不同参拍主体的贷款注意事项

按主体的不同，法拍房的参拍者一般有：自然人、法人和非法人组织。

非自然人参拍(法人和非法人组织)，即是参拍主体符合法拍房购买资格的主体，比如企业、社会团体、事业单位等。

对于非自然人参拍，各个地方都有相应的政策要求。例如广州、深圳，对于非自然人参拍的要求相对宽松，只要在广州、深圳注册有公司，经法院同意，就能以公司名义去参加司法拍卖，得标后，房子不动产证上业主一栏即为参拍的公司名。

“法院同意”这个程序，属于形式审查，只要按照法院相关要求提交了材料后，法院一般不会不同意参拍，这个手续一般要在拍卖前的7个工作日内完成。

以其他主体参加拍卖的，网络平台对于注册支付账号有各自相应的时间要求。比如淘宝规定以公司主体开取支付宝账号的，需要三个工作日。参拍的朋友务必预留出来，免得准备不足，错过心水房子。

在自然人参拍中，有几种较为特殊的类型——

委托拍卖：

某君看上了一套房子，但不想自己亲自参加拍卖，而是委托朋友去帮忙办理，即委托拍卖。

启动委托拍卖程序一般需要的材料：某君委托朋友的委托书，某君向法院委托拍卖的申请书，还有双方的身份证复印件。

某君与朋友要一起去法院递交材料，法官可能会问询原因，不过这也是形式审查，基本都会同意。

值得一提的是，这里的被委托人即(某君的朋友)是不需要有购房资格的。

联名竞拍：

“联名竞拍”也就是多个人一起作为一个主体参拍，一个房产证上写多个人的名字。

例如，有某A、某B、某C三人一起看中了一套法拍房，准备凑钱一块买下来投资。

那么，他们应该一起在拍卖公告规定的时间内向法院提出联名竞拍的申请，并提交各自的身份证复印件。

因为所有的人都要在房产证上显名，所以要求参加联名竞拍的人都应具备购房资格。

一般情况下，不建议联名竞拍，一是购房资格宝贵，并且要选定以“谁的账户”参拍。

一个成年人和一个未成年人的搭配，也算联名竞拍，与上一种情况近似，只不过法院一般会默认以成年人的账户作为参拍账户。因为是共同显名，要求未成年也需要具备购房资格，如在广州，小孩需要有广州户口。

不管法拍房的参拍主体是谁，总要面对“贷款”议题。

自从各地方推出“法拍贷”后，已经大为缓解竞拍人的资金压力，利于财产的处置、变现，提升了司法拍卖成交率。

一般的“法拍贷”流程：意向竞买人电话咨询后由银行面签，确认其具有贷款资格后，由意向竞买人向担保公司缴纳保费，由担保公司出具保函，银行见保函后将贷款打入法院帐户，成交后法院负责办理过户手续，银行为房产办理抵押。

法拍房与普通二手房的贷款流程的不同处就在此——普通二手房先过户，银行抵押妥当后再放款；而法拍房则是先放款，再去法院办其他手续，最后是抵押。

其中，有一个阶段性担保费，银行或指定第三方公司，承担阶段性的担保责任，且协助办理后期手续。此外，法拍房从放款到房本抵押妥当，需要三、四个月，有些需四、五个月才能办妥，相比普通住宅时间更长；而得标后的尾款支付大概在一个月左右，期间的“时间张力”可想而知。

此外，法拍房是不能申请公积金贷款的。此种购房情形，没有购房合同和首付款票据；对于购房，已支付全款，不再适用公积金贷款。

住房公积金贷款实行轮候发放，贷款发放时间，需根据轮候排序和资金情况来定。于是，购买法拍房还暂时不具备办理公积金贷款的条件。可在购房过户后，申请提取个人账户住房公积金。

据拍卖相关的法律，法拍房可由几个人一起出资竞拍购买的。

曾有一处法拍房，被几个人共同出资竞拍购买，“联合出资购买的法拍房”为一处写字楼。但在办理手续时，被法院告知，此房不能写其他人的名字，原因是只能在竞拍前写上各位的名字，临时办手续写名字是不允许的。

该宗由几个人共同出资买写字楼的案子，提醒了法拍房的竞购者，在竞拍之前，一定要写清楚所有出资人的名字，办理好联合竞拍的手续。

据当前的相关法律，如几个人一起竞拍房子，只有配偶和父母这种情形，不需办理联合竞拍手续。

如今的房子，因为“共同产权”所产生的纠纷较多，许多法拍房正因这方面的纠纷，导致后来转手时，给后续的住户，造成清退、过户等繁难。

两个人联名购买房屋，其中一人宣告破产，那么房屋会受哪些影响？

如果这联名产业只有甲一人申请贷款，而甲宣告破产，甲是不可能继续偿付银行的房贷了。在拖欠供款一段时间后，银行会开展房屋拍卖。

两个人联名买房，银行通常会要两个人联名贷款，尽管是其中一人符合资格申请房贷。假如另一联名者乙也是其中一个贷款者，银行会要求乙继续供房贷。即使甲的资产被有关部门接管，乙仍可以继续偿还房贷，降低房子被拍卖的可能性。

当甲宣告破产后，甲的所有资产将会被冻结，或由房管局管理。通常情况下，会建议另一联名者联系房管局，以市价买下破产者的那份房屋，或取得房管局的同意，一起卖掉联名产业，将财务损害降到最低。

需要注意的是，由于破产者拥有该产业某个比例的权益，房管局可申请追索欠款，要求拍卖该产业某个比例的权益。

贷款贷款，贷的是“条款”，肯定是跟着签约合同里的“条款”走的。

如遇无良中介，他们或许会虚拟一个利息很低的方案，一番甜言蜜语后，跟你说能做。然后签合同，交完定金填完申请后，然后故意拖延时间，谎称之前的那笔贷款，你还差一些资料！

等把资料提供好了，又要让你等！又说现在银行放款有点慢，

急用钱的话，建议换另一个产品，利息可能会稍高一点点，但放款快。

实际上，之前那个低利息的产品可能根本就不存在。

没有哪个中介机构的贷款，能厉害到不用到银行签放款协议就能下款。放款协议上，一定会有此次贷款的金额，还款方式，还款明细表，每个月还多少等，以及其它条款。

中介只能起到帮我们选择适合的银行，及协助提供贷款所需要的申请材料。

拖延的目的，只是为了逼迫你接受“条件允许范围内的”、他们自己的贷款产品。如设置一些“门槛”，当你准备好资料了，又把门槛提高一点点，如此往复，你总以为能看得见、够得着了，却永远都够不着、达不到。

有些贷款产品可能利息很高，利息是由个人资质决定，他们帮你做了申请，最后你觉得利息和费用高了不想要，他们就有理由不退费用，这一条在和所签合同上会写清楚的。

所以，如果真的找中介协助贷款，合同一定要看清楚，最好把放款时间，利息区间也注明，避免他们暗度陈仓。

(感谢阅读，敬请指正)