法拍房付款方式(续)

2022-02-11 11:13:27 admin 14
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对于悔拍,法院有两条比较重要的规定。


最高人民法院“关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定”中有一条:


拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。


最高人民法院“关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定”中有一条:


拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的,人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。法院可直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交;拒不补交的,强制执行。


这两个规定,都认为“悔拍”后应裁定重新拍卖。

 

一旦“悔拍”出现了,各方的争议、焦点,基本就集中在“保证金”上了。总之,只要出现“悔拍”的情形,甚是麻烦。


“前面的一个规定”是直接没收保证金了(一般的“悔拍”情形,都是按这个规定操作);


“后面的一个规定”则是“重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。法院可直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交;拒不补交的,强制执行”(有些“悔拍”的情形,会按这个规定操作)。

 

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司法拍卖是公开、公正的,付款期限作为公告事项,平等适用于所有的竞买人。所以“重拍”的问题就很关键了。

 

买受人“悔拍”后(造成逾期付款),

是否必须重新拍卖?


买受人“悔拍”后,除不予退还保证金之外,买受人是否还要补交差价和费用?


竞买保证金的功能和用途怎么界定?尤其是保证金能否用于清偿被执行人的债务,剩余金额应否向被执行人退还,这就涉及竞买人本身“只是纯粹参与买房”,还是只不过是案件执行的一个“元素”?

 

悔拍后的可能性,确实有许多种。比如:


第一次拍卖时,出价仅低于第一名而落败的第二出价人(出价高于起拍价),能否顺延成为标的物的得主?


那如果买受人在“重拍”之前,筹足了尾款,是否还有重拍的必要?


买受人逾期付款,确实损害执行当事人的利益,影响执行效率;然而,“重新拍卖”不也意味着拍卖周期延长,也不利于提高执行效率。


“买受人”在某种程度上也是“执行”的参与者,是不是应该要有更多的宽待?法院能自己执行,又何必进行拍卖?买受人逾期付款,肯定是不对的,影响了执行程序的“有序”进行,因为是法律,不由得“买受人”单方面说了算。“法拍房”本身是带着案子的,甚至是命案,所以买受人想延期付款是不允许的。

 

这其中也有一个观察点——“案情的公开透明度以及买受人购买力”之间的张力。

 

有的时候,买受人之所以想悔拍,是在事后发现房子是个“凶宅”。当然,有的人百无禁忌,也不会拒绝“凶宅”,毕竟现在的高房价几乎能抵销对“凶宅”本身的厌恶感。

 

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并且,法院很难判断买受人何时才能付清尾款。这种不确定性,拖延实现或者损害了债权人的利益,确实干扰了执行程序的效率。

 

拍卖成交后,执行法院一般不会延展价款的交付期限,不会另定期间催促买受人付款。买受人未在公告期限内交付价款的,即构成“悔拍”,于是就有重新拍卖。毕竟,法律的实施是由国家暴力机关来实现的。逾期付款的情况肯定事出有因,还是要看买受人是出于善意还是恶意。

 

并且,拍卖出价时临场的情况千种万样,最终的成交价比心理价位高出很多的情形也会出现,此时买受人不是不想付,而是需要更多的“时间”筹付。法院是否宽容多些时间,让买受人能有找辅拍机构协助的机会(如买受人在拍前找了辅拍机构,悔拍的情形就不太可能出现了)?

 

此外,买受人在成交后,发现:法院对拍卖房产的前期调查并不完美,买受人在接收房产后才发现有某种“隐性”瑕疵等,不想付尾款。这时,法院还严格要求买受人按期付款吗?


拍卖房产的瑕疵,主要还是权属(案外人主张)、占有使用、附随义务等,这些情况通过文字说明、视频、照片等来展现,确实未必能全尽知悉。

 

如买受人因拍卖标的有某种未先声明的瑕疵而请求减少价款,甚至请求撤销拍卖的,这很可能导致拍卖尾款的逾期交付。

 

“悔拍”与拍卖标的的物上瑕疵


“网拍规定”第15条规定了法院的物上瑕疵担保责任。


根据该条,如法院未依“网拍规定”第13条第5项公示拍卖财产的权属、占有使用、附随义务等文字说明、视频、照片,或未依“网拍规定”第14条第3-5项对拍卖财产的现状和瑕疵作特别提示,或未在拍卖公告中作出对拍卖财产真伪或品质的免责声明,应承担物上瑕疵担保责任。


尽管该条并未规定瑕疵担保责任的具体内容,但根据一些解读,指的应该是减少拍卖价款或解除合同,或予以更换、修理等。

 

实践中,不乏买受人因拍卖标的有某种未先声明的瑕疵而请求减少价款,甚至请求根据“网拍规定”第31条第1项撤销拍卖的情形。这往往会导致拍卖价款的逾期交付。

 

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上述情形之所以出现,根源在于“网拍规定”第15条对物上瑕疵担保责任的不合理规定。实际上,该条规定的并不是物上瑕疵担保责任,而是法院没有尽到公示、提示和声明职责的违法后果。

 

这种后果与实体法上的物上瑕疵担保责任没有必然联系,物上瑕疵担保责任仅适用于特定物买卖,且不以出卖人过失为条件。只有在买受人恶意或有重大过失的情形下,出卖人才能免责。


这意味着,如果真出现法院和买受人都没有事先发现的隐性瑕疵,无论法院是否作出免责声明,均应承担物上瑕疵担保责任。


在这种意义上,“网拍规定”第15条的主旨与其说是明确法院的瑕疵担保责任,不如说是规避或免除其责任更为适当。

 

这对于买受人而言其实并没有多少意义。与其如此,还不如“否定买受人的物上瑕疵请求权”,取消法院的瑕疵担保责任,而代之以明确法院调查拍卖财产的职责和边界,为买受人申请国家赔偿提供必要条件(不管是“任何疑虑、疑惑”,只要是“能想到的道理”,都是对的,我们总是能找到最合适最准确的“字、词、句”来解释、描述…)

 

也就是说,即便拍卖标的有未经法院事先声明的瑕疵,买受人也不能以此为由逾期付款,更不能请求减少价款或撤销拍卖。


至于因此而受到的损失,可以法院未尽调查职责为由申请国家赔偿,也可对其他存在过错的民事主体提起诉讼。


(感谢阅读,敬请指正)

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