不同参拍主体的贷款注意事项

2022-02-17 14:10:45 admin 9
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法拍房的参拍主体有哪些?


按主体的不同,法拍房的参拍者一般有:自然人、法人和非法人组织。

 

非自然人参拍(法人和非法人组织),即是参拍主体符合法拍房购买资格的主体,比如企业、社会团体、事业单位等。

 

对于非自然人参拍,各个地方都有相应的政策要求。例如广州、深圳,对于非自然人参拍的要求相对宽松,只要在广州、深圳注册有公司,经法院同意,就能以公司名义去参加司法拍卖,得标后,房子不动产证上业主一栏即为参拍的公司名。

 

“法院同意”这个程序,属于形式审查,只要按照法院相关要求提交了材料后,法院一般不会不同意参拍,这个手续一般要在拍卖前的7个工作日内完成。

 

以其他主体参加拍卖的,网络平台对于注册支付账号有各自相应的时间要求。比如淘宝规定以公司主体开取支付宝账号的,需要三个工作日。参拍的朋友务必预留出来,免得准备不足,错过心水房子。


在自然人参拍中,有几种较为特殊的类型——


委托拍卖:

某君看上了一套房子,但不想自己亲自参加拍卖,而是委托朋友去帮忙办理,即委托拍卖。

 

启动委托拍卖程序一般需要的材料:某君委托朋友的委托书,某君向法院委托拍卖的申请书,还有双方的身份证复印件。


某君与朋友要一起去法院递交材料,法官可能会问询原因,不过这也是形式审查,基本都会同意。

 

值得一提的是,这里的被委托人即(某君的朋友)是不需要有购房资格的。

 

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联名竞拍:

“联名竞拍”也就是多个人一起作为一个主体参拍,一个房产证上写多个人的名字。

 

例如,有某A、某B、某C三人一起看中了一套法拍房,准备凑钱一块买下来投资。

 

那么,他们应该一起在拍卖公告规定的时间内向法院提出联名竞拍的申请,并提交各自的身份证复印件。

 

因为所有的人都要在房产证上显名,所以要求参加联名竞拍的人都应具备购房资格。

 

一般情况下,不建议联名竞拍,一是购房资格宝贵,并且要选定以“谁的账户”参拍。

 

一个成年人和一个未成年人的搭配,也算联名竞拍,与上一种情况近似,只不过法院一般会默认以成年人的账户作为参拍账户。因为是共同显名,要求未成年也需要具备购房资格,如在广州,小孩需要有广州户口。

 

“法拍贷”刍议


不管法拍房的参拍主体是谁,总要面对“贷款”议题。

 

自从各地方推出“法拍贷”后,已经大为缓解竞拍人的资金压力,利于财产的处置、变现,提升了司法拍卖成交率。

 

一般的“法拍贷”流程:意向竞买人电话咨询后由银行面签,确认其具有贷款资格后,由意向竞买人向担保公司缴纳保费,由担保公司出具保函,银行见保函后将贷款打入法院帐户,成交后法院负责办理过户手续,银行为房产办理抵押。

 

法拍房与普通二手房的贷款流程的不同处就在此——普通二手房先过户,银行抵押妥当后再放款;而法拍房则是先放款,再去法院办其他手续,最后是抵押。

 

其中,有一个阶段性担保费,银行或指定第三方公司,承担阶段性的担保责任,且协助办理后期手续。此外,法拍房从放款到房本抵押妥当,需要三、四个月,有些需四、五个月才能办妥,相比普通住宅时间更长;而得标后的尾款支付大概在一个月左右,期间的“时间张力”可想而知。

 

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此外,法拍房是不能申请公积金贷款的。此种购房情形,没有购房合同和首付款票据;对于购房,已支付全款,不再适用公积金贷款。

 

住房公积金贷款实行轮候发放,贷款发放时间,需根据轮候排序和资金情况来定。于是,购买法拍房还暂时不具备办理公积金贷款的条件。可在购房过户后,申请提取个人账户住房公积金。

 

作为“联名竞拍”这种参拍主体,

其贷款所需注意的一些事项


据拍卖相关的法律,法拍房可由几个人一起出资竞拍购买的。

 

曾有一处法拍房,被几个人共同出资竞拍购买,“联合出资购买的法拍房”为一处写字楼。但在办理手续时,被法院告知,此房不能写其他人的名字,原因是只能在竞拍前写上各位的名字,临时办手续写名字是不允许的。

 

该宗由几个人共同出资买写字楼的案子,提醒了法拍房的竞购者,在竞拍之前,一定要写清楚所有出资人的名字,办理好联合竞拍的手续。

 

据当前的相关法律,如几个人一起竞拍房子,只有配偶和父母这种情形,不需办理联合竞拍手续。

 

如今的房子,因为“共同产权”所产生的纠纷较多,许多法拍房正因这方面的纠纷,导致后来转手时,给后续的住户,造成清退、过户等繁难。

 

两个人联名购买房屋,其中一人宣告破产,那么房屋会受哪些影响?

 

如果这联名产业只有甲一人申请贷款,而甲宣告破产,甲是不可能继续偿付银行的房贷了。在拖欠供款一段时间后,银行会开展房屋拍卖。

 

两个人联名买房,银行通常会要两个人联名贷款,尽管是其中一人符合资格申请房贷。假如另一联名者乙也是其中一个贷款者,银行会要求乙继续供房贷。即使甲的资产被有关部门接管,乙仍可以继续偿还房贷,降低房子被拍卖的可能性。

 

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当甲宣告破产后,甲的所有资产将会被冻结,或由房管局管理。通常情况下,会建议另一联名者联系房管局,以市价买下破产者的那份房屋,或取得房管局的同意,一起卖掉联名产业,将财务损害降到最低。

 

需要注意的是,由于破产者拥有该产业某个比例的权益,房管局可申请追索欠款,要求拍卖该产业某个比例的权益。

 

关于一般的“贷款”,

需要留意的一些事项(避免入坑)


贷款贷款,贷的是“条款”,肯定是跟着签约合同里的“条款”走的。

 

如遇无良中介,他们或许会虚拟一个利息很低的方案,一番甜言蜜语后,跟你说能做。然后签合同,交完定金填完申请后,然后故意拖延时间,谎称之前的那笔贷款,你还差一些资料!

 

等把资料提供好了,又要让你等!又说现在银行放款有点慢,

急用钱的话,建议换另一个产品,利息可能会稍高一点点,但放款快。

 

实际上,之前那个低利息的产品可能根本就不存在。

 

没有哪个中介机构的贷款,能厉害到不用到银行签放款协议就能下款。放款协议上,一定会有此次贷款的金额,还款方式,还款明细表,每个月还多少等,以及其它条款。

 

中介只能起到帮我们选择适合的银行,及协助提供贷款所需要的申请材料。

 

拖延的目的,只是为了逼迫你接受“条件允许范围内的”、他们自己的贷款产品。如设置一些“门槛”,当你准备好资料了,又把门槛提高一点点,如此往复,你总以为能看得见、够得着了,却永远都够不着、达不到。

 

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有些贷款产品可能利息很高,利息是由个人资质决定,他们帮你做了申请,最后你觉得利息和费用高了不想要,他们就有理由不退费用,这一条在和所签合同上会写清楚的。

 

所以,如果真的找中介协助贷款,合同一定要看清楚,最好把放款时间,利息区间也注明,避免他们暗度陈仓。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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