读懂法院公示的各类信息(续)

想要购买法拍房？首先就要选取房源，就必须要看房源上拍的公告(人人都说“选择大于努力”，但是“主动选”还是“被动选”还是“盲选”、“自选”、“他选”、“单选”、“多选”等等，那就不好说了)。

法拍房与二手房有许多不同点，其中的一个不同点是：其房源信息公示在各大网站平台上。买二手房选房的时候通常要找中介，而买法拍房选房就只能靠自己或者找辅助拍卖机构。

“看懂公告”意味着就是在“看房、选房”，是每一位参拍者的必经之路，不会看公告就无法选房。

当前，较有权威的七大法拍网站：淘宝法拍、京东法拍、中拍网、公拍网、法院资产网，2019年最高院又新增“工商银行融e购、北京产权交易所”。

法拍房的房源信息直接在七大拍卖网站上公示，每一套房源都配有几千字甚至上万字的公告。但要想读懂公告中细长狭小的文字，对于没有接触过着这个行业的竞买人来说，并不容易。

近几年来，流拍率都在上升，结合总标数来看，流拍率在50%以上的数量较高，且逐年上升；单就这个角度来讲，各个平台的捡漏指数偏低，能到40%左右就已经很不错了，淘宝法拍和法院拍卖网的走势比较平缓，这两个网站比较稳定，捡漏指数较稳定，比较适合捡漏。

从各个平台的交易品类来看，各有不同，在拍卖总成交额方面有所差距，各个拍卖平台都各有其优、缺点。

淘宝法拍以房地产拍卖为主，成交额较高，而以汽车和机械类成交为主的平台来看，成交额低是有原因的，毕竟这些产品会存在损耗，而并无增值空间。

“淘宝”发展较早，知名度、品牌效应高，有我国最大的网购用户加持，拍卖成交率、标量都名列前茅，有“庞大的标量”就意味着有捡漏的空间！

京东法拍，发展迅速，拍卖总额连年增涨，平台可靠，信誉好，用户量大，价格相对透明，房源数量比阿里法拍较少，

竞争压力同样很大，与阿里相比，交款手续稍微较为复杂。

法院资产网，有政府资源加持，公信力高，标的少、用户量少、知名度低，关注的人不多，竞争相对没那么惨烈，捡漏指数反而就较高(挖笋的机会)。

北京产权交易所，最高院指定的司法拍卖平台中，唯一属于产权交易所的拍卖平台。

公拍网，其各项指标稳定，乃最早开启网上法拍的站点，但标的少，用户量少,知名度低，政府性质很强，流量不足，

没有办法触达更多的终端用户，其主要受益群体有所局限，以上海地区为主。

中国拍卖行业协会网，其特点是中规中矩，缓慢增长，竞价较少，大部分标的不是法院委托，反而拍卖行拍卖的较多，相对而言，信息公开度、交易手续相对复杂。

工商银行融e购，乃唯一一家银行司法拍卖平台，为部分参与司法拍卖的客户提供资金支持，标的数量较少，用户量少，知名度低。

曾遇到过一些竞买人，他们有自己独特的“不合常理”的操作(似乎只要“资金”足够，就能突破、冲破一些规章、规则、规矩)。

有一类买家，其目光专注在1000万以上的别墅豪宅，由于标的大、门槛高，所以抢的人自然少，甚至会流拍降价。这种别墅豪宅最终成交价都有很高的折扣，省个几百万是常见事。这类不可复制、绝版的房子，真是二手房市场买不到的宝藏，不到万不得已被法院执行，没人会自愿抛售。

还有一类竞买人，其优势在于有良好的心态，他们委托融易拍每月浏览淘宝上的法拍房源信息，每月可能会看中好几套满意的房子，价格合理的，抓到哪个算哪个，没抓到也没关系。由于目标并不明确，不会做过多的深入尽调，只要公告上写有“税费各付”、“空置”或者”位于学区“的房源，就会嘱咐融易拍去报名参拍。

这类买家在手头流动资金允许的情况下，同一时期付好几个保证金，逐个去参拍，有时候同一天同时参拍两三套，价格超出心理价位的就不出价了，拍中哪个算哪个。

大部分与辅助拍卖机构合作的买家，其实都是为了交易安全、过户顺利，买到心仪、无瑕疵的房子。

对于房产实际占有人和业主的法律关系，以及业主有没有为其他人设定占有权，竞买人确实很难查明，多数竞买人都愿意花点费用去找专业的辅拍机构协助。

若干年前，法拍房的过户难题一直困扰着众多有意参拍者，

不仅买家头疼，法院、银行也殚精竭虑。房子里若是有租客，更是难上加难。

其实这些信息都会“摆上”公告上公示，不然法拍房怎么会有“价格洼地”？

“过户难”这种情况，有的时候发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现，但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离。

当法院拍卖当事人的财产时，承租人其实拥有优先购买权，

而承租人必须在法院规定的时间内向法院提交租赁合同，证明自己是承租人，否则将会自动放弃优先购买权，并且租户应当向法院提交租约证明，倘若租户在拍卖前无法向法院提供租约证明，而在拍卖后却声称自己是租户并和业主签订了租约合同，其再提交租约证明，法院原则上有权不支持。

一些甚至长达十多年的租约合同、一次性付清多年租金等不符合常理的租约合同，也不一定能得到法院的认可，这些情况都可以向法院申请租约无效。

竞买人在竞买成功后，有权核实实际占有人的租赁凭证，实际占有人提供的租赁凭证有瑕疵或明显不合理的，竞买人可以依法向法院主张权利收回房产。

有的法院在提升执行率方面，有自己独到的、殊胜的操作。

比如，法院与税务、国土、物价等部门签订合作协议，分门别类进行房产评估、询价，区属法院与市税务部门建立询价工作机制，通过评估模型制定覆盖当地范围的房地产基准价格体系，大数据智能计算相关房产的价值，摒绝了主观因素干扰，算出契合标的物实际的市场价格。

(感谢阅读，敬请指正)