我应该怎么买法拍房？

2022年的第1个月，“业主由于断供被银行起诉”的消息不胫而走，且断供业主的数量不在少数，这是法拍房的主要成因之一。

其实近五年来，断供的传言不绝于耳，每年都有“房贷断供潮”涌来(只是沾到一点维稳的范畴，所以不太可能会大肆宣传以致情绪恐慌)。

我们也可看到，法拍房的数量逐年在稳步增涨。

截至2022年1月21日，全国挂牌的法拍房有172.58万套。而深圳的法拍房数据——2020年全年仅在阿里拍卖挂牌的有1831套，而2021年有2311套。

由断供引起的法拍房，其实是“优质”的房源(对比那些由刑事案件引起的法拍)。比如房贷逾期n个月，业主被银行起诉，不仅要偿还本金，还要承担利息加罚息，外加案件受理费、律师费等近20万的附加费。

还有些法拍房，牵连着错综的故事(充分尽调很重要)。比如：深圳怡景花园的一套别墅，被萍乡市中级人民法院首先查封，起拍价都定好了，后来还是中止了。

这套豪宅涉及“气功大师”王林与其“关门弟子”邹勇，两人关系也因别墅纠纷案而彻底破裂…

这套位于罗湖“怡景花园牡丹村”K径K8别墅，为1982年开盘的老牌豪宅，主楼地面三层、地下一层、副楼地上三层(有人占用居住)；原证面积229.14平米、折除重建后1057平米，还涉及违章拆建纠纷；到如今法拍综合成本20万/平米，起拍价4562万。

那么，问：我应该怎么买法拍房？简单的回答是：直接找专业的辅助拍卖机构协助；多了解法拍房的来源、成因，从其来源可知其风险，比如“断供”这个成因，避免自己成为“接盘侠”，造成“新的断供”问题。

法拍房的数量显著增加原因，一般有这么几点(可戳融易拍往期文章了解更多)：

抵押房产获取经营贷款，受各种影响，现金流断裂，结果房产只能被拍卖；

无力继续经营的中小房企无奈选择破产，许多房源也会进入法拍房市场；

由于个人断供产生的法拍房，其原房主大多是采用高杠杆、高房价接盘的投资者

…

断供的后果也是很吓人的。

“断供”实际是违反了合同中的约定条款，要承担相应的违约责任，冻结房产并且要求违约金。

千万不要以为断供了，就无事一身轻，不仅月供要还，还将要面临巨大损失。

真弃房断供了，会带来一系列的后果：

从断供那天起，连续三个月都无法还贷，经过漫长的流程后，银行就会给原房主发函。也就意味着房产已经进入了司法程序，银行将会把房子拿去拍卖，一套法拍房就形成了。银行会起诉，收房之后房子就会被拍卖，价格要打折。拍卖所得款项，有的时候不够还银行，有的时候则够还。

一般的，业主在还房贷过程中的前几年都是在还利息，所以最终的局面很可能不仅亏了首付，还欠银行几十万，另外还要付各种律师费。

如果房子流拍，走到二拍甚至三拍、变卖，只要能交易成功，法院并不会在意成交价格。于是，法院拍卖所得的款项，首先要扣除其中产生的各种费用，比如案件受理费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等，这些费用加起来可达20万，都由原房主支付。

接着，这笔款项会用于偿还银行的贷款和罚息，且罚息在约定贷款利率基础上加收50%，还是按天算的。

如果房屋拍卖后还不足以偿还银行贷款，银行就有权冻结债务人的银行财产，甚至是个人财产。最终，银行通过各种途径去补偿损失，直到断供者将所有欠款还清为止。

也就是说，在断供者的银行卡里，但凡有一点支付能力的时候，银行欠款都是银行卡里的第一顺位。

耍赖皮是没用的，银行自有办法。银行会申请冻结断供人名下所有的财产，车、房、存款等，统统都会用来抵债。

“断供者”将背负房贷加上违约金的债务，不仅如此，还将被所有银行拉入征信黑名单(“失信人名单”)；没有银行会贷款，个人信用方面是一个严重的污点，即成为了“老赖”，以后想坐飞机、高铁，进行高消费全都被限制。

更为甚者，老赖将来找工作，银行还可要求其工资拿来还债。

往重的说，断供后，不仅丢了房子，实际上丢失的是整个的人生。

但谁敢保证自己未来一帆风顺，一定都能还上月供，我们要做的就是最大程度上地避免断供。

如何避免自己遭遇断供？简单粗暴的方法就是——买对房子，最关键的就是这个。

“对的房子”经得起调控和周期，哪怕短期真的遇上现金流不够或者是房价短期回调，有价值的房子依然能卖出去，不至于走到法拍这条路子，只有泡沫虚大的房子才会让购房者进退失据。

其次，不管买到什么样的房子，都不要消极放弃。

如果供楼周期不足30年，可跟银行申请延长到30年，减少月供下减轻一些自己的压力；

如果只是暂时无法偿还银行贷款，可以与银行协商，申请暂停还本金，要求短时间内只还利息不还本金。

银行只想要钱，并不想要房子。所以，在正式进入拍卖前，银行会给足机会——银行会用电话或短信方式来提醒，或者会出催收通知；

有些银行推出了“理财型房贷”，把业主之前还给银行的贷款钱再借出来使用，利率也会高一些，解决一些应急的需求；

连续三次逾期，银行客户经理就会打电话催缴，且断供的人会被罚息；

如果累计逾期六次，银行的律师就会电话提醒，冻结房产；即使是走到了这一步，银行一般还是会来协商，毕竟还不了贷款对双方都不利。

(感谢阅读，敬请指正)