解读法拍房的专业术语

2022-03-03 10:39:59 admin 68
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引子:每个人都为着某个特定的目的而“采集记忆”。

 

保证金


最高人民法院规定,法院拍卖不动产时,竞买人应在拍卖前向法院预交拍卖保证金,应当预交而未预交拍卖保证金的,不能参与竞买。

 

法拍房市场其实也很热门,只是“小众的热”,不是那种“大众的热”。

 

保证金数额由法院在起拍价的5%至20%范围内确定。竞买人应在参加拍卖前以实名交纳保证金,务必确认淘宝和支付宝账号完成实名认证,建议提前1-2天缴纳保证金,交保成功意味着报名竞拍成功,如果竞拍失败,保证金会原路退回。

 

法院实行“一案一账户”,竞买人可以向法院指定的账户交纳(尾款支付也是同一账号),也可由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结。

 

淘宝拍卖缴纳保证金的一般流程:

登陆sf.taobao.com(司法拍卖)找寻要参拍的标的物,点击页面的“报名交保证金”;

填写竞买人身份信息(需与支付宝实名认证信息一致);

选择相应的缴纳方式。

 

当前手机端支持储蓄卡快捷、支付宝余额、余额宝方式支付,手机银行暂不支持。如手机上有交保限额,可在电脑上使用网银交保。

 

淘宝拍卖缴纳保证金时遇到限额怎么办?如果资金是在银行卡中的,通过手机交保一般额度比较低,可到电脑端使用网银交保。

  

关于淘宝拍卖网银交保的一般说明——

50万元以下:建议农行、工行、中国银行、建行、招行、浦发、交行、光大、中信、邮储等;

50万-100万:建议农行、工行、招行、浦发、交行、光大、中信、邮储等;

100万以上:建议招行、浦发、宁波银行等。


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淘宝拍卖网银交保的一般流程:如果手机交保提示有限额,需到银行开通网银、办理u盾;电脑上缴纳保证金。

 

“交吉”与“不交吉”


“不交吉”是指法拍房未腾空就被拍卖,价格相对便宜,但衍生出的纠纷也不少(“交吉”则反之)。有些得标人甚至要通过“私力救济”,采取暴力措施强行收楼。

 

没有准确的数据显示,“不交吉”法拍房到底带来了多少法律纠纷;我们至少可看到,在房屋没有腾空时法院就组织拍卖,背后是法院执行的难。

 

有的拍卖公告会明确表示,这是一次“不交吉”拍卖:按照房屋现状拍卖,不负责标的物的交付与清场。

 

“优先购买权”


在淘宝司法拍卖平台上,有时会看到“优先购买权”这个字样。在实践中享有优先购买权的有:


有限责任公司的其他股东;


房屋的承租人;


合伙人、财产的按份共有人;


知识产权法上的优先购买权。

 

如果有多人享有优先购买权,他们将由法院确认并录入系统,展示为优1,优2,优3等等,其中优1权利最高。享有优先购买权的人,可与普通竞买人或者低于自己顺位的优先权购买人以相同的价格出价,如果没有更高出价,拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得。

 

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流动性


流动性一般可划为货币流动性、银行流动性、市场流动性(关于法拍房的术语体系,也是个不断生成、流动、变化的过程)。

 

货币流动性,指的是整个经济的货币存量水平是否偏离其合意的货币均衡水平,其度量主要有货币供应、货币缺口、货币过剩等指标;

 

银行流动性,从资产负债表角度,描述整个银行系统的资产总量变化情况,其度量主要为总量、监管指标、业务操作和利率等;

 

市场流动性,指的是市场参与者在不导致资产价格显著波动的情况下,能够进行大量金融交易的难易程度,其度量从深度、紧度和弹性等。

 

流来流去的货币越滚越大,为什么没有更多地转为其他资产而“消停”下来?

 

不难想见,货币是极容易流动的资产(万物皆流,无物常驻)。口袋里的钱(银行体系以外的现金),只要数量足够,大家想买啥立马就可兑现,“流动性”非常强。

 

对比在银行的存款,虽然也是储户的资产,想取用的时候,至少还要到银行(包括电子银行)办一道手续,转为其他资产形态,要多一层麻烦,而定期存款比之于活期存款,麻烦又略大一点。

再比照房产,转手套现的麻烦就更大了。

 

一种资产转为另外一种,难度各不相同。一般的排序,现金最自由、流动的麻烦最少,所以流动性最高。活期存款次之,定期存款再次之;接下来是金融债券、优先股、普通股、地产、房产,然后是只有少数行家真正识货的投资品,例如古董、宝石、普洱茶。在某种特别的状态下,资产的流动性也可能忽高忽低。

 

假如货币转为流动性比较低的资产,再变现、转为活跃购买力的摩擦系数上升了,冲出来争购普罗大众须臾不可或缺之物的压力就会减轻。

 

政府要忙的事很多,没有通胀威胁,是不需天天调控的。

 

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这就带出另一问题:为什么流动性最强的货币没有更多转为流动性较低的其他资产,从而缓解通胀以及由此而来的宏观调控压力?

 

这一问的重点是:为什么过多的货币没有转为流动性较低的其他资产?不再是我国货币运动如何在两个圈圈里不断转出天量货币来,而是为什么转出来的货币没有更多地转为其他资产?

 

一个现成的解释——我国属于间接融资为主的经济,银行是金融的主力,股票等其他融资通道虽然已经有所发展,但在整个融资结构中占比还是小头。

 

金融运作以银行为中心,机构与个人向银行借贷,完成各类交易之后,还是把款项再存入银行。那么,自循环的广义货币越滚越大,通胀的货币因素挥之不去。此论,基本上是现象描述,因为“间接融资为主”与“货币没有更多转为非货币资产”,本来就是一回事。

 

若再往深一层,比如,以银行为主的间接融资从哪里来的?不可能自己从地上长出来…

 

以出口导向驱动的经济增长,是间接融资模式不断强化的坚实基础。我国庞大的出口赚回来的外国货币,企业向商业银行结汇,商业银行再把绝大部分外汇卖给央行,转为巨额国家外汇储备。在此流程里,央行不断出手购汇,基础货币不断流入商业银行。

 

商业银行“不缺钱”,间接融资的头寸充盈,此消彼长,直接融资则不能不受到抑制。于是,拿基础货币为人民币汇率的稳定遮风挡雨,强化了金融体系以间接融资为主的特色。

 

并且,间接融资以国有为主的体制特征,使得各地方政府对商业银行体系有很大的影响力。

 

或问,这些年我国的股市发展固然不尽如人意,但地产房产不是一直火爆吗?地产房产的火爆,难道不正是人们把巨量银行储蓄转化为非货币资产吗?

 

诚然,楼市连年火爆是事实,快速增长的地产房产由货币变过来,也是事实;更重要的是,货币一旦变成房地产,再变回货币就没那么方便了。地产房产的流动性赶不上现金与存款,我们有理由将之列入货币以外资产的行列。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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