参拍前和得标后怎么做

2022-03-01 10:18:23 admin 16
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“荡气回肠”的参拍经历


参拍竞购法拍房之前,要怎么做?除了要准备那些耳熟能详、老生常谈、众所周知的准备以外…

 

竞拍人在购买法拍房之前,总是以为“志在必得”,以为能以底价买到,但有时候出标竞价过程会是一波三折、荡气回肠,参拍过程会是一次“欲哭有泪”的经历。

 

参拍前,首先要做好“打硬仗”的准备。

 

常关注拍卖进程的朋友们,极容易塑形这种画面——某套法拍房成交价为2000多万,有80多次延时,有30多人报名,近700人设置提醒,近30000人次围观…

 

标的物起拍价的确定,是一场“拍卖会”开启的基础,也是关键。类似这种上千万的标的,处置法院一般会采取三方询价,包括京东询价、淘宝询价以及工商询价,才拍板敲定最终的起拍价。

 

在这三个询价中,比如以淘宝询价1049多万为最小值;起拍价定得太高,不利于拍卖的行进;起拍价定得太低,则无法偿还债务,影响法院执行;所以,最终我们看到的起拍价为1097多万。

 

虽说有30多人报名参拍这个标的,但并不是全都出标了。比如有近20人出价,其他10多人,或许处在“观望”整个出价过程的状态,或者仅仅是报个名,看当天的出价情形而后动,或者还有别的情形,就不得而知了。

 

此外,好事者切忌只为了围观而报名出价(假如只有你一个人报名且只有你出价一次),在至少一人报名且出价不低于起拍价的情况下,就会成交。

 

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我们要钦佩每一个落场出价的人,因为能够报名缴纳保证金,就已经不是一件容易的事。有的买家可能只出一次标,因为那个价码就是他们能承受的最高竞购价格,发现别的竞买人高过自己,就直接放弃了。

 

有过报名出价经历的朋友,可能会比较熟悉,在出标竞价最后关键的冲刺阶段,大多数就是“双簧戏”了,直到突破最终的心理价位为止。

 

对于这30多名报名者来讲,他们是否出标,出到哪个价位而停止,都是自由、自愿的。当然,最终的成交价是多少,事先也是无人能预判。

 

至少在这个“竞价周期、出标过程”里,是最为公开、公正、透明的,参与者之间没有串标、没有城府、没有阿谀奉承、没有勾心斗角,仅是竞买人对标的物单纯的自由竞逐。

 

尽可能多地了解拍卖规则


参拍前,尽可能多地了解拍卖规则。

 

有30多人报名、保证金能达到100多万,意味着,在这个标的的拍卖周期里(每个报名人的报名时间肯定会参差不齐),能有3000多万被锁定在了支付宝的账户上。

 

没有阿里云的支撑,操作如此体量的资金往来,是难以想象的。竞买人出价出得这么舒爽,能让竞买人心惊肉跳、一夜白发,肯定也有阿里云的“功劳”。我们怎么夸大阿里云的功能,都不为过。

 

阿里云在如今互联网普及的情形下,发挥了其最大的效用。“互联网+”模式在不良资产处置领域的运用(如竞买法拍房),已经“炉火纯青”了。互联网平台(主要是淘宝、京东等)在不良资产处置中发挥着公开拍卖、撮合交易、信息咨询、数据服务、众筹投资等功能,线上处置扩大了客户覆盖面,提高了动销率和溢价率。

 

为什么阿里云能这么牛?因为阿里云现已经在全球21个区域部署逾百个云数据中心,大规模应用飞天云操作系统、含光800芯片、神龙云服务器等核心技术。

 

尽可能多地了解金融风险


参拍前,尽可能多地了解金融风险。

 

比如当年国外的金融危机,导致金融危机爆发的重要原因不仅在于房价的起落,更在于随房价变化而变化的住房抵押贷款产品及相关衍生产品的广泛使用。

 

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当时,市场上充斥着大量的奇异住房抵押贷款产品,之所以“奇异”,因其不是标准化的产品(标准化的住房抵押贷款的期限一般为30年,而且利率固定)。

 

那些奇异住房抵押贷款通常是为那些信用水平较差的人提供的,其共同的特征之一就是,只有当房价保持上升态势时,借款人才能够还得起贷款。

 

假设某人获得了一种浮动利率住房抵押贷款,其初始利率为1%,这意味着他在最初的一两年能够偿还每期的还款额。但两年之后,贷款利率可能上升到3%,4年之后可能上升到5%,之后还会越来越高。

 

为了避免这种情况发生,在某个时间点,他需要用某种更为标准化的住房抵押贷款来进行再融资。只要房价一直保持上升,其房屋资产就会增值,他也能够轻易地进行再融资。

 

然而,一旦住房价格不再上升,比如2006年房价在快速下跌的时候,借款人的房屋资产就会贬值,形势也变得严峻。此人将无法再融资,并且已没有能力偿付日益增加的住房抵押贷款月供。

 

在当时的国外市场上,充斥着一些劣质的住房抵押贷款:


只付利息的浮动利率住房抵押贷款;


含权浮动利率住房抵押贷款(允许借款人改变其每期的还款额);


超长期的住房抵押贷款(贷款期限超过30年);

负摊销浮动利率住房抵押贷款(首付款甚至可以低于当期利息);


无信用证明的住房抵押贷款。

 

大部分劣质住房抵押贷款都有一个特征——还款额在最初的几期会低于应还额,但是随着时间的推移,还款额会逐渐上升。

 

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以含权浮动利率住房抵押贷款为例,此类浮动利率住房抵押贷款允许借款人改变每期的还款额。每期的还款额可以低于应还额,而未还部分会结转到住房抵押贷款之中,留待将来偿还。

 

劣质住房抵押贷款的另一个特征——需要的信用证明很少,如“无信用证明的住房抵押贷款”,意味着在发放住房抵押贷款时基本没有对借款人信用状况和还款能力进行审核。

 

还有其他一些做法——“债务合并”,它允许借款人将信用卡贷款等其他类型的债务与住房抵押贷款合并在一起,进行统一贷款和偿还。很明显,这些做法都存在不少问题。

 

我们在做投资决策时,需警惕之…


(感谢阅读,敬请指正)


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