法拍房贷款方式(续)

2022-02-16 10:00:18 admin 14
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关于“不良贷款转让试点工作”


法拍房作为不良资产处置的一种形式,其买方与卖方两者,各自都有着特有的贷款议题。

 

先从“中国银保监会办公厅关于开展不良贷款转让试点工作的通知”说起,试点工作已经进行了一年,这个“通知”重启了零售类不良资产批量转让业务,此业务曾被禁了近十年!

据“通知”的要求,当前仅有6家国有控股大型银行和12家全国性股份制银行等18家大中型商业银行准予通过批量转让模式处置零售类不良资产。

2021年全年,试点机构共有50个零售资产包在银登中心挂牌申请转让,债权金额合计56.61亿,其中本金合计19.42亿,涉及债务人9332户,涉及资产29114笔;平均每个资产包规模1.1亿,但各包规模差异较大,最大金额11.5亿,最小的仅有56万。

在50个资产包中,有21个已完成交割并披露了受让机构信息。“五大”金融资管公司相对谨慎,只有东方、华融和银河三家机构分别完成了1个项目的竞标,资产包平均金额不超过800万,其中还有一个不足60万的“迷你包”。地方资管公司参与积极性较高,上述21个包中有18个为地方资管竞标取得,合计获得债权金额31.22亿,占已披露的93.2%,其中广西广投、广州资产都已竞价受让了多个资产包。


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其中的受让价格没有公开披露,但据相关市场信息显示:各资产包成交价格整体上较高,平均在本金的4折左右,少数甚至超过出让的本金金额,成交在本金的10%即属于“地板价”;对比信用卡不良资产证券化业务,过去三年国有银行的平均发行价为本金的13.6%,而股份行则只有8.27%。随着业务的成熟,市场趋于理性,成交价格随时间呈现下滑趋势,去年年末甚至还出现了“流标”的情况。

不良处置里头,定价估值是最大的瓶颈。

按当前不良资产批量转让业务的流程,意向受让的资管公司以竞价方式参与,最终按照“价高者得”模式确定定价和最终受让方。从2021年转让的成交结果来看,最终成交价的平均水平大约在本金的40%,少数甚至超过不良资产本金金额。参照无抵押类不良资产证券化业务的成交水平,一般在8%-15%区间,可以断言“现有成交水平存在较大程度的高估”。


其原因之一是——尚未形成一个较为平允的定价基准。现有零售类转让仅限于无抵质押资产,因此传统以物权、收益权等价值为基准,通过现金流折现、市场比较、重置成本等方式进行估值的方法难以适用,市场上多数评估机构没有此类业务的经验可循。

“监管报送”这一环节,仍有诸多细节有待明确。

不良资产转让业务涉及的监管报送包括银保监会1104、银保监会EAST和人民银行报表三大类别,具体包括冲销金额、核销金额、核销贷款收回、账户终止状态等科目。

前期报表制定时,不良资产批量转让业务尚未落地,因此在字段设计、报表口径、报送时点等方面少有对该项业务的指导要求,当前发布的业务规则也未涉及相关细节。

监管层对于非现场检查的数据质量日益重视,各行在执行过程中极为审慎,口径不明也对各行的参与积极性有一定影响。


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作为最常见的房产类不良资产——法拍房


不良资产的处置时间和所处阶段,决定了它究竟是“负矿”还是“富矿”,且转瞬即逝。


当不良资产进行到了司法拍卖阶段,意味着该资产已经过了“冷却期”,产权关系也较为清晰,在通常情况下,此时的不良资产已经变成了“良性资产”。

 

既是良性资产,即具备经济价值和流通价值,有获利空间。在如今的资产管理领域里,由不良资产构成的优质资产包,有其巨大的价格利差空间。

法拍房本身,作为“物件”的房产属性,在多数情况下其实是“完好的”,其“不好”的地方无非在于“不良贷款”。

法拍房作为最常见的房产类不良资产,乃进行到司法拍卖阶段的“良性资产”,涵盖写字楼、土地、房产、高端豪宅等,既为资本市场提供了“出口”,也为众多刚需购房者提供了选择。

具体看看深圳法拍房的贷款情况


深圳法拍房的贷款与普通二手房一样,可按揭,其要求的条件差不多;相对于二手房或新房来说,法拍房的按揭贷款流程还要更快,办理手续更清晰。

值得留意的是,深圳法拍房有一些情况是不能贷款的!


比如产权不清晰——有些法拍房会出现多房本或产权未清晰界定,此类房产在交易时会出现很多问题,银行为了风控,一般不会放贷。


买受人不符合要求——某些特殊房产要求达到一定资质的买受人才能购买,如政府敏感建筑周边的高层建筑往往要求买受人具备一定资质,资质不达标就无法过户,也不能贷款。

无法正常交易的房产,如小产权房、自建房、未取得房产证的商品房、未取得上市许可证的公产房等无产权的房产,也是不能贷款的。


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有刑事案件查封的房产,不能上市交易,再加上受法拍房规则的限制,公安查封的房产不可能在短期内解封,通常此类法拍房办理不了按揭。

未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的建筑,也不能贷款。

有长期租赁的房产,往往存在较高的交易风险,银行在处理此类房产的按揭贷款申请时,持有较审慎的态度。

银行为降低贷款风险,除了对贷款者有要求,对抵押物本身也会有相应要求,比如房龄不超过30年,房产面积不低于30平米等,不达标也不予贷款。


在选购法拍房时,如遇到以上几类法拍房源,最好要找辅拍机构协助,可突破资金方面的繁难,至少能拍到心怡的房产。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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