我应该怎么买法拍房?(续)

2022-02-09 10:12:52 admin 17
图片关键词


毕竟甚少有人能做到“全知、全能、全息”,尤其是在买法拍房、二手房、新房或者其他类型的房产,总是首先要从某个“选项”去找突破口,直至“购房”这个动作完成结束。

 

此处谨以LPR为主,来谈谈“利率”这个“突破口”。

 

购房贷款要看LPR


对于利率,随着利率市场化改革稳步推进,特别是2019年LPR改革以来,我国市场化利率形成、调控和传导机制逐步健全。

 

怎么去看实际的贷款利率变化?简单讲,直接看结果就好,看看是什么就可。人民银行通过持续优化LPR改革,畅通货币政策传导,增强信贷市场竞争性,推动实际贷款利率在上年大幅度下降的基础上继续稳中有降,


2021年全年企业贷款利率为4.61%,是改革开放四十多年来最低的(在最基本的操作层面,央行直接或间接地控制着货币流通的价格和数量:直接控制的方式是调整对银行收取的利率以及银行的信贷总额,间接控制则是指央行对整个系统风险偏好和总体金融情况的影响)。


其次,要看影响利率的因素有哪些,分析个中原因。LPR是由报价行根据对最优质客户的实际贷款利率市场化报价形成的,资金成本、市场供求、风险溢价等因素都会影响LPR报价,还有公开市场操作利率、中期借贷便利利率,以及存款利率监管等,对资金的成本也会产生影响。

 

LPR,即是贷款市场报价利率,LPR只有一个总的,没有分行业的LPR。LPR有1年期和5年期这两种期限品种。金融机构发放企业流动性资金贷款等利率定价一般参考1年期LPR,就是投放短期贷款一般参考1年期LPR。发放中长期贷款,比如制造业中长期贷款、固定资产投资和个人住房贷款等,这些利率定价期限比较长,参考的是5年期的LPR。

 

图片关键词


LPR是一个宏观变量,它的变动不针对具体的行业,也不是针对具体某个人也就是说对所有行业、所有人都有影响,不为具体的企业或个人量身定制,而是总量性的、普惠性的。

 

关于利率调控的一些政策回顾:

2021年以来,人民银行加大跨周期调节力度,7月和12月两次降准,保持流动性合理充裕。6月,优化存款利率的自律管理,12月降低支农支小再贷款利率0.25个百分点,这些政策降低了银行的资金成本,带动去年12月的一年期LPR下降了5个基点,就是银行的资金成本下降,带动贷款利率相应下降。

 

此外,于2022年1月17日,人民银行加大流动性投放力度,推动7天期公开市场操作和1年期中期借贷便利的中标利率均下降了10个基点。

 

警惕“流动性陷阱”


时至今日,许多公司和投资者都发现了一个令人痛苦的事实:你对流动性越渴望,它就越难以捉摸。放眼未来,无论是出于结构原因还是业务原因,我们都有充分的理由相信,如果未来市场一旦遭遇重大寒流,流动性仍然会呈现不均衡的发展状况。

 

资产负债表的风险会使市场非流动性增加,而波动性又会增加不同程度的风险,迫于应对则会出现去杠杆化的行为。

 

流动性是最被如今的投资者低估的风险因素,其催化剂是由于市场传统智慧的改变而引起的某种集体愿景——在缺乏流动性的市场上进行资产组合、重新配置。当投资者因为无法完成将股份变现而进行的资产处置时,最终将导致级联中断。随着价格超量调整,各种临界点被触发,过度杠杆化的经纪交易商和投资者很可能面临惨败。

 

图片关键词


然而,金融投资者对流动性似乎并没有充分重视起来,即使是在现在,许多公司仍然倾向于把大量现金放在自己的资产负债表上。

 

金融投资者们之所以会对流动性如此不重视,主要有以下原因:首先,投资者们总是习惯于相信央行能够逐步恢复市场正常化;其次,相对于其他部署资金的方式来说,流动性通常意味着会放弃一部分收入(以及可能的资本增值)潜力,造成“负盈利”。

 

一个简单的例子——当你手里的现金本来可以投资于高收益债券,带来4%-5%的收益,但由于受制于许多风险因素,你只能干等着,结果一毛钱也没挣到。

 

中肯的建议是——要采取一些高风险和低风险并存的杠铃式投资组合——即积累更多的现金以及短期优质政府债券,同时把一部分资金投入到交易行为不太活跃但包含新机遇的区域(比如直接贷款、购置法拍房等)。

 

当谈到交易行为高度活跃的市场中的投资组合定位时,要认识到具有行业特性和安全特性的投资组合的差异化,因为这个和市场定位比起来,更有可能成为风险调整回报的潜在来源;同时,投资者需提高对特定事件的敏感度,包括并购机会以及使用颠覆性技术的新兴公司等。

 

房地产周期受到利率结构趋势的影响


房地产周期平均长度约为20年,频率略有变化且受到利率结构趋势的影响。

 

如“建筑周期”,一般为期15-25年的经济周期,该周期主要是以建筑业的兴旺和衰落这一周期性波动现象为标志加以划分。

 

房地产周期平均时间较长,推动力量多是人口因素。最初是由于人口扩张或者城镇化推进导致房地产价格的持续上涨。

 

图片关键词


与其他投资品相比,房地产的资本化率和投资收益率开始变得有诱惑力,需求开始持续上升,房屋建造也更为活跃。地产的繁荣带动了整体经济的增长,企业产能开始扩张,资本性周期启动。房地产相关产业成为推动经济的主要力量。

 

房地产周期的波动较大,对于经济的冲击更为严重。按国际平均水平来看,房地产建造活动约占GDP的8%,而房地产总价值约为GDP的2倍,产生的财富效应要更高。因此房地产价格一旦崩溃后,几乎总是出现严重的长期衰退,金融部门也会被殃及。


(感谢阅读,敬请指正)


融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询