参拍前和得标后怎么做(续)

2022-03-02 10:26:21 admin 0
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参拍前,尽可能多地了解货币政策


我们的货币制度在设计之初,是把外贸结汇作为补偿的,不是作为主要部分。

但经过几十年的发展,如今外贸已经是我国除了房地产以外的最大收入,使得货币制度和货币组成之间产生了巨大矛盾。表现是:出口越多,国内的货币印刷越快,右手打左手。过去是通过楼市作为资金池,如今呢?

央行一直在持续地、继续着实行稳健的货币政策。

货币政策是宏观政策,传递到某个具体的价格,是有滞后性的,最少一年的滞后期,建房子最快也要等三年的。

货币政策的直接效果,主要体现在几个方面:


数量控制:国企有绝对信用优势,小老板不是国企的对手;


价格控制;


最后是结构控制:20%给小老板,结果是售楼小姐“喜大普奔”,花枝招展。

2015年以后数年间的金融政策、货币政策即是如此,基本定型了,只是在周期性地往复。

货币印出来之后,通过搞基建,货币流入了各行各业的私人之手,私人的货币一般不会涌到菜市场的,因为,单个人吃不了几吨大米和青菜,涨一点也就这样了。

那么,私人的货币会涌到哪里?楼市!

2015年后至今的货币路径:央行印钞,买下小地方的楼市当作保障房,二线以下城市的各路包工头、开发商,拿到钱后涌入京沪广深,继续买楼炒地皮。京沪的美丽公寓,已经和工薪族绝缘了,仅作为财富凭证,类似于大额存单,可抵押贷款。北上广深楼市变房产银行,房产中介就是储蓄所,吸引全国富人来存款。

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那么,为什么货币增发毫无问题?因为产能过剩。

在产能过剩、供大于求的环境下,随便印,绝不会有问题,可以 确保安全。现在,唯一供不应求的是京沪的美丽新公寓,其他产品都严重滞销,所以无需担心,继续印下去,毫无压力。

为啥我们毫不担心印钞?因为不管印多少,美国人全部接盘,人民币汇率还在升值。缺钱了,很简单,印一箱票子,立马换回来美元。比如,买大飞机、大公司、大油田等。

PPI(生产价格指数)下降,CPI(居民消费价格指数)上升,货币收紧和放松,都要死命搞一头。所以,货币政策不太管用了。PPI+店租和零售成本占比= CPI。CPI是逆市上升,反映零售渠道成本,已经高得很离谱了。

参拍前,尽可能多地了解法拍房的相关信息


法拍房的权属为什么会不明晰?

个中原委相对复杂:


由于法拍房所涉及的案件详情并没有完全公布,拍卖公告一般只披露相关判决、裁定,案情细节没有公开,这也是基于公民隐私权的考量;


房子未交齐土地出让金;


房产证暂未办理;


土地性质为划拨土地时,有些银行会不予办理按揭贷款(具体看不同银行的政策);


宅基地房屋,其是否可以拍卖存在争议,虽然有法院曾经操作拍卖过,但一般法院不会操作拍卖,原因在于宅基地房屋的购买人只能是同一村民集体成员,且购买的只能是房屋而非宅基地所有权,宅基地所有权属于村民集体,故只能流转使用权;


房子存有继承、赠予的情况,继承有继承的一个比例、赠予有赠予的一个比例;


唯一住房,这种情形也可能出现两难境地,当前明确意见是可执行,只要“如果被执行人名下的唯一住房,超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围,法院可以执行”


竞买人得标后,仅仅是“买法拍房”这件事的一个开始,还远远不是终点。

尽可能多地了解作为不良资产的法拍房


银行不良资产多为未按合同还款的高风险贷款或经过测试推定无法按期收回的贷款,贷款回收可能来自借款人、担保人、抵押物担保人等,未来现金流来源复杂。

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商业银行通常会灵活运用包括债务重组、批量转让、证券化、债转股等在内的多种不良资产处置方式,快速降低不良率,净化资产负债表,防范区域性、系统性金融风险,在不良贷款生成率较高的时期尤为重要。

一般情况下,合法主体(指有资格从事该项业务的自然人或资产管理公司)只会收购全额抵押的不良资产,标的物偏向住宅和厂房,一般抵押物与贷款之间会有30%的溢价空间。只有有抵押物的不良资产,合法主体才会有理由购买,目的是盘活(自用),也可以是投资、转手获利。

得标后要走的流程


买受人尾款缴纳完成后,就要开始走流程。如果买受人预先委托了辅拍机构,这个流程就相对轻松多了。

这个流程,至少要先联系房管局,咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项以及需要的证明材料,然后联系法院。到法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖,办理标的物交付手续之后,一般会拿到法院的成交确认书、司法裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据,再拿着法院的文书和相关身份材料到税务部门缴纳税费,然后就可以要求法院解封房产。

确认解封之后,需要立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封的,房产多数是抵押在银行里的),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

洗白的同时,可拿着法院的材料,直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一,以及购房时间满几年,出具证明,虽然繁琐,但不查是无法确认税费等。拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料以及房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证明),就可以单方面提出过户申请,申请提出后,需要登报公示若干天,登报环节结束之后,房管局会通知去交契税,以及土地所有权变更等手续,办理完成之后,就等领不动产证了。

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房产清白之后是最危险的,需要立刻开始办理过户手续(房产解封后就是清白、自由的,如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人,可能会引起麻烦)。所以,找专业的辅拍机构协助是很重要的。


(感谢阅读,敬请指正)

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