不同参拍主体的贷款注意事项(续)

2022-02-18 10:35:47 admin 6
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以公司、企业名义去参拍竞购法拍房


以公司名义买房,不管买什么类型的房子,都视为商业用房;


“公司买房”,可做贷款但不容易,贷款的额度通常在房价的50%,利率一般要上浮10%(当然,可能通过具体的洽谈、协商来定准)。

 

“公司买房”确实不容易申请贷款,银行一般也不会审批公司的贷款买房,但公司在购房并办出产证后,可办理房屋抵押手续筹集资金,于是,我们常见到的是“公司全款购房”;而外资企业在域内只能买一套房子。

 

以中信银行为例——

可做贷款,只不过是以公司经营所用的名义,其中,最高可以贷到房屋总价的7成,贷款额度不超过1000万,利率上浮30%,还要看公司营收、年限等,营收一般要超过贷款的1.5-2倍以上,才可申请贷款;


以公司名义购买住宅,在取得不动产证满3年后才可转让,可转让给公司,也可转让给个人;


以公司名义转让的住宅,对于转让方(卖家),需要缴纳增值税、附加税、所得税、土地增值税以及印花税;


对于买方,如果是以个人(家庭)名义购买,在满足满五唯一的情况下,需要缴纳契税+印花税;其中房屋≤90平米,契税需缴纳1%,房屋>90平米则缴纳1.5%;如果不是家庭唯一住房,契税需缴3%,与购买普通住宅基本保持一致。

 

在没有购房名额的情况下,有条件的用公司名义购买住宅,也算一个途径,只是背后的税费需审慎考虑。

 

“企业买房贷款”的注意事项一般有哪些?


企业买房贷款,首先要分注册在境内的公司还是注册在境外的公司,注册在境内的公司购买房屋和套数不受限定;注册在境外的公司不能购买住宅,要是有办事处,可以办事处的名义购买一套非住宅。

 

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公司购房不能通过商业贷款,待产证出具后可办理持证抵押,年限与利率都有别于商业贷款。

 

公司买房缴纳的大额税种即是3%的契税,不享受优惠契税政策,公司买房还得多缴纳房产税和印花税,手续费等其他杂费则不会太高。

 

但,以公司名义买房后,每年有一笔不小的税费支出!即每年房产原值×70%×1.2%的房产税和建筑面积×30元/年的土地使用税,如果房产税、土地使用税未按时缴纳,还需按每日万分之五缴纳滞纳金。

 

以公司名义买房,需要付出比个人买房多一些的费用,比如在买房、持有和二次交易等环节,公司买房的税费较高;以公司名义买房后,需转手卖出时,不享受税费优惠。

 

以公司名义买房可作为公司的资产,可以提取折旧、减少公司的企业所得税,但以后转回个人名下的时候,也必须通过转售程序,缴纳相关税费后办理过户手续。

 

公司购房与个体私人购房之间的一个区别——公司产权的房屋要想变更为个人私人名下,必须要通过生意业务,在生意业务往来间举行产权变更登记;公司产权的房屋也可通过股权转让来进行转让,但只是变更股权及实际控制人。

 

附:以公司名义买房的流程一般有哪些?

需提供公司营业执照副本复印件加盖公章;

组织机构代码证复印件加盖公章;

税务登记证副本及公司公章;

公司法人身份证复印件;

公司授权某人购买的“授权委托书”3-5份原件以及受托人身份证原件


从“共有房产拍卖”角度来看参拍主体的多样性


如今有不少人买房,是选择与其他人一起购买的,在购买人内部会形成一个分割关系,一般而言,会选择按份共有的方式来进行房产分割。

 

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那么,按份共有房产拍卖有哪些注意事项?(主要与权属、过户等关系度较高)

 

“民法通则”里有规定——财产可以由两个以上的公民、法人共有。“共有”分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额,对共有财产分享权利,分担义务;共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。

 

按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。

 

房屋按份共有又称“房屋分别共有”,两个以上的主体对同一房屋按一定的份额共同享有占有、使用、收益和处分的权利(按份共有房屋的分割),并承担相应的义务。

 

“份额”,指共有人在所有权总体中所享有权利的份量,即所有权份额,其效力及于房屋整体的每一物质构成部分,不能想当然地理解为实物份额。

 

例如,甲、乙、丙合资建造一栋房屋,三方按5:4:1的比例出资,形成甲、乙、丙三方对该房屋的5:4:1的所有权份额,那么,各自使用该房屋的面积原则上应按此比例分配,但也可能并非如此。

 

实际使用只具有分管性质,不能将之等同于所有权份额。房屋按份共有,并不是把共有房屋分割成若干份,各享有一份所有权,而是各所有权人按所有权份额享有权利和承担义务。

 

房屋按份共有人享有的权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

 

占有权既是指有实际占有、支配房屋的权利,还包括以所有权人的名义进行房屋所有权登记。

 

使用权是指房屋共有人有权按自己应占份额、依房屋用途实际使用房屋。

 

收益权是指房屋共有人有按自己所占份额分享利用房屋所得利益的权利,如房屋出租的租金,由按份共有人按所有权份额分享。

 

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处分权是指房屋按份共有人有权根据自己的意愿依法转让自己的所有权份额。

 

按份共有人在使用和处分房屋时,一般按协商一致原则处理,

意见不一致时,依占房屋份额过半数的共有人的意见作出决定,各个共有人不得各行其是。占房屋所有权过半数的共有人所作出的决定,一般不得损害其他共有人的利益。

 

部份共有人行使权利却侵犯其他共有人的利益而造成损失时,应赔偿损失。

 

按份共有人在转让其房屋所有权份额时,不通知其他共有人,

不保证其他共有人在同等条件下的优先购买权的,其转让行为一般视为无效。

 

按份共有人转让自己的所有权份额,其他共有人在同等条件下有优先购买权;按份共有人可参与房产拍卖,同等条件下按份共有人享有优先购买权。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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