法拍房付款方式

2022-02-10 14:45:06 admin 34


关于法拍房付款方式,需留意几个主要的层面:全额付款、委托代拍(尽调)形成的付费、拍卖贷、保证金、在线竞拍出价、尾款支付、税费支付等…

 

粗一看,购买法拍房的全程,似乎都在“支出”各种费用,不见得有何“收益”。这个收益,大致体现在“法拍房的价格是市价的七折-八折”、“取得房产的使用权、居住权、用益权”,未来房产的升值、溢价空间等等,是后话了…

 

设有保留价的增价拍卖方式


银行、司法机关等机构,并不实际运作具体的竞拍环节,而是通过委托拍卖公司,由拍卖公司公告房地产出售信息来进行拍卖(一般为网络拍卖,或者现场与网络同步拍卖等方式,以淘宝网拍、京东网拍为最典型)。

 

价格能促使市场中的单个主体考虑资源的机会成本,从而在资源配置上具有重要的引导作用,但不是说我们可依赖一个无规制的市场,这显然是愚蠢的。

 

真正的挑战在于——以某种有效的方式将价格整合进来,同时仍然维持足够的直接控制,以确保多方面的约束条件得到满足。“在非最优化情境中,如何利用价格引导资源配置”是一个新的前沿,它要求新的思路和方法。

 

并且,即使“引导资源有效配置的价格”存在,但找到那些价格所涉及的实际实践难题,仍令人望而却步,而找到这些价格的最好途径通常还是某种形式的拍卖。

 

一般的,司法拍卖采取“设有保留价的增价拍卖方式”,保留价等于起拍价,至少1人报名且出价不低于起拍价,方可成交(好事者切忌只为了围观而报名,假如只有1人报名,最后就会以保留价格成交)。

 

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以“网拍”方式买法拍房,

犹似在网购,这如何可能?


最高人民法院规定,法院拍卖不动产时,竞买人应在拍卖前向法院预交拍卖保证金,应当预交而未预交拍卖保证金的,不能参与竞买。

 

保证金数额,由法院在起拍价的5%至20%范围内确定。法院实行“一案一账户”,竞买人可向法院指定的账户交纳保证金(尾款支付也是同一账号)。

 

竞买人应在参加拍卖前以实名交纳保证金,务必确认淘宝和支付宝账号完成实名认证,建议提前1-2天缴纳保证金;交保成功意味着报名竞拍成功,如果竞拍失败,保证金会原路退回,可由网络服务提供者在其提供的支付系统中对竞买人的相应款项予以冻结(渠道、管道、通道已经很畅通,是相当安全的,关键是“渠道里”有流动的资金)。

 

“网拍”受到严格的法律保护和调整,体现了竞拍过程的法律性与政策性。

 

现在的网拍平台已经相当完善了,比如:

为司法拍卖设置首页入口和专用频道,以提高用户辨识度和使用便捷性,并通过该频道向社会公众展示真实、准确、完整的关于网络司法拍卖的各类信息;


网拍平台具备实时在线核验报名竞买人身份信息功能,确保竞买人可自主完成报名和随机生成竞买代码、密码(一旦决定参拍,不管得标的胜算有多少,就要去交保证金,因为真正拍卖出价的“临场”,任何情况都可能发生,说不定没有其他人出价,你就以底价得标了);


网拍平台使用具备合法经营牌照和符合安全标准的网络支付系统,可自动处理保证金的交纳、冻结和结算;


具备通过互联网进行电子竞价的功能;


为不同层级人民法院设置系统操作功能及管理权限,并具备自动化统计功能,确保法院随时发布、管理、统计和监督司法拍卖活动;


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对拍卖形成的全部数据进行加密保护,确保安全,并具备自动归档留存功能,可下载制作副本;


具备大数据实时计算分析、精准投放与推介能力,确保拍卖信息及时推送潜在竞买人,扩大参与竞买人数量;


具备包括PC端和移动端的多终端登陆系统与操作功能,竞买人可通过多个渠道参与竞买;


网拍平台为网络司法拍卖交易各方提供及时全面的咨询、答疑和提醒等服务;


后台未设置监控竞买人信息和操控、干预竞价程序的功能等


法拍房出价规则刍议


谈到法拍房付款方式,就不得不提“出价规则”。

 

竞买人在竞价程序结束前交纳保证金,经法院或者网络服务提供者确认后,取得竞买资格(这一点似乎都是大家认可的观点,难点在于如何一而再再而三地重复“大家都已经知道的东西”)。

 

只要网络拍卖没有结束,竞买人都可以通过缴纳保证金的方式随时参与到拍卖活动中,一般是上午十点正式出标竞价之前都可报名参拍。当然,委托他人代为竞买的,在竞价程序开始前要经法院确认。

 

网络司法拍卖的竞价时间不少于二十四小时。竞价程序结束前五分钟内无人出价的,最后出价即为成交价;有出价的,竞价时间自该出价时点顺延五分钟。

 

竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。这样可以克服现场拍卖占用场地等条件的束缚,竞价时间不少于二十四小时,使各种人群都可以选择合适的时间段参与竞价,更加有利于潜在竞买人的参与,保证竞买人充分竞价,有助于提高拍卖的成功率和溢价率。

 

最后阶段五分钟延时规则的创设主要考虑到不同地区网络情况的差异,目的是为了最大限度地保证充分竞价,防止技术或者人为因素干扰出价。该规则借鉴了传统拍卖中的“三声报价”,由于网拍没有拍卖师的人为提醒,因此最后阶段的延时可提醒竞买人慎重地做出最后决策,同时也为竞买人参与最后阶段的竞拍赢得了机会。

 

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如果没有延时规则,所有竞拍人都抢在拍卖即将结束时出价,可能造成网速快者胜出,而不是出价高者胜出,或者出现宕机等情形,不利于当事人权益的实现。延时规则的实际效果——只要在拍卖结束前的五分钟有人出价,拍卖时间即可顺延,充分实现拍卖标的的价值,提高执行效率。

 

委托代拍(尽调)所形成的付费


如竞买人委托辅拍机构进行竞拍,一般有如下项目可供选择(辅拍机构的主营范围):


调查房屋抵押、查封情况;

调查房屋具体占用情况;

核实具体租赁备案情况;

调查房屋具体水、电、物业欠费;  

计算房屋税费;

提出竞买建议;

催取余额缴款通知书;

催取法院文书;

代为办理房屋查档;

协助法院出具相关文书;

强制作废原房产证;

注销解除原抵押;  

递件过户;

手续完成后收取;

国土局代取特殊流程通知书;

地税局引导核税、缴税;

代领取产证;

代办理抵押手续;

核实学位占用情况;

协助物业清场交吉;

协助办理房屋贷款、按揭手续(如需要);

代为向法院催取贷款所需文书(余额缴款通知书);

国土局房屋查档,领取相关文书(房屋查档单、查封(备案)表、抵押登记查询表)

(感谢阅读,敬请指正)

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