我应该怎么买法拍房?

2022-02-08 15:16:37 admin 34
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法拍房的数量逐年稳步增涨,

首先要明确的是“可买的”


2022年的第1个月,“业主由于断供被银行起诉”的消息不胫而走,且断供业主的数量不在少数,这是法拍房的主要成因之一。


其实近五年来,断供的传言不绝于耳,每年都有“房贷断供潮”涌来(只是沾到一点维稳的范畴,所以不太可能会大肆宣传以致情绪恐慌)。


我们也可看到,法拍房的数量逐年在稳步增涨。


截至2022年1月21日,全国挂牌的法拍房有172.58万套。而深圳的法拍房数据——2020年全年仅在阿里拍卖挂牌的有1831套,而2021年有2311套。


由断供引起的法拍房,其实是“优质”的房源(对比那些由刑事案件引起的法拍)。比如房贷逾期n个月,业主被银行起诉,不仅要偿还本金,还要承担利息加罚息,外加案件受理费、律师费等近20万的附加费。


还有些法拍房,牵连着错综的故事(充分尽调很重要)。比如:深圳怡景花园的一套别墅,被萍乡市中级人民法院首先查封,起拍价都定好了,后来还是中止了。


这套豪宅涉及“气功大师”王林与其“关门弟子”邹勇,两人关系也因别墅纠纷案而彻底破裂…


这套位于罗湖“怡景花园牡丹村”K径K8别墅,为1982年开盘的老牌豪宅,主楼地面三层、地下一层、副楼地上三层(有人占用居住);原证面积229.14平米、折除重建后1057平米,还涉及违章拆建纠纷;到如今法拍综合成本20万/平米,起拍价4562万。

 

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那么,问:我应该怎么买法拍房?简单的回答是:直接找专业的辅助拍卖机构协助;多了解法拍房的来源、成因,从其来源可知其风险,比如“断供”这个成因,避免自己成为“接盘侠”,造成“新的断供”问题。


为什么法拍房逐年稳步增涨?


法拍房的数量显著增加原因,一般有这么几点(可戳融易拍往期文章了解更多):


抵押房产获取经营贷款,受各种影响,现金流断裂,结果房产只能被拍卖;


无力继续经营的中小房企无奈选择破产,许多房源也会进入法拍房市场;


由于个人断供产生的法拍房,其原房主大多是采用高杠杆、高房价接盘的投资者


断供的后果可大可小


断供的后果也是很吓人的。


“断供”实际是违反了合同中的约定条款,要承担相应的违约责任,冻结房产并且要求违约金。


千万不要以为断供了,就无事一身轻,不仅月供要还,还将要面临巨大损失。


真弃房断供了,会带来一系列的后果:


从断供那天起,连续三个月都无法还贷,经过漫长的流程后,银行就会给原房主发函。也就意味着房产已经进入了司法程序,银行将会把房子拿去拍卖,一套法拍房就形成了。银行会起诉,收房之后房子就会被拍卖,价格要打折。拍卖所得款项,有的时候不够还银行,有的时候则够还。

 

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一般的,业主在还房贷过程中的前几年都是在还利息,所以最终的局面很可能不仅亏了首付,还欠银行几十万,另外还要付各种律师费。

 

如果房子流拍,走到二拍甚至三拍、变卖,只要能交易成功,法院并不会在意成交价格。于是,法院拍卖所得的款项,首先要扣除其中产生的各种费用,比如案件受理费、公告费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等,这些费用加起来可达20万,都由原房主支付。

 

接着,这笔款项会用于偿还银行的贷款和罚息,且罚息在约定贷款利率基础上加收50%,还是按天算的。

如果房屋拍卖后还不足以偿还银行贷款,银行就有权冻结债务人的银行财产,甚至是个人财产。最终,银行通过各种途径去补偿损失,直到断供者将所有欠款还清为止。

 

也就是说,在断供者的银行卡里,但凡有一点支付能力的时候,银行欠款都是银行卡里的第一顺位。


耍赖皮是没用的,银行自有办法。银行会申请冻结断供人名下所有的财产,车、房、存款等,统统都会用来抵债。

 

“断供者”将背负房贷加上违约金的债务,不仅如此,还将被所有银行拉入征信黑名单(“失信人名单”);没有银行会贷款,个人信用方面是一个严重的污点,即成为了“老赖”,以后想坐飞机、高铁,进行高消费全都被限制。

更为甚者,老赖将来找工作,银行还可要求其工资拿来还债。


往重的说,断供后,不仅丢了房子,实际上丢失的是整个的人生。

 

但谁敢保证自己未来一帆风顺,一定都能还上月供,我们要做的就是最大程度上地避免断供。

 

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不到万不得已,一定不要“断供”


如何避免自己遭遇断供?简单粗暴的方法就是——买对房子,最关键的就是这个。

 

“对的房子”经得起调控和周期,哪怕短期真的遇上现金流不够或者是房价短期回调,有价值的房子依然能卖出去,不至于走到法拍这条路子,只有泡沫虚大的房子才会让购房者进退失据。

 

其次,不管买到什么样的房子,都不要消极放弃。

 

如果供楼周期不足30年,可跟银行申请延长到30年,减少月供下减轻一些自己的压力;


如果只是暂时无法偿还银行贷款,可以与银行协商,申请暂停还本金,要求短时间内只还利息不还本金。

 

银行只想要钱,并不想要房子。所以,在正式进入拍卖前,银行会给足机会——银行会用电话或短信方式来提醒,或者会出催收通知;

 

有些银行推出了“理财型房贷”,把业主之前还给银行的贷款钱再借出来使用,利率也会高一些,解决一些应急的需求;


连续三次逾期,银行客户经理就会打电话催缴,且断供的人会被罚息;

 

如果累计逾期六次,银行的律师就会电话提醒,冻结房产;即使是走到了这一步,银行一般还是会来协商,毕竟还不了贷款对双方都不利。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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