解读法拍房的专业术语(续)

2022-03-04 16:13:37 admin 6
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引子:有的时候,我们所需的解读、所需的分析本身就蕴含在“解读对象、分析对象”里面了;比如分析判断,其宾词概念已包含在主词概念(主词、主语、主体、现象、名相等)里面,这种判断的宾词对主词概念的意义并没有增加,只是通过分析把已包含于主词中的意义分析出来而已。

 

流拍


流拍,即在拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的,一般会在六十日内再行拍卖。

 

拍卖一般会确定保留价,并征询有关当事人的意见。如果出现流拍,拍卖保留价由法院参照评估价确定。

 

未作评估的根据“最高人民法院关于人民法院民事执行”来拍卖,不得低于评估价或者市价的百分之八十。

 

法院确定保留价,第一次拍卖时,参照市价确定,再行拍卖时,每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

 

每一次拍卖的进程都是崭新的、都是无法预估的,竞买人只要选择参拍了,都不要放弃每个标的,拍前准备都要预备周全,包括选标逻辑、贷款方案、中期的或者长期的规划等。

 

除非自己真的资金体量非常非常的充裕,否则确实是需要有法拍房经验的专业团队来辅助竞拍。至少能够少走弯路,避免栽一些大的跟头,二拍的房产要是有参拍团队帮助的情况下,大概率能省掉二拍所产生的额外费用的,至少在首拍时就能得标。

 

选标、竞拍方案制定得当,甚至会节省几十万或上百万的竞拍资金,能省下钱始终都是对竞买人的一种负担减轻。

 

“拍卖”与“变卖”


在民事或刑事执行的程序中,财产变现是最让人头大的事,债权人的利益被摆上最关键的位置;其中,体现了“对被执行人财产处置的力度”。

 

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法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时,优先采取网拍的方式,为了提高财产处置效率、变价率、溢价率和公开透明度等。

 

网络司法拍卖,即法院依法通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开处置财产。

 

对于经过两次网络司法拍卖未果而流拍,且未能以物抵债的,一般会继续采取网络司法变卖的方式相衔接,继续处置财产。

 

没有“一拍”就没有“二拍”,没有“二拍”就没有“三拍”,没有“三拍”就没有“变卖”。

 

“一拍”:

申请执行人选择——申请执行人可从名单库中选择网络拍卖平台;


法院指定——申请执行人未选择或者多个申请执行人的选择不一致的,由法院指定网络拍卖平台。

 

“二拍”:

第一次网络司法拍卖竞价期间无人出价的,该次拍卖流拍同一网络司法拍卖平台再次拍卖;


采取网络司法变卖方式处置财产的,一般就在最高院确定的网络服务提供者名单库中的平台上实施;


网络司法变卖原则上沿用网络司法拍卖程序适用的平台;


申请执行人可要求更换变卖平台。


在网拍二拍流拍后10日内,申请执行人书面要求更换到名单库中的其他平台上实施的,执行法院一般会准许。

 

司法变卖虽与拍卖相联,但拍卖并非变卖的必经程序,对于不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的,法院可委托有关单位变卖或者自行变卖,也就是说“拍卖”只是“变卖”的充分而非必要条件。

 

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未经拍卖直接变卖财产的情况,主要有两种:


对查封、扣押、冻结的财产,当事人双方及有关权利人同意变卖的,可以变卖;


金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品,


法院可决定变卖。

 

概念术语是这些概念术语,定义是这些定义,理是这些理…值得留意的是,“理执”、“法执”与“我执”是联在一起的,想要破除这些执着,不是易事。

 

二拍、三拍


关于二次拍卖的参与者,这里头不乏垂涎者,他们或许资金方案没准备、或者贷款方案没准备、或者没有淘宝账号、没有银行U盾、银行卡没有设置大金额交易等等,使得报名没成功错失了首次拍卖。

 

在第一次司法拍卖流拍后,第二次拍卖是会有降价的,这与商品房市场一天上涨一个价有所不同。

 

在实际实践中,首次拍卖的价格,一般就是评估价的80%,当拍卖出现流拍时,最高院授权的降价幅度不得超过前一次保留价的20%,也就是说,当出现两次流拍的情况时,第三次的拍卖价则是评估价的64%(民事案件中不动产至多可以拍卖三次,刑事案件则不受三次限制)。

 

一般地,只要遇到无抵押、无租赁关系,且办理了产权证的房子,这类房子只要拿着法院开具的文书就可以去房管局顺利过户,我们可以毫不犹豫出手去竞拍。相反,房产里面有住人、有抵押、有租赁等,则很容易会流拍。

 

大家别忘了,即使是二次拍卖仍然还是有风险。

 

流拍的该标的要在一个月后才进行二次开拍,在这间隔的一个多月里,任何状况都是可能的。类似的“状况”有:银行贷款政策变动、政府调控新政等变数。


且,竞买人的资金处于流动受限状态,由于要为二拍准备,资金停滞不动对竞买人是很大的损失。


对于第二次拍卖仍然流拍的不动产或者其他财产权,法院可依照相关规定,将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。

 

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申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,一般在六十日内进行第三次拍卖。

  

第三次拍卖流拍,且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,法院一般会在第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

 

自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,就会解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可采取其他执行措施的除外——


一是将房子进行变卖,只能暂时退回给债务人;


二是如果债权人不要这个房子,可直接抵债给债权人。

 

经过三次拍卖流拍后,据“最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定”里的相关条款,已经不能再进行拍卖了,但可申请以保留价抵债。

 

拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,一般会将该财产交其抵债。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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