法院执行,没人会自愿抛售。

 

还有一类竞买人,其优势在于有良好的心态,他们委托融易拍每月浏览淘宝上的法拍房源信息,每月可能会看中好几套满意的房子,价格合理的,抓到哪个算哪个,没抓到也没关系。由于目标并不明确,不会做过多的深入尽调,只要公告上写有“税费各付”、“空置”或者”位于学区“的房源,就会嘱咐融易拍去报名参拍。

 

这类买家在手头流动资金允许的情况下,同一时期付好几个保证金,逐个去参拍,有时候同一天同时参拍两三套,价格超出心理价位的就不出价了,拍中哪个算哪个。

 

大部分与辅助拍卖机构合作的买家,其实都是为了交易安全、过户顺利,买到心仪、无瑕疵的房子。

对于房产实际占有人和业主的法律关系,以及业主有没有为其他人设定占有权,竞买人确实很难查明,多数竞买人都愿意花点费用去找专业的辅拍机构协助。

 

看竞拍公告信息,破解“过户难”


若干年前,法拍房的过户难题一直困扰着众多有意参拍者,


不仅买家头疼,法院、银行也殚精竭虑。房子里若是有租客,更是难上加难。

 

其实这些信息都会“摆上”公告上公示,不然法拍房怎么会有“价格洼地”?

 

“过户难”这种情况,有的时候发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中,银行享有房屋的抵押权,通过法院直接拍卖使抵押权变现,但房屋租赁人由于租约未到,拒绝搬离。

 

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当法院拍卖当事人的财产时,承租人其实拥有优先购买权,


而承租人必须在法院规定的时间内向法院提交租赁合同,证明自己是承租人,否则将会自动放弃优先购买权,并且租户应当向法院提交租约证明,倘若租户在拍卖前无法向法院提供租约证明,而在拍卖后却声称自己是租户并和业主签订了租约合同,其再提交租约证明,法院原则上有权不支持。


一些甚至长达十多年的租约合同、一次性付清多年租金等不符合常理的租约合同,也不一定能得到法院的认可,这些情况都可以向法院申请租约无效。

 

竞买人在竞买成功后,有权核实实际占有人的租赁凭证,实际占有人提供的租赁凭证有瑕疵或明显不合理的,竞买人可以依法向法院主张权利收回房产。

 

有的法院在提升执行率方面,有自己独到的、殊胜的操作。


比如,法院与税务、国土、物价等部门签订合作协议,分门别类进行房产评估、询价,区属法院与市税务部门建立询价工作机制,通过评估模型制定覆盖当地范围的房地产基准价格体系,大数据智能计算相关房产的价值,摒绝了主观因素干扰,算出契合标的物实际的市场价格。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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